Op 21 juni jongstleden nam prof. em. dr. Peter van Gool afscheid als bijzonder Hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Amsterdam School of Real Estate en de Universiteit van Amsterdam. Naast universitair docent was hij ook een praktijkman, met een schat aan ervaring. Die is verwoord in het vastgoed-handboek; Onroerend goed als belegging, dat inmiddels 6 drukken kent. Maar van rust is nog weinig gekomen, want als emeritus hoogleraar blijft Van Gool zich inspannen voor de vastgoedsector. Zijn kennis en ideeën worden nog veel te veel gewaardeerd, waardoor Van Gool vooralsnog een druk man lijkt te blijven. Gelukkig wist hij tijd vrij te maken om met Jacqueline in gesprek te gaan over zijn visie op 2022 en een vooruitblik op 2023.
Hoe gaat voor u het jaar 2022 de geschiedenisboeken in?
“De brute inval van Rusland in Oekraïne was naar mijn mening het belangrijkste event van dit jaar. De hoge inflatie, energieproblemen, et cetera, zijn allemaal gevolgen daarvan. In Europa hadden we niet verwacht dat anno 2022 een land ‘zomaar’ een ander land binnen zou vallen. Dat was schokkend en met enorme gevolgen”
Sinds de Tweede Wereldoorlog hebben we de nodige crises gekend: de OPEC oliecrisis (1973), de dotcom-bubbel (2000), de financiële crisis (2008), de), de heel recente COVID-19 crisis (2020) en nu de crisis in Oekraïne. Hoe heeft u dat allemaal beleefd? “Ik heb de oliecrisis actief meegemaakt als student in Amsterdam. De autoloze zondag, het rapport ‘Grenzen aan de groei’ van de Club van Rome was net verschenen, dat heeft mij als toenmalig economiestudent wel aangezet tot veel denken en gesprekken met huisgenoten. Het was raar dat je ineens in een crisis belandde. Toen hadden we een kapitaalmarktrente van 12,5%. De Nederlandsche bank greep toen behoorlijk in om de inflatie tegen te gaan. Het was een enorme schok dat je dingen ineens niet meer kon doen. Het was een sombere tijd. Hierna kwamen er tal van financiële crises, meestal van Amerikaanse origine. De COVID-crisis en die in Oekraïne hadden een andere oorsprong.”
Wat is de natuurlijke reactie van beleggers bij een crisis?
“Ik denk dat je daar een verschil moet maken tussen institutionele beleggers en kleine particuliere beleggers. De meeste institutionele beleggers doen in eerste instantie niks, die houden vast aan hun lange termijn strategisch beleid. Maar, zij weten dat er economische golven zijn en hun strategie is gebaseerd op die kennis. Particuliere beleggers raken eerder in paniek en kunnen vanwege leverage soms gedwongen zijn posities af te bouwen. Maar zij kunnen ook gemakkelijker inspelen op ontwikkelingen door middel van een tactisch beleid. Die hebben niemand rekenschap te geven. Als je als institutionele belegger ineens een drastisch tactisch beleid gaat voeren, kan het zo zijn dat je je bij De Nederlandsche Bank moet verantwoorden waarom je zo afwijkt van de strategische mix. Dat doe je dus niet zomaar. Particulieren zouden bijvoorbeeld nu meer kunnen gaan beleggen in energieproducenten, ook al zijn die niet groen. Maar dit kun je je als institutionele belegger die duurzaam belegt niet goed permitteren. In het algemeen is het heel verstandig om bij een crisis in eerste instantie niks te doen en vooral niet in paniek te raken. Natuurlijk kan je daarna langzaam gaan her-balanceren om weer op de strategische asset mix te komen, al is dat voor direct vastgoed vaak niet verstandig. Want dat koop je niet zomaar bij als de effectenkoersen zich herstellen.”
Maar die inflatie dan?
“Zo’n gigantische inflatie, met daarbij een hoge rente, hebben we wel eerder gehad. Dat is men misschien een beetje vergeten, maar dit is niet nieuw. Deze inflatie is in belangrijke mate veroorzaakt door energieprijsstijgingen. Een loonprijsspiraal, zoals wij die vroeger hebben gekend, moeten wij nu voorkomen. Het zou dus handig zijn het welvaartsverlies als gevolg van de gestegen energieprijzen te delen, zonder in een langdurige strijd hierover te belanden.”
Wat verwacht u voor de vastgoedmarkt in 2023?
“Voor 2023 denk ik dat vastgoed weinig tot geen huurgroei zal kennen en dat er sprake zal zijn van waardedalingen, vooral als gevolg van de gestegen rente, die zich vertaalt in hogere yields (marktdisconteringsvoeten). Mensen houden de vinger op de knip, je ziet steeds meer betalingsproblemen. De rentestijging heeft grote invloed op de woningmarkt. Een gezin met twee keer modaal inkomen kan nu zo’n 15% minder bieden op de gemiddelde koopwoning dan eind 2021, bij een hypotheekmarktrente voor 10 jaar van onder de 1%. Toen speelde de hypotheekrenteaftrek nauwelijks een rol, nu wordt die weer belangrijker, waardoor het rente-effect wat wordt afgezwakt. Daarbij komt dat het woonbudget kleiner is geworden door de gestegen energiekosten en de inflatie. Daardoor zouden er op de koopwoningenmarkt ook weer waardedalingen kunnen ontstaan van 20 à 25%, natuurlijk afhankelijk van het beloop van de oorlog in de Oekraïne. In de VS en in het VK zien we al forse waardedalingen en die landen lopen altijd voorop met wat we hier krijgen. Hier zie je wel waardedalingen van woningen, winkels en kantoren, en je ziet transactievolume teruglopen, maar daar wordt nog nauwelijks ruchtbaarheid aan gegeven.
Vastgoed is laat cyclisch, hoeveel tijd zit daartussen?
“Dat verschilt van land tot land. In de VS en het VK zie je na een crisis snel waardedalingen; na de financiële crisis van 2008 in de range van 20-30%. Hier zijn we behoudender in snel afwaarderen. Niemand heeft belang bij het ineens nemen van de pijn. En bij een opdrogen van transacties, is er ook weinig marktevidence. Ook nu zal de lucht er vermoedelijk langzaam uitlopen. Dat wil niet zeggen dat er geen waardedaling is, want biedingen komen in zo’n situatie vaak lager uit dan de boekwaarden, maar bij gebrek aan voldoende transacties registreren wij het niet.”
Gelooft u in 7 vette jaren en nu 7 magere jaren?
“De cycli in vastgoed duren vaak zo’n 5-6 jaar, iets korter. Toen woningprijzen na 2008 naar beneden gingen, was er pas een laagste punt in 2013. De meeste crises uit het verleden zijn ontstaan doordat er in lange tijd onevenwichtigheden waren opgebouwd. Een afhankelijkheid van olie, een enorm geloof internetbedrijven, in hypotheken aan mensen die het eigenlijk niet konden betalen, et cetera. De financiële crisis in 2008 en ook de talrijke spaarbankcrises in de VS zijn veroorzaakt door een lange tijd van slecht kredietbeleid. Dat komt allemaal niet uit de lucht vallen. Dat kun je zelfs zeggen over de oorlog in de Oekraïne, dat is ook een resultaat van jarenlang opgebouwde geopolitieke spanningen. Ik verwacht dat de huidige crisis nog wel even zal duren en dat heeft gevolgen voor het investeringsklimaat. Je ziet dat het ene na het ander Amerikaanse open end vastgoedfonds moet sluiten. Grote bedrijven zijn massaontslagen aan het voorbereiden. Ja, we zien wat magerdere jaren tegemoet, ben ik bang.”
Is ‘locatie, locatie, locatie’ nog steeds een actueel credo wat u betreft als bescherming in een crisis?
Verhuurt een goede locatie (weliswaar tegen een lagere huurprijs) zich altijd wel of ligt dit inmiddels toch genuanceerder? “Zeker, een goede locatie blijft altijd belangrijk, maar dan moet je wel meegaan in wijzigingen in functie. Dat vergt flexibiliteit. Kantoren en winkels worden woningen of hotels. De PC Hoofdstraat is nu hét winkelgebied, dat was vroeger een woonstraat. Het oude hoofdkantoor van de AMRO Bank op het Rembrandtsplein stond jaren leeg, dat is nu een plek waar jonge mensen graag gaan werken, ook al is er amper parkeren mogelijk. Centrumlocaties blijven altijd in trek.”
Wat is de rol van de overheid hierin?
“De overheid springt actief in om de gevolgen van crises te beperken, zoals bij de coronacrisis en nu weer bij de energiecrisis. En zo ook bij de wooncrisis. Zo heeft minister De Jonge een tsunami van maatregelen aangekondigd, vooral gericht tegen de particuliere vastgoedbeleggers. Want die worden neergezet als de bron van het kwaad, al is dat niet terecht. Helaas is veel van het nieuwe beleid gericht op een andere verdeling van de schaarste en op meer huurprijsregulering. Maar daardoor komen er geen woningen bij, in tegendeel. Het instellen van huurprijsplafonds in de middenhuur leidt straks ook in die sector tot toewijzingsproblemen en wachtlijsten.
En waarom moeten beleggers in huurwoningen in het middensegment de huurders gaan subsidiëren? Die beleggers zijn vaak gepensioneerden die via hun pensioenfonds in dat soort woningen beleggen. De energiebedrijven gaan toch ook niet de energiesubsidies betalen van het prijsplafond van energie in 2023? Huurprijsregulering leidt vermoedelijk ook tot minder aanbod. Woningbeleggers zullen bij mutatie eerst kijken of de woning toch boven de liberalisatiehuurgrens (van vermoedelijk € 1.000 per maand) valt te trekken. Of anders komt verkoop in beeld. En nu al zie je dat bouwprojecten voor middelhuurwoningen worden stopgezet, ook al zouden daar wat hogere maximale huren zijn toegestaan. Het huidige woonbeleid komt naar mijn mening helaas veel neer op een overvloed aan populistische maar niet effectieve maatregelen, vermomd als daadkracht.”
Wat hebben we nodig om de woningmarkt weer aan de gang te krijgen?
“De neoliberale kabinetten die we hebben gehad, hebben veel overheidstaken gedelegeerd naar gemeenten. Dat maakt nieuwbouw lastig. Lokale politici komen op voor hun inwoners en die willen dat trapveldje in de buurt niet bestemmen voor bebouwing en zeker niet voor extra sociale huur of voor opvang van vluchtelingen. Als je echt wat wil bereiken in de vorm van veel nieuwbouw, moet je die bevoegdheid weer naar landelijk niveau brengen. Als je het overlaat aan lokale politici met andere belangen, gebeurt er niks. Wat nodig is, is weer centraliseren: onder dwang nieuwe Vinexwijken aanleggen. Dat vraagt om politieke moed.”
Churchill heeft de beroemde uitspraak gedaan: ‘Never waste a good crisis…’ Welke lessen of adviezen zou u vermogende particuliere vastgoedbeleggers willen meegeven?
“Het hoofd koel houden, vasthouden aan de strategische mix en goed spreiden. Je weet niet hoe de toekomst eruit ziet. Dat is de enige zekerheid die je hebt. Vooral helpt een goede spreiding over verschillende beleggingscategorieën. Houd daaraan vast en ga niet in paniek schuiven. Als je dan toch wil verschuiven, probeer dat in procyclische regio’s en bedrijfstakken te doen. Overweeg Angelsaksische landen, die herstellen vaak als eerste. En de huidige crisis zal ook leiden tot een reveil, vermoedelijk ook op technologisch terrein. De huidige tendens tot decentralisatie biedt ook kansen. Op de lange termijn gaat het milieu hiervan profiteren. Mensen zijn toch wakker geschrokken. Er was een afhankelijkheid gecreëerd, niet alleen van Russisch gas maar ook van producenten in den verre. Mensen realiseren zich nu dat ze de energietransitie moeten doorvoeren en dat ze essentiële productie in huis moeten houden. Op de lange termijn zal dit heel disciplinerend werken en zal er een stroom van uitvindingen ontstaan. Ik geloof in de veerkracht van de westerse samenleving.”
Is er nog wel geld op de markt?
“Er is door de daling van effectenprijzen veel geld verdampt. Ook bij institutionele beleggers. Die zijn armer geworden op papier. Maar er is nog steeds veel geld op de markt. Veel babyboomers hebben hun huis afgelost, bedrijven verkocht, erfenissen gekregen. Veel vermogende particulieren weten niet wat ze met hun geld moeten doen. Estate planners hebben het druk. Allemaal luxeproblemen natuurlijk. Energie producerende landen moeten ook veel geld beleggen. In opkomende landen is de middenklasse ook gaan sparen. Van alle kanten blijft spaargeld toestromen. Het is jammer dat er tot nu toe niet veel wordt geïnvesteerd in nieuwe vooruitgang. Bedrijven kopen eerder hun aandelen in dan nieuwe investeringen te doen. Hopelijk gaat dit veranderen. Investeer in scholing en warmtepompen in plaats van in een vakantie op Bali! Op het terrein van impact investing is nog veel te doen. Kortom; beleggen in een betere wereld en minder in lange vliegvakanties. Maar goed, dit is natuurlijk wel heel calvinistisch gedacht.”
Wat zijn tekenen dat er weer een nieuwe lente aankomt?
“Als de hand weer van de knip gaat en mensen weer meer gaan uitgeven. Vaak zijn het de aandelenbeurzen die voorop lopen. Als de winstgevendheid van beursgenoteerde bedrijven verbetert, is dat vaak een indicatie dat het beter gaat.”
Wat is de conclusie?
“De oorlog zal nog wel even doorgaan, maar er is een enorme veerkracht in onze maatschappij, dus er komen technologische oplossingen. We zitten nu in de fase van de-globalisering. Een poos werd alles geglobaliseerd, we realiseren ons nu dat dat kwetsbaar maakt. Je ziet nu weer een impuls voor technologische revolutie. Dat zag je na WO2 ook. En kijk ook eens naar de Covid-crisis, die hebben we toch relatief snel onder de knie gekregen met nieuwe technologie. Daar zijn we in het westen goed in. Dus ik heb zeker hoop en wil ten aanzien van het beleggen meegeven: laat je niet gek maken, blijft vasthouden aan een goed gespreide strategische beleggingsmix, blijf luisteren naar je huurders en beweeg mee met veranderende functie-eisen. En blijf investeren in een betere wereld. En blijf natuurlijk consumeren. Want als wij allemaal ophouden met geld uitgeven, houden we de recessie zelf ook in stand. Het komt wel weer goed, maar het duurt even.”
Meer weten over de boeiende ideeën van Peter Van Gool? Klik dan hier.
Over Prof. em. dr. Peter van Gool FRICS
Prof. dr. Peter van Gool FRICS is emeritus hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam. Ook is hij adviseur op het terrein van vastgoedvraagstukken. In het verleden heeft hij advies gegeven aan onder andere het Koninklijk Instituut van de Tropen (KIT), de Ondernemingsraad van de – Vrije Universiteit (VU), de Gemeente Amsterdam, advocatenkantoren en verschillende particuliere organisaties.
Peter is spreker en dagvoorzitter op (internationale) congressen, was tientallen jaren voorzitter van de Examencommissie van de Amsterdam School of Real Estate, was initiatiefnemer en bestuurslid van de vastgoedtransactiedatabase StiVAD, en was bestuurslid in een aantal charitatieve stichtingen en verenigingen (w.o. de Stichting Blinden Penning en de Stichting tot Werkverschaffing aan hulpbehoevende blinden). Ook is hij auteur van vele artikelen over vastgoedvraagstukken en van genoemd boek over het beleggen in onroerend goed. Als hoofd strategie en acquisitie/ hoofd onroerend goed bij het pensioenfonds Rail en openbaar vervoer (voorheen SPF Beheer) was hij mede verantwoordelijk voor de vastgoedbeleggingen van het Spoorwegpensioenfonds en het Pensioenfonds Openbaar Vervoer. Hij was voorzitter en lid van beleggings(advies)commissies en Raden van Commissarissen, van onder andere het Stedenfonds, het Pensioenfonds PNO Media en de woningcorporatie Bo-Ex in Utrecht en hij werkte eerder bij de Nederlandsche Bank, Wereldhave en bij een viertal corporaties in Amsterdam en Rotterdam.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments