De vooruitzichten voor 2023

Veranderende parameters zijn van alle tijden.

Een nieuwe realiteit en een mooi nieuw begin.

De vastgoedsector heeft te maken gehad met tegenwind, maar de wind is inmiddels gaan liggen en ondanks alles lijken de eerste zonnestralen door te breken.

Natuurlijk is het nog afwachten waar een nieuw te vormen kabinet allemaal mee gaat komen, maar wij blijven positief. Want juist voor vastgoedland brengt een nieuw kabinet ook nieuwe kansen. De WWS plannen van demissionair minister Hugo de Jonge, konden immers niet op een hele brede steun uit de markt rekenen. En ook de realisatie van de woningambities heeft behoefte aan nieuw elan en daadkracht. Hopelijk duurt de formatie niet zo lang als de vorige keer. Gelet op het grote belang van een aantal (vastgoed-) onderwerpen dat op de Haagsche Agenda staat, is het vooral wenselijk dat alle politieke partijen de noodzaak inzien van samenwerking. De tijd gaat het leren, maar tot die tijd nemen wij u graag even mee in de ontwikkelingen van de afgelopen periode en onze verwachtingen van de laatste maanden van dit jaar.  

Voor deze editie van VANDERSTELT Magazine sprak Jacqueline weer met een aantal kopstukken in de wereld van vastgoed. Zij gaven allemaal aan dat de effecten van gestegen rente wel eens voor langere duur kunnen gaan gelden, maar ook dat dit al sinds 2022 ingeprijsd wordt en er wel degelijk een positieve kentering te verwachten is. Kopers en verkopers zijn hiervan inmiddels doordrongen en op basis van deze nieuwe/actuele parameters worden er nu weer echt transacties gesloten. We doken eens in de laatste ontwikkelingen en vroegen Jacqueline naar haar eigen ideeën.

Als eerste; altijd een belangrijk ijkpunt: de Provada. Dit jaar kende de Provada een record aan bezoekersaantallen. Met maar liefst 26.569 bezoekers, werd de doelstelling van 25.000 ruimschoots gehaald. Jacqueline: “Dat betekent dat de vastgoedwereld nog steeds volop in beweging is en elkaar graag ontmoet. En ondanks alle uitdagende randvoorwaarden, zoals beperkt kwalitatief goed/duurzaam aanbod, oplopende rentes en onduidelijkheid in de aankomende regelgeving, was de stemming positief.”

Rente

Desondanks blijft de inflatie aan de hoge kant. Dit zorgt ervoor dat de ECB vermoedelijk na de verhoging met 0,25% in juni, nog 1 á 2 rentestijgingen gaat doorvoeren. In 2025 streeft de ECB hiermee de inflatie weer terug te hebben op het gewenste niveau van 2,0%. ABN Amro verwacht vanuit eigen onderzoek dat de rente in Q3 van 2023 het hoogste punt bereikt. In Q4 van 2023 & Q1 van 2024 verwacht men zelfs dat de rente iets gaat zakken. Kortom, het einde van de rentestijgingen lijkt binnen handbereik en de eerste positieve geluiden zijn ook op dit vlak te horen!

Effect op de vastgoedmarkt

Door de gestegen rente zou je zeggen dat vastgoed minder aantrekkelijk is geworden. Maar is dat ook daadwerkelijk het geval? Jacqueline: “Niet pers se, want de hoge rentes bieden voor veel liquide vastgoedbeleggers juist veel kansen. De tijden van enorme leverages door gunstige financieringen (lees ‘bijna gratis geld’) zijn weliswaar voorbij, maar dat betekent dat mensen die kunnen aankopen met eigen geld hun kans slag kunnen gaan slaan. Door de gestegen rente is de bestedingsruimte van veel vastgoedbeleggers die financieren met vreemd vermogen, immers gekrompen. Dit biedt liquide vastgoedbeleggers met een groot eigen vermogen een competitie-voordeel om sinds jaren weer eens mooie beleggingsproducten als eerste te gaan verwerven. Wij helpen vermogende families graag bij het in opdracht zoeken, uiteraard anoniem, naar de mooie kansen in de markt.”

De pricing is ondertussen echt gedaald, het aanbod vergroot en een aantal spelers heeft tijdelijk het speelveld verlaten. “Kortom: dit biedt ruimte voor slagvaardige investeerders om nu interessant product te kunnen gaan verwerven. Sommigen wachten op ‘koopjes’, maar daarover zijn de deskundigen het eens: achteraf weet je pas of het een koopje was. Veel beter is het om juist nu stapsgewijs in te kopen de komende periode. Dan heb je terugblikkend altijd het laagste punt meegenomen. Daarnaast komen de grootbanken ook alweer met prognoses dat de huizenprijzen het komende jaar gaan stijgen in Nederland. Voor diverse families of family offices zijn wij dan ook continu op zoek naar interessante objecten.”

2008 versus 2022

De vergelijking met de crisis van 2008 is een veel gemaakte. Toen was het credo ‘cash is king’, maar met een inflatie van 5-10% hangt daar inmiddels een prijzig kaartje aan.  Al die tijd blijft de inflatie namelijk deze cashposities uithollen. Jacqueline: “Wanneer deze cashposities op de bank staan, is het idee van omvallende banken zoals Credit Suisse, in combinatie met torenhoge inflatie, geen prettige gedachte. Daarnaast is je reële rendement (rentevergoeding -/- inflatie) al geruime tijd fors negatief.” De angst voor een crisis is echter niet nodig, blijkt uit onze rondgang bij de experts in dit Magazine: dit is een correctie, zoals we die eens in de zoveel tijd voorbij krijgen. “De huidige situatie is echt anders dan tijdens de financiële crisis van 2008. Toen begon het als een wereldwijde bankencrisis en werden er veel sectoren wereldwijd door geraakt. Banken zijn nu juist de oplossing en stabiele factor.”

Menselijk reactie: ‘we kijken het even aan…’ Dat is voorbij.

Het is mens-eigen om in tijden van verandering/onzekerheid een pas op de plaats te maken. Maar inmiddels weten kopers en verkopers wat de nieuwe economische/beleidsmatige parameters zijn en worden er op basis van deze nieuwe parameters weer transacties gesloten. In de markt is voelbaar dat dit zich na de zomervakantie verder gaat openbaren in de Kadaster transactie-cijfers, die we als VANDERSTELT per kwartaal voor onze lezers/achterban nauwlettend in de gaten houden.

Positieve kansen

In de huidige markt hebben we een heel andere uitgangspositie. De economie is weliswaar wat minder uitbundig, maar van een echte krimp is geen sprake. De economie draait nog steeds op volle toeren en is een enorme vraag/behoefte naar woningen. Naast de vraag naar woningen, is er een grote vraag naar duurzame gebouwen van hoge kwaliteit op goede locaties. Door de hoge rentestanden zijn vastgoedprijzen inmiddels al flink gecorrigeerd, maar niet vergeten, diezelfde rente is historisch gezien nog steeds relatief laag.

Afwachten of niet?

Een veelgehoord argument is dat mensen op de vastgoedmarkt wachten op stevige prijscorrecties. Is dit een terechte strategie? Jacqueline: “Een afwaardering van vastgoed is vaak de grootste angst en reden om vanaf de zijlijn afwachtend te blijven meekijken. Kijkend naar een prognose van de ABN zien wij dat het grootste gedeelte van de prijsafwaardering al dit jaar heeft plaatsgevonden. Wel verwacht de bank dat de huizenprijzen tot 2024 zal blijven dalen. Voor dit jaar voorspelt ABN 5% afname van de woningverkoop, voor 2024 is dat 2,5%. Deze afname heeft alles te maken met de vertraging in de oplevering van nieuwbouwprojecten. Daar tegenover staat dat de vraag onverminderd hoog blijft. “Veel beleggers met een afwachtende houding, kunnen dan ook wel eens te laat de oogkleppen af doen en zien daardoor mooie kansen aan zich voorbij gaan. Het wachten op koopjes is wat ons betreft geen lange termijn vastgoedstrategie, er is immers veel liquiditeit/geld in de markt. Bovendien blijken de koopjes achteraf vaak een fata morgana.” Veel beleggers met een afwachtende houding, kunnen wel eens te laat de oogkleppen af doen en zien daardoor mooie kansen aan zich voorbij gaan. Het wachten op koopjes is wat ons betreft geen lange termijn vastgoedstrategie en achteraf vaak een fata morgana.”

Tweede helft 2023

In maart 2023 zagen wij nog een price gap tussen de prijzen die verkopers in gedachten hebben en die kopers in gedachten hebben. Jacqueline: “Dit komt vaak doordat verkopers nog met oude renteniveaus rekenen en kopers met nieuwe renteniveaus naar de vastgoedmarkt kijken. Dit is de afgelopen maanden flink bijgesteld, het is voelbaar in de markt dat het evenwicht nu snel naderbij komt en dit belooft mooie kansen/transacties in de tweede helft van 2023. Ik hoop dat het nieuwe kabinet voor stabiliteit gaat zorgen. De sector heeft veel geklaagd over alle maatregelen en voorstellen, nu ligt alles weer open. Er is behoeft aan duidelijkheid. Geen regering die met proefballonnen strooit, maar een klimaat waarin de politiek en de markt gaan verbinden, om samen de uitdagingen die er liggen op te pakken. De markt is er klaar voor en we zijn dan ook continu op zoek naar aantrekkelijke beleggingsobjecten. Ik roep partijen dan ook graag op om aantrekkelijk vastgoedbeleggingen met ons te blijven delen. Verder op in dit magazine staan de investeringsprofielen die wij zoeken.”    

Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!