“We kijken het nog even aan…”; het prijskaartje van inflatie op je spaargeld/vermogen

In tijden van economische onzekerheid is het mens-eigen om even pas op de plaats te maken en keuzes/investeringen uit te stellen. Met een inflatie van 10+ % hangt daar echter wel een serieus prijskaartje aan. Is die pas op de plaats een weloverwogen keuze voor het behoud van je spaargeld/liquide vermogen? We maakten de vergelijking tussen liquide blijven of toch investeren in vastgoed. De uitkomsten verrasten ons…

Wie momenteel de kranten bijhoudt of de nieuwsrubrieken op de TV volgt, kan zich niet onttrekken aan het beeld dat het slechte nieuws zich lijkt op te stapelen in een veelvoud van tegenslagen/crisissen:

• Milieu
• Boeren
• Arbeidsmarkt

Deze cocktail aan tegenslagen/crisissen leidt tot ongekend hoge inflatie. Volgens het CBS betrof de inflatie conform Europese prijsindex 17,1% in september 2022, wat het hoogste inflatiecijfer ooit gemeten in Nederland is!

Dit treft iedere Nederlander direct flink in de portemonnee. Voornamelijk de energieprijzen drijven veel Nederlanders in een benarde positie. Gelukkig lijkt dit nieuws ook in Den Haag dan eindelijk door te dringen en wordt er alsnog een poging gedaan om een terechte grote groep Nederlanders te compenseren voor de bizar gestegen gas-/elektraprijzen. Zoals op Prinsjesdag is aangekondigd, trekt het kabinet een fors maatregelenpakket van vele miljarden euro’s uit de kast om met name de lage- en middeninkomens te ondersteunen in deze onzekere tijden.

Aankijken, of toch niet?

Voor vermogenden en het bedrijfsleven is, net als bij de consument, de neiging aanwezig om in tijden van economische onzekerheid, investeringsbeslissingen uit te stellen: ‘we kijken het nog even aan…’.  Wel of niet een grote aankoop of investering nu doen? Wel of niet je spaargeld/liquiditeit investeren of liever liquide blijven? Raar? Nee, heel mens-eigen. Dit gebeurde o.a. ook in de bankencrisis van 2008. Verschil met vandaag is echter dat we momenteel een record-inflatie hebben van 10+% en dat het maar zeer de vraag is, of de ECB genoeg instrumenten heeft om deze op acceptabele termijn te beteugelen tot het gewenste niveau van ca 2%.

Als VANDERSTELT besteden we eerder in de vijfde editie van het e-magazine al uitvoerig aandacht aan het onderwerp ‘inflatie’. Hiervoor interviewde we macro-econoom en inflatie-expert Edin Mujagic. Edin raadde voor alle record-inflaties al aan: “Zoek naar alternatieven voor spaargeld. Investeren in vastgoed is zo’n alternatief met inflatie-hedge”. In de zesde editie van het e-magazine hebben wij tevens een artikel gewijd aan een studie over inflatie onder familiebedrijven van Nyenrode & Van Kempen. Ook bij familiebedrijven levert het onderwerp inflatie onzekerheid op en leeft terecht de angst voor een ‘loon-prijsspiraal’. Zo bleek dat veel directeuren pleiten voor steun vanuit de overheid voor het personeel om hun koopkracht te behouden.

Wat doet de inflatie ondertussen met je spaargeld/liquiditeit?

Ondanks dat de emotie neigt naar liquide blijven, is het dan toch niet beter om over deze angst heen te stappen en op zoek te gaan naar een investering die in meer of mindere mate een inflatie-hedge biedt? Als vastgoed-experts hebben we om deze reden maar eens een praktisch rekenvoorbeeld dichtbij huis gepakt en doorgerekend: een vastgoedbelegging met indexatie van de huurinkomsten.

We kwamen tot de volgende vergelijkende scenario’s:

1. 1. Wat is het prijskaartje van: ‘we kijken het nog even aan.’ ? Oftewel, we doen even helemaal niets en accepteren dat inflatie ons spaargeld/vermogen uitholt.
   2. Wat is het rendement/effect als we investeren in vastgoed als alternatief voor spaargeld/liquiditeit?
   3. Stel dat er toch een vastgoed-prijscorrectie gaat komen o.b.v. o.a. de gestegen rentelasten. Bij welke prijsdaling is vastgoed achteraf alsnog een goed alternatief gebleken?

In ons voorbeeld hebben wij een ‘exploitatie-analyse’ opgesteld van het prijskaartje: ‘we kijken het nog even aan’ versus de investering in vastgoed als alternatief voor liquiditeit. De inflatieprognoses variëren sterk en de werkelijkheid is helaas de laatste periode fors hoger uitgevallen. We deden daarom de volgende inflatie-aannames voor de komende jaren;

Jaar 1;             10,0%,

Jaar 2;               5,0%

Jaar 3;               3,5%.

Benieuwd naar de uitkomsten, aannames, onderbouwing? Klik hier voor het rekenvoorbeeld.

Moraal van het verhaal: in een langere periode van hoge inflatie hangt er een (fors) prijskaartje aan ‘we doen even niets’. In dit voorbeeld zou je vermogen in drie jaar tijd met -17,5% uitgehold zijn/worden. Het alternatief in dit rekenvoorbeeld is een cash rendement van +22,6% in drie jaar tijd op vastgoed.

We horen u al denken, ‘maar wat is het effect van de gestegen rente op de vastgoed-pricing’? We weten het nog niet, maar in dit voorbeeld zouden de vastgoedprijzen met -33,6%  mogen dalen om achteraf geen aantrekkelijk alternatief geweest te zijn (NB: los van het feit dat je dan nog steeds je jaarlijkse cashflow rendement behoudt).

Inflatie is voor veel generaties een nieuw en vooral een zorgwekkend fenomeen. Helaas heeft VANDERSTELT ook geen glazen bol. Dit artikel is dan ook bedoeld om een eigen afweging te maken en ja, we respecteren een ieders eigen financiële afweging in deze.

Is afwachten inderdaad geen of een te dure optie voor u en wilt u verder met ons sparren over een passend vastgoedbeleggingsalternatief? Neem gerust contact op voor de mogelijkheden en we gaan graag met u in gesprek!

We sluiten dan ook af met de wijze woorden van Kevin Brady, Amerikaans Congreslid:

Het effect van inflatie op uw vermogen?

Beleggen in vastgoed als antwoord

Aannames:

• CBS inflatie-berekening over aug 2022 was 12%. De forecast van de DNB was lager met 8,7% in 2022 en voor 2023 3,9%, en 2,6% in 2024. In ons voorbeeld maakten we de aanname voor de volgende percentages: 10% in jaar 1,  5% in jaar 2 en 3,5% in jaar 3 en 2,5% in jaar 4 en de opvolgende jaren.
• De huurders zijn/blijven financieel gezond en werken in een sector, waar deze huur-indexatie (o.b.v. prognose DNB) in het businessmodel doorberekend kan worden in marges/eindprijzen.
• Het betreft een eenvoudige en rekenkundige weergave van een complex vraagstuk. We hebben o.a. het effect van bancaire financiering/leverage en o.a. leegstand voor de eenvoud buiten oogbeschouwing gelaten.

Disclaimer:                     

Dit document is naar beste eer & geweten en met grote zorg samengesteld. Desondanks kan er voor mogelijke onjuistheid en/of onvolledigheid van de hierin verstrekte informatie, danwel voor eventueel opgenomen rendements-/investeringsberekeningen & adviezen/prognoses geen aansprakelijkheid door VANDERSTELT aanvaard worden.