Het is een kwestie van ‘kunnen, willen en moeten’!
We kunnen wel zeggen dat 2022 een bewogen jaar is geworden: oorlog in Oekraïne, sterk gestegen rente, sterk gestegen energieprijzen, enorme inflatie, arbeidskrapte, materiaaltekorten, aangepast overheidsbeleid voor huurwoningen, fiscale wijzigingen in box 2 en 3… Wat doet dat voor de vastgoedmarkt? Jacqueline besprak het met Roel van de Bilt – Directeur Rabo Real Estate Finance.
“2022 was zeker een bijzonder jaar”, gaat Roel van start. “Als je nu naar de markt kijkt, zou je kunnen vergeten dat er begin 2022 nog veel optimisme was. De lockdown kwam tot een einde en er waren best goede vooruitzichten. Dat sloeg helemaal om na de zomer. Tegelijkertijd moeten we de positieve signalen ook niet vergeten. Horecagelegenheden doen het bijvoorbeeld nog steeds goed, het is niet overal kommer en kwel. Maar er is natuurlijk wel wat aan de hand ”
Wat zijn jouw verwachtingen voor 2023?
“Als ik naar onze eigen Rabo-portefeuille kijk, en dat geldt voor het merendeel van het bankwezen, dan staan de leningportefeuilles er goed voor. De situatie nu is niet te vergelijken met bijvoorbeeld de kredietcrisis. Die zit iedereen nog vers in het geheugen, en het kredietrisico nu is echt niet vergelijkbaar. Tegelijkertijd betekent dat niet dat er geen impact is voor onze klanten en de markt, de gestegen rente heeft wel degelijk effect. Pre-covid was duurzaamheid al belangrijk. Die focus is tijdelijk verlegd geweest, maar de acties en einddatum van de doelen blijven staan. Minder tijd voor dezelfde opgave, betekent meer werk aan de winkel. Alle aandacht voor verduurzaming leidt tot extra kosten. Daarnaast is er de renteverhoging en de schaarste van materialen, hoewel dat laatste wel weer wat af te lijkt nemen. De inflatie zal ook zorgen voor hoge kosten.
2023 wordt een jaar wat in het teken zal staan van het zoeken naar evenwicht voor de vastgoedmarkten. Er moet weer balans komen in vraag en aanbod. In de zomer zag je de markt een beetje tot stilstand komen, doordat kopers rekenden met de nieuwe realiteit van gestegen rente, terwijl verkopers nog rekenden met oude realiteiten. Dat moet weer in evenwicht komen. Toch baart het me geen zorgen. In de kredietcrisis was de risicograad van commercieel vastgoedfinanciering veel groter. De verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen is echt beter geworden in de tijd, er is meer eigen geld. Er is fors gestuurd op de kwaliteit van onderliggende assets en afstand genomen van mindere portefeuilles. Maar we zijn er nog niet, ik verwacht dat de inflatie nog even hoog blijft. Het consumentenvertrouwen is nu nog ultiem laag, dat is niet goed. Als dat weer wat omhoog gaat, gaan we naar consolidatie en herstel.
Overigens is er wat mij betreft ook goed nieuws, juist voor particuliere families komt er weer meer aanbod en keuze in vastgoedbeleggingsproduct. De vastgoedmarkt was natuurlijk ontzettend krap en de onderlinge concurrentie met nationale en internationale fondsen en investeerders was erg groot. We zagen dat investeringskeuzes in 2022 een paar maanden zijn uitgesteld, maar zien eind 2022 toch weer wat meer elan in de markt terug en vertaald worden in vastgoedtransacties.”
Is de pijplijn nu minder vol met nieuwe financieringsaanvragen?
“Ja, dat zie je meteen terug. De portefeuille is in 2020 en 2021 behoorlijk gegroeid. Vorig jaar zijn we al gaan consolideren, nu gaan we de consolidatiestrategie verder aanscherpen. Er is meer terughoudendheid. Na de zomer zagen we de markt deels opdrogen. Dan zie je toch dat klanten naar de veilige havens gaan. Partijen die financiering en dus zekerheid bieden op de lange termijn, en dat zijn toch ook de grootbanken. De pijplijn droogt iets op, maar tegelijkertijd zien we wel een behoorlijke vraag van herfincieringsverzoeken, maar daar zijn we wel terughoudend in. De policy was de laatste jaren al aangescherpt.”
Wat verwachten jullie voor 2023 qua rente?
“De rentevisie van Rabo is dat de rente nog iets verhoogd zal worden, maar we verwachten geen enorme stijging. Dat heeft ook te maken met hoe houdbaar een nog hogere rente is voor alle economieën. Als er nog 2% bijkomt, krijg je echt wel issues in Europa, met de zuidelijke landen, maar ook in de vastgoedwereld. Voor de korte rente verwachten we nog een lichte stijging, voor de lange rente wordt geen grote stijging verwacht. Maar het blijft een momentopname, dus ik geef garantie tot aan de deur. ;-)”
Waar zit je grootste zorg nu?
“Ik ben niet zo bezorgd over de bancaire portefeuille. Als ik kijk naar de markt, dan zie ik dat we heel veel willen, maar het kunnen is de vraag. De rente, schaarste en inflatie hebben effect op de kostprijs. Het kan niet altijd uit, maar eigenlijk moeten we wel. Kijk naar de opgaven die er zijn in bijvoorbeeld de woningmarkt, dan is er eigenlijk geen vraag: we moeten. Er is een woningtekort, we willen een stabiele energievoorziening, we willen de klimaatdoelen halen. Daar is niemand het mee oneens. Mensen willen beleggen, groeien en verduurzamen. Maar de drie pijlers van willen, kunnen en moeten, komen nu niet bij elkaar. En dus los je de grote problemen, zoals de woningmarkt, niet op.”
“De lange termijn vraag is echt heel groot, de problemen ook. Hier zit het moeten, willen, kunnen ons dwars. Dat komt niet bij elkaar. De plannen van Minister De Jonge zijn best realistisch, maar tegelijkertijd zijn de plannen ook geschreven in een tijd waarin de rente en inflatie op een ander niveau lagen. Om al die plannen te realiseren, heb je al die verschillende marktpartijen nodig. Die zijn nu niet allemaal happy, maar een plan voor iedereen bestaat niet. Particuliere woningbeleggers zijn hierin ook belangrijk. Zij willen ook een gezonde huurprijs, hebben geen zin in gedoe met huurders of een slecht imago. De particuliere belegger is nu in een verdomhoekje terecht gekomen en dat is niet goed voor de markt. Projectontwikkelaars zijn ook niet onverdeeld blij, maar wel positiever dan de kleinere partijen de voor die particuliere markt ontwikkelen.”
Verwacht je dat er ‘koopjes’ op de markt gaan komen?
“Ik denk dat dat nog wat langer duurt. De markt moet eerst bij elkaar komen. Koopjes gaan ontstaan als een partij flink met de vinger tussen de deur zit en discount gaat geven. Dat zien we nu nog niet. Wel zal er een nieuwe markt ontstaan op normaliter een lager niveau als gevolg van de gestegen renteniveaus, maar dat is niet per se een koopje. Op het vlak van herfinanciering kan er wel nog wat gaan gebeuren. Alles wat gefinancierd is, heeft een einddatum. Het financieringsaandeel van grootbanken is gedaald, dat was ook volgens plan. Het aandeel vastgoedfinanciering door grootbanken was te groot, dus het is goed dat er andere partijen zijn gekomen. Hier kunnen wel wat risico’s gaan ontstaan bij herfinanciering.”
Never waste a good crisis…
“De grote winnaar van deze crisis is het klimaat. De impact van o.a. de oorlog in Oekraïne op de verduurzaming is gigantisch. Iedereen zoekt naar gasloze alternatieven en energiezuinige opties. Is dat allemaal voor het klimaat? Waarschijnlijk niet, want het gaat om de portemonnee, maar het klimaat wint daarbij. En dat is voor ons allemaal winst.”
Heb je een afsluitende tip voor onze lezers?
“Fiscaliteit is een aandachtspunt. Ga het gesprek met een fiscalist aan. Wat zijn de effecten van de maatregelen, welke stappen moet ik zetten in verduurzaming? De sense of urgency is nog niet in voldoende mate aanwezig, maar dat zou wel nodig zijn, want de maatregelen zijn echt niet positief. Het willen, kunnen en moeten moet dichter bij elkaar komen en ook Den Haag moet zich realiseren dat een goede huurmarkt echt belangrijk is. Als banken willen wij de handschoen oppakken om deze discussie te voeren richting de politiek. De vastgoedorganisaties moeten terug aan tafel. Structurele ingrepen voor de langere termijn en kijken naar de woningbouw als geheel. Een goed akkoord doet een beetje pijn voor iedereen, daar moeten we wel naartoe.”
Roel’s visie op de verschillende vastgoedsegmenten naast de woningmarkt
- Kantoren: anders werken heeft effect. Dat gaat leiden tot minder benodigde meters, maar nog niet op heel korte termijn. Daarnaast is er een prachtig alternatief voor kantoor-meters; transformatie tot woningen.
- Winkelmarkt: hierin is al heel veel gebeurd. De prijzen liggen op andere niveaus, de huren ook. Er is veel pijn geleden en veel verborgen leed van winkeliers die hun pensioen hebben zien vervliegen. Online shoppen zal meer effect gaan krijgen, er komt een transformatie in de winkelmarkt. In de de binnenstad verwacht ik dat er behoorlijk wat woningen bij zullen komen. Dat zal leiden tot meer draagkracht en op termijn dus ook een betere binnenstad. Op dit moment zie je nog veel leegstand, vooral boven de winkels. Als je daar woningen van maakt, wordt de binnenstad beter. De trek naar de stad zal terug gaan komen. Middelgrote steden hebben het de laatste tijd beter gedaan dan de grote stadscentra. Er is veel gebeurd en er zal nog veel gebeuren, wat precies, dat verschilt per regio.
- Bedrijfsruimte: deze markt doet het hartstikke goed. Jaren geleden was er een gigantisch overaanbod, dat is niet meer. De huurprijzen zijn aan het stijgen, dit segment staat er dus heel positief voor.
Over Roel van de Bilt
Roel van de Bilt is sinds 1 november 2016 directeur Rabo Real Estate Finance. Daarvoor heeft hij verschillende functies bekleed bij FGH Bank. De Rabobank financiert vastgoedondernemers en -projecten, groot en klein, in heel Nederland. Als partner faciliteert Rabo Real Estate Finance u bij het ondernemen in toekomstbestendig vastgoed en bij het behalen van een gezond rendement.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments