Een belangrijk onderwerp voor vastgoedfamiliebedrijven, is de mogelijke toepassing van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten bij een schenking of vererving van aandelen in vastgoed-bv’s. VANDERSTELT ging in gesprek met vastgoedfiscalist dr. A. (Aad) Rozendal over het mogelijke einde van deze regeling.
De fiscaal vriendelijke bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de inkomstenbelasting en de successiewet staat onder grote politieke druk. Dit geldt met name voor vastgoedfamiliebedrijven. Dat zit zo: om bij een schenking of vererving van aandelen in aanmerking te komen voor de BOR, moet sprake zijn van een onderneming. De Belastingdienst vindt echter dat vastgoedexploitatie niet als een onderneming kwalificeert. Het gevolg is dat de totale belastingdruk bij een overgang van aandelen in een vastgoed-BV kan oplopen tot meer 40%. Als wel sprake is van onderneming, bedraagt de belastingdruk slechts 3,4%. Om te kunnen bepalen of en in hoeverre een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV onder de BOR valt, moet men twee stappen doorlopen. Eerst moet worden bepaald of de vastgoed-BV een onderneming drijft (een activiteitentoets). Als dat het geval is, moet worden bepaald welke panden tot het ondernemingsvermogen worden gerekend (een vermogenstoets).
Pleidooi voor een versobering
Vanuit verschillende hoeken is de afgelopen jaren gepleit voor een versobering van de BOR. Voor vastgoedfamiliebedrijven heeft men zelfs een specifieke regeling in gedachten. In de praktijk voert de Belastingdienst namelijk veel discussies met vastgoedfamiliebedrijven. Deze discussies gaan over de vraag of de exploitatie van vastgoed als een onderneming kwalificeert (de activiteitentoets) en zo ja, welk deel van de vastgoedportefeuille als ondernemingsvermogen kwalificeert (de vermogenstoets). Deze discussies nemen veel tijd en capaciteit van de Belastingambtenaren in beslag. Om hier vanaf te zijn, is door verschillende partijen het idee geopperd om in de wet vast te leggen dat verhuurd vastgoed bij fictie als beleggingsvermogen kwalificeert. Door deze wettelijke vastlegging heeft het geen zin meer om te stellen dat sprake van ondernemingsvermogen. Hiermee hoeft de Belastingdienst geen tijd te besteden aan allerlei discussies over dit vraagstuk. Ook het voeren van procedures hoort dan tot het verleden.
Plan oppositiepartijen
In de plannen van het kabinet is dit idee nog niet opgenomen. Men wil namelijk eerst goed kijken naar de evaluatie van de BOR door het CPB. Echter, onlangs hebben drie oppositiepartijen, PvdA, Groen Links en SP, zelf een belastingplan gemaakt waarin ook dit idee is opgenomen. Dit plan is als wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer. In dit voorstel staat een aantal maatregelen die voor vastgoedfamiliebedrijven van groot belang zijn. Zo stelt men voor de BOR in de inkomstenbelasting volledig af te schaffen. Bij een schenking of vererving van aandelen is dan per definitie inkomstenbelasting verschuldigd in box 2. Bovendien wil men het box 2 tarief voor winsten boven de € 60.000 flink verhogen, naar maar liefst 40,59%. Deze twee maatregelen zorgen dus al voor een forse belastingverhoging voor familiebedrijven. Voor de schenk- en erfbelasting stellen de oppositiepartijen voor om de BOR weliswaar te handhaven, maar de vrijstelling terug te brengen van de huidige 83% tot slechts 25% van het vermogen met bovendien een maximum van € 1 miljoen.
Een voorbeeld
Stel: men erft aandelen in een vastgoed-BV met een waarde van € 20 miljoen en het vastgoed kwalificeert als ondernemingsvermogen. Onder de huidige wetgeving is dan 83% van deze waarde vrijgesteld van erfbelasting (over de eerste € 1,1 miljoen is de vrijstelling zelfs 100%). In totaal is dan ca. € 16,6 miljoen vrijgesteld. Bovendien hoeft men geen inkomstenbelasting te betalen. In het voorstel van de drie linkse partijen is maar € 1 miljoen vrijgesteld van erfbelasting, en niet € 5 miljoen (25% van € 20 miljoen). Het restant (€ 19 miljoen) is belast tegen 20% erfbelasting. Bovendien is er nog eens 40,59% inkomstenbelasting verschuldigd. Het spreekt voor zich dat dit een doemscenario is voor veel vastgoedfamiliebedrijven.
Beleggingsfictie
De meest ingrijpende maatregel van het belastingplan van de oppositiepartijen is echter het invoeren van een beleggingsfictie voor verhuurd vastgoed. De oppositiepartijen vinden dat met deze maatregel beter wordt aangesloten op de doelstelling van de BOR. Bij verhuurd vastgoed bestaat volgens de oppositiepartijen namelijk niet het risico dat een belastingclaim leidt tot liquidatie met welvaartsverlies als gevolg. De belastingclaim kan hier immers niet leiden tot het staken van productieve werkzaamheden maar hoogstens tot verkoop van het verhuurde vastgoed. Tegelijkertijd kan vastgoed wel gebruikt worden als belegging. Aangezien het niet de bedoeling is dat de BOR, zonder bedrijfseconomische noodzaak, benut wordt om erf- en schenkbelasting te ontwijken, is het volgens de indieners van het plan logisch om verhuurd vastgoed aan te merken als beleggingsvermogen, en dus niet als ondernemingsvermogen.
De duimschroeven aandraaien?
De redenatie van de oppositiepartijen is nogal onlogisch. De doelstelling van de BOR is immers om de overgang van ondernemingsvermogen te faciliteren. Dan is het gewoonweg onjuist om te stellen dat een beleggingsfictie beter aansluit op de doelstelling van de regeling. Vermogensbestanddelen die zonder beleggingsfictie als ondernemingsvermogen zouden kwalificeren, worden dan immers per definitie uitgesloten van de BOR. De beleggingsfictie sluit dan niet beter, maar juist slechter aan op de doelstelling van de regeling. Ook vanuit maatschappelijk oogpunt is het opmerkelijk dat men vastgoedfamiliebedrijven de duimschroeven wil aandraaien. Juist deze bedrijven kunnen een zinvolle bijdrage leveren aan het terugdringen van het woningtekort, maar dat wordt natuurlijk uitermate lastig als juist voor die partijen de belastingdruk fors wordt verhoogd.
De tijd gaat het leren…
Het is nog afwachten of vastgoedfamiliebedrijven daadwerkelijk geconfronteerd gaan worden met een versobering of afschaffing van de BOR. Het lijkt niet realistisch dat het plan van de oppositiepartijen op een meerderheid in de Tweede Kamer kan rekenen. Het kabinet heeft vooralsnog géén maatregelen in petto om de BOR te versoberen. Toch kan niet worden uitgesloten dat de beleggingsfictie voor verhuurd vastgoed als politiek wisselgeld wordt gebruikt om andere kabinetsvoorstellen door de Eerste Kamer te kunnen loodsen. Vastgoedfamiliebedrijven die zeker willen weten dat zij niet alsnog de BOR mis gaan lopen, moeten dan ook goed bedenken of zij het risico willen lopen dat er alsnog een beleggingsfictie wordt ingevoerd per 1 januari 2023. Men zou bijvoorbeeld kunnen inventariseren of een deel van het vermogen onder de huidige wetgeving nog wel als ondernemingsvermogen kan kwalificeren. Als dat zo is, kan men besluiten om nog in 2022 een aandelenoverdracht te doen zodat men toch nog gebruik kan maken van de BOR.
Over Boathouse
BOATHOUSE Tax Consultancy is opgericht door Aad Rozendal. Men is gespecialiseerd in de fiscale advisering rondom vastgoed. Aad houdt zich vooral bezig met bedrijfsoverdrachten van vastgoedfamiliebedrijven, het structureren van vastgoedfondsen en transacties en herstructureringen. Daarnaast wordt BOATHOUSE Tax Consultancy regelmatig als externe expert ingeschakeld door zakelijke dienstverleners om de belangen van cliënten te behartigen bij de Belastingdienst of in een fiscale procedure. Aad is daarnaast auteur van diverse boeken op het gebied van fiscaliteit en vastgoed, wetenschappelijk adviseur en docent.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments