Tom Berkhout: zijn idee voor een fiscale box 4 en zijn kijk op de huidige vastgoedmarkt
Er is veel te doen rondom de aangekondigde box 3-maatregelen. Prof. dr. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, pleitte onlangs voor een box 4. Hierin zou bijvoorbeeld de vakantiewoning en particulier beleggingsvastgoed moeten gaan vallen. Jacqueline vroeg hem naar zijn fiscale ideeën en naar zijn visie op de huidige stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. Het interview vond begin juni 2023 plaats, nog vóór de val van het Kabinet.
Allereerst Tom, hoe kijk je naar de markt op dit moment? Tom: “Met name de buitenlandse beleggers hebben het de afgelopen jaren ongelooflijk goed gedaan omdat ze vroeg instapten tijdens de financiële crisis. Zo’n 10 jaar geleden, we zaten midden in die crisis, hadden we een groot evenement op Nyenrode. Er zaten 260 man in de zaal en ik vroeg hen: zijn al die buitenlandse investeerders die hierheen komen nou knettergek geworden? 80% verklaarde ze inderdaad voor gek, onder het motto ‘ze snappen helemaal niks van de Nederlandse markt’. Uiteindelijk blijkt dat dit de meest succesvolle beleggers zijn geweest. In de markt is er de afgelopen 10 jaar een enorm positieve ontwikkeling geweest. Als je dan op een gegeven moment uitstapt, omdat je het wel goed vindt wat je verdiend hebt, dan is dat verklaarbaar. En als je waardes met 40, 50, 60% gestegen zijn, en het is even wat minder, dan is dat zo.”
Box 4?
Hot topic in de vastgoedmarkt zijn de aangekondigde box 3-maatregelen. Het (inmiddels demissionaire) kabinet wil vanaf 2027 een vermogensaanwasbelasting invoeren op basis van werkelijk rendement. Het is onduidelijk wat hiervan overeind blijft, maar de grondslag voor deze aanwasbelasting zou zijn: de werkelijk behaalde opbrengsten uit vermogen. Hieronder vallen ook niet gerealiseerde winsten door de waardeontwikkeling. Hier heeft Tom uitgesproken ideeën over. Onlangs publiceerde hij een artikel waarin hij pleit voor een aparte belastingbox, box 4, voor vastgoed zoals tweede huizen en beleggingspanden van particulieren. De voorgestelde box 4 zou geen heffing over inkomen zijn, maar een ‘platte’ vermogensbelasting. De vastgoedbezitter zou hierbij jaarlijks een percentage over de marktwaarde betalen. Volgens Tom volstaat een tarief van 1 % voor zo’n belasting om eenzelfde opbrengst te realiseren als de bijdrage van vastgoed aan box 3.
Tom legt uit: “Vastgoed in de nieuwe box 3, zoals Staatssecretaris Van Rij dat voor ogen had, is een stoorzender ten opzichte van de andere vermogensbestanddelen, zoals aandelen en obligaties. Vastgoed kan je niet makkelijk in stukjes verkopen om belasting te betalen, aandelen- en obligatieportefeuilles wel. Daarom heb ik geschreven: we willen die stoorzender in box 3 kwijt, laten we daarom een box 4 maken voor vastgoed. Daar zit een slordige 120 miljard in (cijfers 2019). Als we daarover 1% vermogensbelasting heffen, dan hebben we het geld dat we uit vastgoed willen halen al binnen. Iedereen weet waar hij aan toe is, het is kinderlijk eenvoudig en we zijn uit de discussie over de aanwas van vermogen.”
De vastgoedwereld reageert enthousiast op het box 4-idee, maar de Kamer is nog huiverig, weet Tom. De bestaande ‘pretbox’ 3 is sowieso eindig. “Dat is een doos van Pandora geworden.” Hoe het precies gaat verlopen, is nog onduidelijk. “Er is nu een overgangsregime voor box 3, maar we zien al uitspraken waarin rechters zeggen dat er nog steeds geen goede oplossing is. Daarom adviseren belastingadviseurs: maak bezwaar en wacht af wat er gebeurt. Het is nog afwachten wat de verkiezingen gaan doen.”
Vermogensaanwasbelasting: jaarlijkse belastingheffing over de netto inkomsten en de ongerealiseerde waardeontwikkeling (waardestijging/waardedaling) in een bepaald jaar.
Vermogenswinstbelasting: jaarlijkse belastingheffing over de netto inkomsten en de gerealiseerde vermogenswinsten (bijvoorbeeld door verkoop) in een bepaald jaar.
Vermogensbelasting: belastingheffing over het vermogen tegen een vast percentage.
Verkopen of niet?
Veel vastgoedbezitters zitten met een dilemma: vermogenswinstbelasting betalen of hun vastgoed in box 3 verkopen. Tom: “Het duurzaamheidsvraagstuk, met bijbehorende hoge eisen en vervolgkosten, gaat spelen en de plannen van minister De Jonge kunnen ingrijpend zijn. Er tekent zich nu duidelijk een verschil af. Veel particuliere beleggers die afscheid wilden nemen van hun vastgoed, o.a. door de wet Excessief Lenen, hebben dat vorig jaar al gedaan. Met de overdrachtsbelasting op 10,4%, is inbrengen in je B.V., wat vroeger een mooie truc was, ook geen oplossing meer. Echt vermogende particuliere vastgoedbeleggers zitten hun tijd wel uit, de kleinere nemen afscheid. Dat zie je nu gebeuren. De grote particuliere beleggers, met portefeuilles vanaf 20 miljoen, zijn doorgaans de wat meer ervaren beleggers. Die weten dat het uiteindelijk wel goed komt. Je neemt niet zomaar afscheid van je kroonjuwelen. Ze bufferen geld om door de crisis te komen, betalen ondertussen alle rekeningen en slaan daarna hun slag.”
Slechte lobby
Als je al deze onzekerheden en ontwikkelingen ziet, vragen we ons af: hebben we als vastgoedwereld wel een goede lobby? “Nee, dat denk ik niet. Daar heb ik laatst een column over geschreven, die heet letterlijk ‘ieder voor zich’. Vastgoed is een intransparante markt en de individuele spelers houden de kaarten op de borst. Als je naar de boeren kijkt, die zijn georganiseerd en leggen het land plat. Maar dan hebben we het maar over 1,4% van het bruto nationaal product. Vastgoed heeft veel meer toegevoegde waarde, maar is niet zo goed over de hele linie georganiseerd. Vastgoed wordt in de media ook steevast geassocieerd met pandjesbazen of huisjesmelkers. Er gebeurt naar mijn idee te weinig om dat beeld te keren. De sector zou veel meer uit moeten dragen dat ze met elkaar Nederland mooier willen maken en veel toegevoegde waarde bieden. Mensen beseffen niet hoe afhankelijk Nederland is van de vastgoedbranche. Als onze sector omvalt, trek je de banken mee.”
Donkergroen vastgoed
Het risico dat we rekening moeten houden met omvallende banken, net zoals in Amerika en Zwitserland, is volgens Tom is zeer beperkt. “Nederlandse grootbanken hebben hun vastgoedfinancieringsportefeuilles ingekrompen en gaan alleen nog maar voor de goudkarpers, investeerders die gaan voor verduurzaming. Dat betekent dat als je geen geld hebt voor deze maatregelen, je niet binnenkomt bij deze banken en naar andere financiers moet gaan. Banken willen wel een maatschappelijke functie vervullen, maar ze weten ook dat ze mee moeten gaan in de ESG-golf.” Maatschappelijke belangen en rendement gaan hier hand in hand. Jacqueline: “In de markt zie ik dat vermogende families het meest geïnteresseerd zijn in duurzame beleggingen. Omdat dat over de lange termijn het meest interessant is. Bovendien geeft een dergelijke investering rust en stabiliteit. Deze families zoeken ‘donkergroen’ vastgoed, het liefst ‘nieuw uit de doos’.”
Geen paniek
De huidige rentestand ziet Tom als het nieuwe normaal. “Ik zie de percentages nog niet zo snel teruggaan. In vastgoedpricing begint de lucht er vanaf 2022 uit te lopen. De waarden gaan wat achteruit. Bij grote makelaarskantoren waren er discussies gaande in 2022; de makelaars wilden 30% van de prijs af, want dan krijgen we weer een beetje beweging in de markt. Taxateurs wilden dat niet, want die krijgen problemen met hun opdrachtgever: waarom is de waarde zo hard onderuit gegaan? Dat is een merkwaardige discussie, maar de vastgoedmarkt is niet in hoge mate transparant. Verstoppertje spelen hoort daar ook bij. Deze situatie is niet te vergelijken met die in 2008. Dit is geen crisis, maar een geleidelijke correctie. We zoeken nieuwe evenwichten. In 2008 was er een totaal andere situatie. Als je tien jaar geleden hebt geïnvesteerd, zit je nog steeds heel erg goed. En ook nu komen we er wel weer snel uit. Daarnaast biedt dit ook de nodige kansen voor liquide spelers om anticyclisch mooie objecten te kunnen gaan verwerven. En ja, koopjes, ik geloof er niet in.”
