De grote banken ING, Rabo en ABN bedienen met z’n drieën ongeveer driekwart van de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. ABN Amro is daarbij de grootste in projectfinanciering. Bas Rutten, Head of Sectorcluster Commercial Real Estate, is dan ook de uitgelezen man om ons bij te praten over de ontwikkelingen op de markt.
“We komen uit een periode dat geld lenen bijna gratis was,” gaat Bas van start. “Deze situatie was ingestoken vanuit de ECB om de economie aan te jagen. Als gevolg van deze extreem lage rentes, kregen we een zeer hoge waardering van vastgoed. Maar vervolgens, mede als gevolg van de nasleep van corona en de oorlog in Oekraïne, ontstond een inflatiespiraal. De prijzen van energie en delfstoffen gingen omhoog, en ook de rente ging fors omhoog. Dat heeft invloed gehad op de waardering van vastgoed. Die is naar beneden gegaan en zal vermoedelijk nog wat verder kunnen gaan dalen. De verwachting is dat ook de rente door de ECB nog met een kwart procent verhoogd wordt. Dat betekent dat het vastgoed tot het einde van het jaar nog enigszins onder druk zal blijven staan. Maar de verwachting is wel dat daarna de rente stabiliseert en wellicht weer wat teruggeschroefd wordt door de ECB.
Impact van De Jonge’s proefballonnen
Wat dat betekent voor de markt, verschilt per assetklasse. “Met alle proefballonnen die zijn opgelaten door minister De Jonge, is de markt al bezig met de vertaalslag hiervan. De impact geldt met name op het gebied van de middenhuur, maar het is afwachten wat er nu daadwerkelijk gaat gebeuren,” verwacht Bas. “En ook de ontwikkelingen in box drie zullen effect hebben. Dat zien we nu nog niet terug, maar dat gaat wel gebeuren. De markt van kantoren is altijd wat cyclisch. Daar zie je nu vooral een afwaardering van kantoren in buitengebieden met slechte duurzaamheidlabels. Kijk je naar bijvoorbeeld Amsterdam, dan is er niet zoveel aan de hand. Ook het digitale werken heeft een structurele impact op het gebruik van een (deel)kantoor. Hybride werken is de norm geworden.
Vet op de botten
Ondanks alle ontwikkelingen, maakt Bas zich geen zorgen. “We zijn, vergeleken met vorige correcties, veel voorzichtiger geweest met het uitlenen van geld en we zijn veel strenger geweest met de condities die we hebben gesteld. Onze portefeuille kan wel een stootje hebben. Dat er partijen zijn die op hun tellen moeten passen, is een gegeven. Maar ook daar ben je bank voor, om te kijken of je een passende oplossing kunt vinden. Het gaat dan met name over partijen die net gestart zijn en nog weinig vet op de botten hebben om een correctie te overleven. De ontwikkelperiode van een locatie duurt 5 tot 7 jaar, voordat je toe bent aan het opleveren en verkopen. Je hebt een lange adem nodig. Als relatief jonge ontwikkelaar heb je het in deze periode dus moeilijk. Liquiditeit in de markt is belangrijk, daar moeten wij als bank voor waken en dat blijft altijd een punt van aandacht. Geen zorg, maar wel een punt van aandacht.”
Geen crisis maar een correctie
Zijn de huidige ontwikkelingen te vergelijken met de kredietcrisis anno 2008? “In 2008 was er een algemene crisis die vooral vraag-gestuurd was. Nu is het veel meer aanbod-gestuurd. Toen waren we als bank onderdeel van het probleem, nu zijn we onderdeel van de oplossing. Ik vraag me zelfs af of dit wel een crisis moeten noemen, naar mijn idee is het meer een correctie in de markt. In 2008 was er een echte crisis, toen hadden we te maken met het vrijwel omvallen van de financiële wereld. Dat is nu echt niet het geval.”
Behoefte aan stabiliteit
Bas denkt wel dat veel partijen in 2023 nog even op hun handen blijven zitten. “Er is geen vraaguitval, het heeft met onrust en betaalbaarheid te maken. De nieuwbouw woningmarkt stagneert, omdat het te duur wordt. Dat is echt iets waar je als overheid met alle marktpartijen naar moet kijken. Hier ligt een schone taak voor het nieuwe kabinet. Er moet een structurele oplossing komen om de liquiditeit te behouden. Liquiditeit is nodig om de markt gezond en evenwichtig te houden. Bovenal is er stabiliteit nodig om de boel weer op gang te krijgen. Als bank wil je betrouwbaar en voorspelbaar zijn. Dat is lastig met alle proefballonnen van het vorige kabinet. Angelsaksische investeerders laten Nederland nu links liggen omdat ze vinden dat wij te onvoorspelbaar zijn. Het is heel moeilijk als het beleid alle kanten op gaat. Ik hoop dat het nieuwe kabinet het belang inziet van lange termijn visie, rust, betrouwbaarheid en voorspelbaarheid.”
Mooie kansen
ABN Amro heeft een overeenkomst met projectontwikkelaar AM op het gebied van sustainable living. “We ontwikkelen samen verplaatsbare woningen. Dat betekent dat je een ontwikkellocatie sneller kunt bewonen, want op dag nul kun je daar direct verplaatsbare woningen neerzetten. Daarmee kun je voldoen aan de maatschappelijke vraag die er bij allerlei doelgroepen is. Dit zijn mooie initiatieven om de markt van het slot te halen. Ook zijn wij ook actief in Duitsland voor het financieren van commercieel vastgoed aldaar. Dat is een heel grote en interessante markt, en AA is hier aanwezig met een langere termijn visie. Daarin zijn wij concurrerend met Duitse banken, we kennen de markt en de klanten, dus dat kan ook interessant zijn voor investeerders.”
Op weg naar net-zero
De belangrijkste tip die Bas nu kan geven is: wil je futureproof zijn, moet je climateproof zijn. “Of je nu investeerder bent of ontwikkelaar. Als maatschappij hebben we een verantwoordelijkheid op het gebied van CO2-uitstoot. We gaan naar een net-zero maatschappij in 2050. Het label C voor kantoren is daarin een 1e stap. De regels uit het bouwbesluit worden steeds strenger, de lat ligt hoger. Als je nu een financieringsaanvraag doet, toetsen we die aan die lat. En voldoe je daar niet aan, dan kijken we hoe we daarbij kunnen helpen. Wij hebben een aandeel in INNAX, een bedrijf dat helpt bij de routekaart op weg naar net-zero. Maar we werken ook met een subsidiekaart, een groenbank, rentekortingen voor duurzame woningen, enzovoorts. We hebben te maken met een verschrikkelijke oorlog, maar die biedt een grote kans om de energietransitie versneld door te voeren. Dat kan met oude en nieuwe technieken, daar zie ik heel veel kansen ontstaan. We moeten veel beter nadenken over circulariteit van materialen, dat is een kans die wij als branche hebben voor de komende jaren.”
Goed voorbeeld
Ook voor de eigen panden, staat duurzaamheid centraal bij ABN Amro, geeft Bas aan. “In 2023 heeft elk gebouw van ABN AMRO energielabel A en in 2030 zijn alle panden van de bank ‘Paris-proof’. In lijn met die doelstellingen is in 2022 begonnen met de herontwikkeling van het kantoor aan de Foppingadreef in Amsterdam. Het gebouw, straks de thuisbasis voor bijna 11.000 medewerkers, wordt energiezuinig, zoveel mogelijk op een circulaire manier verbouwd en krijgt daarnaast een sociaal-maatschappelijke functie.”
De visie van Bas op de verschillende vastgoedsegmenten
Woningen: “De vraag is enorm en de rente zal weer gaan stabiliseren, dus dat blijft positief.”
Kantoren: “Ook positief, maar dan wel op de juiste plek. Kantoren met de hoogste duurzaamheid, vlak bij een station, en ingericht voor hybride werken. De oude kantoorkolossen met vijf dagen bezetting, dat is verleden tijd.”
Retail: “Mensen gaan nog steeds graag shoppen, maar wel meer richting convenience en fun. We zien veel transformaties van winkels woningen op A-locaties in steden. Dat is positief, want dat zorgt voor een leefbare binnenstad.”
Zorg: “De zorg gaat de studentenhuisvesting achterna. Waar je vroeger een kamertje bij een huisbaas huurde, heb je nu professionele huisvesting in alle grote steden. Dat is een volwassen tak van huisvesting geworden, dat gaat met de zorg ook gebeuren. Hier ontstaan mooie ontwikkelingen in.”
Light industrial en logsitiek: “Positief. Er zijn langjarige huurcontracten, en steeds meer mkb-bedrijven gaan naar buiten de binnenstad. Hier ontstaat een professionalisering met mooie bedrijfsruimtes, opgedeeld in flexibele units.”
Over ABN Amro:
ABN AMRO Commercieel Real Estate en Hotels & Leisure houdt zich bezig met het financieren van vastgoed in diverse assets classes in Nederland. Zowel voor projectfinancieringen als voor reguliere vastgoedfinancieringen in diverse asset classes. Daarnaast financiert zij ook de operaties van diverse hotels en pret- en dierenparken. Sinds 2021 is zij ook actief in Duitsland voor reguliere vastgoedfinancieringen.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments