Wat is er veranderd voor huidige en toekomstige deelnemers in een fonds voor gemene rekening?
VANDERSTELT ging in gesprek met de fiscalisten Nick Grieving en Berend Nijhuis van KPMG Meijburg&Co om het fonds voor gemene rekening (hierna: FGR) vanuit diverse invalshoeken te beschouwen en doorgronden.
In deze bijdrage nemen we jullie in een vraag-en-antwoord stijl met de fiscalisten van KPMG Meijburg&Co mee in de belangrijkste fiscale gevolgen van deze gewijzigde wetgeving voor investeringen in vastgoed.
Een FGR, wat is dat eigenlijk?
Civielrechtelijke kwalificatie
Een FGR staat bij het grote publiek bekend als rechtsvorm voor het gezamenlijk beleggen. Het burgerlijk recht kent echter geen aparte definitie van het FGR. Het FGR wordt gevormd door een verzameling van overeenkomsten tussen beleggers enerzijds en een beheerder en bewaarder anderzijds. Op basis van deze overeenkomsten wordt de inleg van alle beleggers gezamenlijk belegd en worden kosten, opbrengsten en risico’s over alle deelnemende participanten verdeeld.
Omdat een FGR geen rechtspersoonlijkheid (zoals bijvoorbeeld een BV/NV) heeft, kan een FGR juridisch niet de eigenaar zijn van de beleggingen. Daarom is er een rechtspersoon nodig die de juridische eigendom van de beleggingen houdt voor rekening en risico van de beleggers. Dit is de bewaarder. Een andere rechtspersoon is beheerder. De beheerder is verantwoordelijk voor het bestuur van het FGR en het uitvoeren van de (beleggings)strategie. Doordat de bewaarder en beheerder verschillende rechtspersonen zijn, kunnen schuldeisers van de beheerder zich niet verhalen op het fondsvermogen.
Fiscale kwalificatie
In de fiscale wetgeving is het FGR wel geregeld. In gevallen waarin het FGR min of meer gelijk functioneert als een vennootschap is het FGR van oudsher als zelfstandig belastingplichtig aangemerkt (dit noemen we non-transparant). Daarmee werd beoogd een gelijk speelveld te creëren voor beleggings-NV/BV’s en deze categorie FGR-en. Functioneert het FGR niet als een beleggings-NV/BV maar meer als een besloten beleggingsclub, dan wordt het als een fiscaal transparant vehikel beschouwd. Vanaf 1 januari 2025 zijn de definities voor deze twee typen FGR’en aangepast. Hier komen we later in dit interview nog uitgebreid op terug. Van belang is wel dat deze regels slechts gelden voor de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting. Voor de overdrachtsbelasting is het FGR geen belastingsubject en dus wel transparant. Dit omdat de overdrachtsbelasting aansluit bij de civielrechtelijke kwalificatie (geen rechtspersoon).
Het FGR in de praktijk; veel flexibiliteit en soms overdracht zonder overdrachtsbelasting mogelijk.
Omdat het FGR niet afzonderlijk geregeld is in het burgerlijk recht, bestaat er een grote mate van contractuele vrijheid bij het opzetten van een FGR. Hierdoor kunnen investeerders in grote mate zelf bepalen hoe ze gezamenlijk willen beleggen en gelden hierbij niet alle rechten en verplichtingen zoals die op BV’s en NV’s van toepassing zijn. FGR’s werden/worden vaak gebruikt voor beleggingen in vastgoed vanwege het feit dat participaties in een in vastgoed beleggende FGR onder voorwaarden zonder heffing van overdrachtsbelasting kunnen worden overgedragen. We komen hier later nog op terug. Verder zien we vanuit het verleden dat FGR’s vaak werden gebruikt voor het structureren
van familievermogen.
Er was in de afgelopen jaren veel te doen over FGR’s, waar ging dat eigenlijk over?
Tot 1 januari 2025 kende Nederland internationaal gezien een redelijk unieke set aan regels voor het vaststellen van de fiscale kwalificatie van samenwerkingsverbanden zoals het FGR. Op basis van deze kwalificatieregels wordt beoordeeld of het FGR zelf belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting is (non-transparant), of dat de bezittingen, schulden, opbrengsten en kosten van het FGR aan de achterliggers moeten worden toegerekend (transparant). Bij een transparante FGR wordt het resultaat van het FGR bij de achterliggende participanten belast.
Het wijzigen van de fiscale set aan regels was met name bedoeld om het Nederlandse beoordelingskader voor samenwerkingsverbanden meer in lijn te brengen met internationale standaarden zodat er minder mismatches voorkomen Het was dus in de basis niet ingegeven door het binnenlandse gebruik van het FGR.
Fiscale behandeling FGR’s tot 1 januari 2025 | inkomsten- en vennootschapsbelasting
FGR’s waren tot 1 januari 2025 in beginsel zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (non-transparant). De bezittingen, schulden, opbrengsten en kosten van het FGR werden slechts aan de participanten toegerekend en het resultaat bij de participanten belast (transparant) als de toestemming van alle participanten nodig was voor de toe- of uittreding van participanten of als de participaties alleen konden worden overgedragen aan het fonds zelf of aan een beperkte groep familieleden.
Fiscale behandeling inkomsten- en vennootschapsbelasting FGR’s vanaf 1 januari 2025
Op basis van de gewijzigde wetgeving is de hoofdregel dat FGR’s vanaf 1 januari 2025 transparant zijn voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting en daarmee niet meer zelfstandig belastingplichtig. In de wetgeving worden deze niet meer aangeduid als FGR maar als ‘transparant fonds’.
Met een belangrijke uitzondering: Het FGR wordt ook na 1 januari 2025 nog steeds aangemerkt als non-transparant (zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting) als het FGR aan de volgende cumulatieve voorwaarden voldoet:
• Het FGR kwalificeert als een beleggingsfonds of als instelling voor collectieve belegging in effecten in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht (hierna ook Wft);
• Het FGR belegt voor fiscale doeleinden; en
• De participaties kunnen vrijelijk worden overgedragen.
In dergelijke gevallen functioneert de FGR min of meer hetzelfde als een beleggende NV of BV.
Wat is nu de Nederlandse fiscale behandeling van het participeren in een vastgoed verhurende FGR vanaf 2025?
De fiscale behandeling van een investering kan van grote invloed zijn op het netto rendement. Het is dan ook goed om te weten hoe een investering in een vastgoed verhurende FGR fiscaal wordt behandeld.
Het non-transparante FGR voor de inkomsten-, vennootschaps- en dividendbelasting
Het FGR is zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting en het FGR moet 15% dividendbelasting inhouden op winstuitkeringen aan Nederlandse particuliere participanten en aan sommige investeerders die via een vennootschap deelnemen. Nederlandse particuliere investeerders kunnen de ingehouden dividendbelasting verrekenen met de verschuldigde inkomstenbelasting.
De Nederlandse participanten van een non-transparante FGR nemen de participatie in het FGR op in box 2 als de participatie recht geeft of 5% of meer van de winst en in box 3 als de omvang van de participatie beperkter is.
Het transparante FGR voor de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting
Als het FGR als transparant kwalificeert, dan worden de bezittingen, schulden, opbrengsten en kosten op basis van de participatie aan de individuele investeerders toegerekend. Onder de huidige box 3 herstelwetgeving worden Nederlandse particuliere investeerders in het FGR als volgt belast:
rendement dat wordt berekend op de toegerekende bezittingen (2025 is 5,88% en 2026 is naar verwachting 7,88%) en schulden (2025 is voorlopig 2,62% en 2026 is onbekend); of het werkelijk rendement dat wordt bepaald op basis van de aan de participatie toerekenbare opbrengsten en kosten. Als participant moet u alsdan aantonen dat het werkelijke rendement ad B lager is dan het forfaitaire rendement ad A. NB: let op, dit geldt niet alleen voor deze participatie, maar voor al uw box 3 beleggingen inclusief overige aandelen en/of vastgoed.
Aansluitend geldt dat als gevolg van de huidige regels omtrent werkelijk rendement dat de daadwerkelijke onderhoudskosten en rentekosten niet in aanmerking worden genomen. Daarnaast geldt dat bij bepaling van werkelijke rendement ook uw overige Box 3 beleggingen (overige aandelen en/of vastgoed) in ogenschouw moeten worden genomen.
Overdrachtsbelasting
De participaties in het FGR kunnen in beginsel zonder heffing van overdrachtsbelasting worden verkregen als het vastgoed verhurende FGR kwalificeert als een beleggingsfonds in de zin van de Wft. Deze toets gold voor de overdrachtsbelasting ook al vóór 2025 en is ongewijzigd. Een uitzondering op de vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt wanneer één persoon -al dan niet samen met een verbonden vennootschap of nauw verwante familieleden- een belang verkrijgt waardoor het totale belang van die persoon meer dan 1/3e bedraagt. In die gevallen is dan wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze regeling komt vrijwel geheel overeen met de regeling die geldt voor onroerende zaakrechtspersonen. Ook dan is het verkrijgen van een belang van minder dan 1/3 niet belast. Opgemerkt moet wel worden dat de regelingen voor beleggingsfondsen (niet-rechtspersonen) en voor onroerende zaakrechtspersonen op enkele punten verschillen.
Als de vrijstelling niet van toepassing is, dan leidt het participeren in een FGR tot heffing van 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde van het vastgoed dat door de participatie wordt vertegenwoordigd.
Wat zijn de overige relevante overwegingen bij aankoop/opzetten van een FGR als (vastgoed)beleggingsvehikel.
Bij de vraag of je wel of niet deelneemt aan een investering in een FGR en de vraag of je een vastgoedinvestering wel of niet moet structureren middels een FGR is niet alleen fiscaliteit relevant. Eerder merkten we al op dat een FGR ten opzichte van bijvoorbeeld de BV/NV de nodige contractuele vrijheid biedt. Daarnaast is het zo dat een FGR in principe geen publicatieplicht heeft voor haar jaarcijfers. Ten opzichte van een BV/NV heeft het FGR dus vooral niet-fiscale voordelen voor beleggers (in vastgoed).
De toekomst van het FGR bij vastgoedbeleggingen: fiscaliteit en flexibiliteit
Wij merken dat de afweging van belastingheffing in Box 3 versus belastingheffing in Box 2 het voornaamste punt van aandacht vormt bij het eventueel opzetten van een FGR voor gezamenlijke investeringen in verhuurd vastgoed. Deze afweging wordt normaliter gemaakt op basis van het verwachte rendement en de verschuldigde belasting en wijkt niet af van de afweging die men zou maken bij de keuze om te investeren in privé of door middel van een BV/NV. De onzekerheid over hoe de Box 3 wetgeving er op langere termijn uit zal zien wordt echter ook hier als een groot knelpunt ervaren.
Op basis van het laatste wetsvoorstel zullen de huuropbrengsten waarschijnlijk op basis van een vermogensaanwasbelasting in het betreffende jaar in Box 3 worden belast met 36% inkomstenbelasting. De verkoopresultaten bij verkoop van het onroerend goed -of in een scala aan andere gevallen- worden waarschijnlijk op basis van een vermogenswinstbelasting belast in box 3 met opnieuw 36% inkomstenbelasting.
Een FGR geeft in de situatie waarin de eventuele nieuwe Box 3 systematiek niet of juist gewenst is wel flexibiliteit. Men zou namelijk – er vanuit gaande dat sprake is van een 1:1 Wft fonds en dit ook in de toekomst een relevant criterium blijft voor de kwalificatie van een FGR – door wijziging van de verhandelbaarheid van de participaties in het FGR, een non-transparante kwalificatie (Box 2) kunnen ‘omwisselen’ voor een transparante kwalificatie (Box 3) en omgekeerd. Anders dan bij investering in een BV/rechtstreeks in privé, zou een dergelijke ‘omwisseling’ binnen het FGR, niet tot heffing van overdrachtsbelasting moeten leiden. Uiteraard moet hierbij wel rekening worden gehouden met feit dat de wijziging in de kwalificatie van het FGR mogelijk wel tot heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting zal leiden.
Aankoop participatie FGR
Bij aankoop van bestaande participaties in een FGR is in de praktijk voornamelijk van belang of overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit hoeft niet het geval te zijn als het FGR als een beleggingsfonds in de zin van artikel 1:1 Wft kwalificeert. Zo’n kwalificatie is mede afhankelijk van de juridische vormgeving van het FGR. Het is in dat kader zeker aan te bevelen de kwalificatie vóórafgaand aan aankoop te laten toetsen door een jurist. De volledige verkrijging zal namelijk belast zijn met overdrachtsbelasting als het FGR niet als een dergelijk beleggingsfonds kwalificeert.
Tot slot: fiscale flexibiliteit binnen het FGR
Ondanks de fiscale onderhoudswerkzaamheden met betrekking tot het FGR die per 1 januari 2025 hebben plaatsgevonden biedt het FGR voor collectieve vastgoedinvesteringen nog steeds vanuit meerdere perspectieven voordelen zoals bijvoorbeeld flexibiliteit. Voornamelijk met het oog op de nog onzekere toekomst van de belastingheffing in Box 3 en de kans dat vastgoedbeleggingen in Box 2 mogelijk resulteren in een hoger netto rendement, kan deze flexibiliteit fiscaal gezien wenselijk zijn. Hier staat dan tegenover dat de recente wetswijzigingen in het fiscale kwalificatiebeleid tot knelpunten leiden die mogelijk nieuwe fiscale onderhoudswerkzaamheden tot gevolg hebben. Onduidelijk is welke impact deze eventuele nieuwe onderhoudswerkzaamheden van de wetgever zal hebben op de fiscale kwalificatie van het FGR.
KPMG Meijburg & Co is een fiscaal advieskantoor met regionale vestigingen verspreid door Nederland. De fiscalisten van Meijburg leveren hoogwaardige fiscale dienstverlening aan een breed scala aan cliënten, waaronder ook vastgoedbeleggers.
Berend en Nick zijn beiden werkzaam vanuit het kantoor Zwolle en maken onderdeel uit van het landelijke Meijburg&Co kennis-team voor bouw- en vastgoed. Ze hebben beiden ruime ervaring op het gebied van fiscale advisering in de vastgoedsector.
www.meijburg.nl
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
“Onafhankelijk, creatief, persoonlijk en altijd met het oog voor of met de focus op oplossing & meerwaarde.”
Contact
Algemene voorwaarden | Privacy Statement | Vacatures
Copyright © 2017-2023 VANDERSTELT
Recent Comments