Visie op de segmenten
Voor het winkelsegment ziet Tom kansen. “Winkels lijken weer aantrekkelijker te worden, omdat deze al een flinke waardedaling doorgemaakt hebben de afgelopen jaren. Voor de andere segmenten is het even afwachten. Het is wat het is. De beleggingsmarkt voor woningen is nu moeilijker. Ik gebruik hier graag de metafoor van de blauwe reiger. Die staat stil in de stromende rivier om op het juiste moment de kikker uit het water pikken. En vergeet niet dat bouwen, gelet op alle duurzaamheidsvereisten, echt niet goedkoper wordt. Voor wat betreft kantoren; de dood van kantoren is al vaker voorspeld, maar ze komen altijd weer terug. Wat het hybride werken gaat worden, dat weten we nog niet. Op de Zuidas zie je dat mensen toch weer steeds meer terug naar kantoor gaan. Jonge mensen willen graag coaching en support, dus medioren moeten ook naar kantoor en dan moeten senioren ook, want die hebben een voorbeeldfunctie. Ik verwacht dat er een middenweg ontstaat met twee dagen thuis en drie dagen op kantoor.”
Politieke wind
Al met al hebben we de afgelopen periode behoorlijk wat over ons heen gekregen. Welke gevaren liggen nog op de loer? “Het wordt spannend wat er nu gaat gebeuren met alle plannen van De Jonge. Alles ligt nu weer min of meer open. En dat is goed, want ik denk ook dat deze plannen contraproductief zijn en de woningmarkt zullen stagneren. Er gaat veel afhangen van de komende verkiezingen. Hoe de politieke wind waait, wordt een heel belangrijke. Het idee van 900.000 woningen moet je loslaten, dat is onhaalbaar. Dat is natuurlijk ook een geluid van de bouwsector, die heeft behoefte aan volume. Jaar na jaar zeggen ze dat er 1.000.000 woningen nodig zijn, er komt geen eind aan. De Jonge zei het ook, maar zeggen kost niks. Realiseren is heel wat anders.”
Kansen in verduurzaming
Waar liggen nu dan de kansen? “Mensen die goed thuis zijn in de lokale markt, die weten wat er speelt, hebben altijd een voorsprong. De kansen liggen o.a. in grote ‘bruine’ gebouwen met weinig kostbare installaties, die je kunt verduurzamen naar het hoogste niveau. Vorig jaar schreef Tom voor de NVM een praktijkhandreiking verduurzaming vastgoed. “Daarin laten we zien hoe je bruine gebouwen kunt vergoenen. Wat er nodig is om te verduurzamen en welke investeringen dat vraagt. De opvallende conclusie was dat je met relatief weinig investering al heel veel kunnen verduurzamen. Dat zit hem in isolatie, andere verlichting, enzovoorts. Je kunt simpel en relatief goedkoop naar lichtgroen of donkergroen gaan. Dat biedt nieuw perspectief.”
Over Tom Berkhout:
Prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS is Professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit. Hij maakt deel uit van het Nyenrode Faculty Expertisecenter Corporate Reporting, Finance & Tax. Daarnaast is hij directeur van Nyenrode’s Real Estate Center en academisch verantwoordelijk voor de Master Fiscaal Recht. Ook is hij voorzitter van het Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst en strategisch adviseur van de Belastingdienst. Momenteel is Tom lid van de Raad van Advies van het Property Research Quarterly en lid van de Centrale Raad van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Daarnaast is hij hoofdredacteur van PropertyNL Tax, hoofdredactielid van Vastgoed Fiscaal en Civiel, vaste auteur van het Weekblad voor fiscaal recht en vaste columnist van PropertyNL Magazine en het Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht. Hij publiceert regelmatig boeken en artikelen over de vastgoedsfeer en treedt regelmatig op als inleider op congressen en seminars.
Speciale aanbieding voor onze lezers
Als lezer van het VANDERSTEL Magazine kunt u het Basisboek Vastgoed Fiscaal en het Basisboek Vastgoedfinanciering van Tom Berkhout kopen met 15% korting. Bent u hierin geïnteresseerd, stuur dan een mail naar Ilse Zwinkels, zwinkelsilse@gmail.com.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments