Twee vliegen in één klap!

Een fiscaal overdrachtsbelasting alternatief voor de box 3 perikelen van de private vastgoedbelegger?

Het was een heel mooie en daarom veel gebruikte structuur: een DGA die leent van zijn BV voor de aankoop van een beleggingspand in privé. De waarde van het pand was na aftrek van de financiering belast in box 3 tegen een fictief rendement, dat lager was dan de werkelijke netto huur. Er hoefde nog geen box 2 heffing afgerekend te worden om het geld van de BV in privé te gebruiken. De BV had een mooie belegging met de verstrekte lening, aangezien de DGA rente moest betalen aan de BV.

Peildatum 31 december 2023: Wet Excessief Lenen

Op 1 januari is de Wet Excessief Lenen ingevoerd en de eerste peildatum van 31 december 2023 nadert snel. Daarnaast maakt de veranderde box 3 heffing het houden van een beleggingspand in privé minder aantrekkelijk. Voor de DGA met een financiering van de BV voor zijn in privé gehouden beleggingspand, is het daarom zoeken naar een oplossing om twee vliegen in één klap te slaan: de verhoogde belastingdruk van box 3 beperken en toepassing van de wet excessief lenen voorkomen.

Kan de overdrachtsbelasting beperkt worden bij verplaatsing van box 3 naar box 2?

Zoals beschreven in het vorige Magazine, kan het aantrekkelijk zijn om het beleggingspand naar box 2 over te brengen. Uitdaging daarbij is om de verschuldigde overdrachtsbelasting zo beperkt mogelijk te houden.

De eerste mogelijkheid is om gebruik te maken van een open Commanditaire Vennootschap (OCV). Het lijkt er op dat daar met de internetconsultatie inzake het wetsvoorstel Fonds voor gemene rekening/ Vrijgestelde Beleggingsinstelling met het Fonds voor Gemene Rekening (FGR) een zeer interessante tweede mogelijkheid bij is gekomen.

Onderstaand gaan we nader in op deze beide routes, maar eerst geven we een korte samenvatting van de relevante wetswijzigingen. Voor een uitgebreide beschrijving van de veranderingen verwijzen wij u naar de eerdere artikelen die hierover zijn verschenen in het Magazine.

Vanessa Knaapen-Cuijpers

Break even point berekenen tussen box 3 en box 2

Om te bepalen waar een belegging het beste aangehouden kan worden, in box 3 (in privé) of in box 2 (vennootschapsbelastingplichtige entiteit) is een vergelijking van de belastingdruk nodig.

In box 3 wordt vastgoed belast tegen het fictief rendement voor beleggingen, in 2023 bedraagt dit 6,17%. De schuld wordt meegenomen tegen een apart percentage dat pas aan het einde van het jaar bekend gemaakt wordt. Naar verwachting zal dat ongeveer 2,5% bedragen.

Het netto fictieve rendement wordt vervolgens belast tegen het huidige tarief van 32%. In 2024 en 2025 gaat het tarief omhoog met 1% per jaar, naar achtereenvolgend 33% en 34%.

De schijven in de vennootschapsbelasting zijn als volgt:

• • • 19% over een winst tot €200.000
    • 24,5% over winst daarboven

De schijven in box 2, bij uitkering van winst, zijn als volgt:

• • • 24,5% voor de eerste €67.000 (fiscale partners €134.000).
    • 31% over het meerdere

Deze gecombineerde schijven leiden tot verschillende omslagpunten, afhankelijk van de winst en de uitkering van de winst. Uitgaande van een winst van minder dan €200.000 zal het break even ongeveer 5% bedragen.

Wet excessief lenen

Deze nieuwe wet houdt in dat als een aanmerkelijk belanghouder, al dan niet samen met zijn partner, een lening bij zijn BV heeft van meer dan €700.000, het meerdere belast wordt met inkomstenbelasting in box 2. De heffing in box 2 bedraagt in 2023 26,9%. De eerste peildatum voor de beoordeling van de hoogte van de schuld is 31 december 2023.

Op dat moment worden alle leningen die de DGA bij zijn BV heeft, ongeacht waarvoor ze zijn aangegaan, welke benaming of welke looptijd ze hebben, bij elkaar geteld. Het bedrag van de leningen wordt niet lager door financieringen die de DGA aan zijn BV heeft verstrekt. Deze leningen kunnen niet tegen elkaar worden weggestreept.

De enige uitzondering is de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld die gerekend wordt tot box 1, wordt niet meegenomen in het totaalbedrag van schulden. Daarbij is er nog een onderscheid tussen een eigenwoningschuld die al op 31 december 2022 bestaat, en een schuld die daarna is aangegaan. Op een eigenwoningschuld van voor 1 januari 2023 is het niet relevant of hypothecaire zekerheid is verstrekt. Voor eigenwoningschulden afgesloten na 31 december 2022 is het vestigen van een hypotheekrecht een voorwaarde voor toepassing van de uitzondering op de excessief lenenregeling.

Overdrachtsbelasting te voorkomen?

De Wet excessief lenen bevat geen vrijstelling of overgangsregeling voor de overdrachtsbelasting voor de situatie dat in privé gehouden onroerende zaken worden overgedragen aan de BV ter aflossing van bovenmatige schulden.

Een overdracht van een beleggingspand aan een entiteit met rechtspersoonlijkheid, zoals een BV, betekent een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Met het tarief dat sinds dit jaar 10,4% bedraagt, kunnen deze kosten aanzienlijk zijn.

Commanditaire vennootschap 

De structuur die hier gebruikt zou kunnen worden, is die van de open CV. De DGA treedt toe commanditair vennoot, de BV als beherend vennoot. De DGA brengt zowel de economische eigendom van zijn beleggingspand als zijn bovenmatige lening van de BV in. De juridische eigendom van het pand houdt hij in privé.

De structuur wordt dan als volgt:

Het voordeel van deze structuur is dat de BV slechts voor een gering percentage vennoot in de OCV hoeft te worden. Hierdoor blijft verschuldigde overdrachtsbelasting beperkt. Daarnaast heeft deze structuur als voordeel dat de DGA geen andere mensen behoeft te betrekken in de opzet.

Opgemerkt moet echter wel worden dat er een voorstel ligt om de belastingheffing van de CV zo te wijzigen dat de CV niet meer belast is voor de vennootschapsbelasting. Hierover is een internetconsultatie geweest die echter nog niet geleid heeft tot een concreet wetsvoorstel. Het voorstel is niet meegenomen in de nieuwe wetgeving rondom het Fonds voor gemene rekening. In het voorstel zoals het werd gepresenteerd in de internetconsultatie, was voor de overgang van een Open CV naar een besloten CV geen overgangsrecht opgenomen ten aanzien van de overdrachtsbelasting.

Fonds voor gemene rekening: biedt ook voordelen om de betrokkenheid van kinderen bij het vermogen te vergroten

Met een FGR wordt collectief belegd. Een FGR als familiefonds om zo de kinderen al bij de belegging te betrekken. Het biedt de mogelijkheid om de waardeontwikkeling en een deel van het directe rendement al bij de kinderen te laten vallen, zonder dat hier schenk- en/of erfbelasting over verschuldigd is.

Net als met een CV kan een FGR open (vennootschapsbelastingplichtig) of besloten (transparant, belast in box 3 bij de participanten) zijn. De fiscale definitie van een open FGR gaat wijzigen. Er is voorgesteld dat vanaf 1 januari 2025 alleen beleggingsinstellingen of een instellingen voor collectieve belegging in effecten nog kunnen kwalificeren als open FGR, mits de participaties vrij verhandelbaar zijn.

Familiefondsen voldoen in de regel niet aan deze definitie. Dat betekent dat zij vanaf 1 januari 2025 als besloten FGR worden aangemerkt en dus niet langer zelfstandig vennootschapsbelastingplichtig zijn.

Maar gelukkig wordt overgangsrecht voorgesteld, waarin een vrijstelling van de overdrachtsbelasting is opgenomen. Hierdoor kan in de meeste situaties de belastingclaims worden doorgeschoven naar de toekomst.  Dit overgangsrecht houdt onder meer in dat gebruik gemaakt kan worden van de fusiefaciliteit waarmee het belang van een participant ingebracht kan worden in personal holding. Hierdoor zal pas belasting worden geheven als de participaties daadwerkelijk worden verkocht of als het fonds wordt opgeheven.

Over BDO:

BDO heeft ruim 1.600 vestigingen in 167 landen, met in totaal ruim 91.000 specialisten in dienst. Marco Straten is Partner/ Belastingadvies/Private Clientservice bij BDO. Zijn focus ligt op advisering van vermogende particulieren en vermogende DGA’s. Dat heeft vooral betrekking op privé gerelateerde zaken, zoals estate planning, bedrijfsopvolging en begeleiden bij opzetten en uitvoeren van strategie voor de toekomst. Vanessa Knaapen-Cuijpers is Sr. manager/ Private Client Services bij BDO. Vanessa houdt zich bezig met o.a. financiële planning en fiscale vraagstukken in de privésfeer, begeleiding bij het opstellen van huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en (levens)testamenten, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en het opzetten van privacy structuren. 

Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!