“Beleggen in vastgoed is altijd onderdeel van een groter geheel. De kunst is te kiezen voor de financieringsstructuur die het beste past bij de persoonlijke situatie, voor nu en later.” VANDERSTELT sprak met Ruud Bruggeman, Directeur Lending bij ING Private Banking, over zijn visie op vastgoedinvesteringen. Hij pleit voor een brede inventarisatie van de dromen en ambities van de klant. Lees hieronder meer over zijn ideeën over vastgoedfinanciering, maar ook over bijvoorbeeld vermogen overdragen aan de volgende generatie.”
“De belangrijkste boodschap, ook bij beleggen in vastgoed, is: denk rustig na over je vermogen, begint Ruud. “Als expert ben je dagelijks druk met je eigen onderneming. Daar zit je middenin en dat werk (of die rol) doe je heel erg goed. Maar zet eens de pet op van een beleggingsexpert of van een risicomanager. Wat gebeurt er als het tegenvalt en is het wel zo logisch om zo geconcentreerd te zijn in een bepaalde branche of sector of geografische locatie? Dat is wat ondernemers soms vergeten.”
Waarom en wanneer investeren in vastgoed?
De aanleiding of het moment dat ondernemers starten met investeren in vastgoed is voor iedereen verschillend. Ruud: “Het komt voor dat het vermogen vooral op papier bestaat, dan zit het vast in de onderneming. In de privésituatie is er dan bijvoorbeeld geen alternatieve inkomensbron of vermogen. Vastgoed kan een goed begin zijn om dat te gaan creëren. We hebben ook klanten die al in de fase zitten dat hun onderneming volwassen is. Die keren wat dividend uit en beginnen voorzichtig met vastgoedinvesteringen. Het gebeurt dat ze dan zonder duidelijk plan, via vrienden en bekenden gaan aankopen. Dat kan prima, maar een langetermijnplan geeft richting en leidt tot beter gespreide beleggingen.”
“Een andere variant is wat wij een cash event noemen”, vervolgt Ruud. “Een ondernemer verkoopt zijn of haar bedrijf of een deel daarvan. En dan is er ineens een berg geld op de rekening waar je iets mee moet. Ondernemers, merken wij, vinden één ding niet leuk en dat is interen op hun vermogen. Dat is ook vaak een reden om vastgoed te kopen: dat geeft een mooie, stabiele stroom van huurinkomsten. En niet meer dat gevoel van: ik word steeds armer.”
Woningmarkt blijft interessant
“Veel beleggers die bij Ruud en zijn collega’s aankloppen, bezitten al vastgoed of denken erover om iets te verwerven. Ruud: “Een categorie waar nu heel veel behoefte aan is, is de woningmarkt. Momenteel is het rendement daar iets lager, maar de vraag zal groot blijven. Wat we altijd adviseren is spreiden, niet alleen binnen vastgoed, maar zeker ook naar andere asset classes. Dan ben je ook beter bestand tegen veranderingen in wetgeving.”
“Een groeiende markt voor ING Private Banking is het beleggen in private markten. Ruud: “Private markets zijn interessant vanwege de mogelijke rendementen en het langetermijn karakter. In deze categorie is steeds meer mogelijk voor niet-institutionele beleggers. Deze belangrijke toevoeging aan onze dienstverlening past bij onze ambitie om klanten nog beter te kunnen bedienen met onder andere vernieuwende beleggingsoplossingen.”
Belang van persoonlijk contact
“Een goed financieel plan kan niet zonder persoonlijk contact, weet Ruud. Wat maakt iemand bijzonder en welke mogelijkheden zien de financieel experts? “We merken dat klanten bij vastgoed vaak gaan voor wat ze goed kennen; bijvoorbeeld een voormalige supermarktondernemer die vervolgens ook vastgoed gaat kopen in dat segment. Dat is natuurlijk een voordeel, als je veel kennis hebt. Maar er kan iets onverwachts gebeuren, een zogeheten ‘zwarte zwaan’, en dan is het fijn om spreiding te hebben in de portefeuille. En wat gebeurt er als de volgende generatie niet dezelfde expertise heeft en minder betrokken is of überhaupt geen interesse heeft om jouw investeringsactiviteiten voort te zetten? Wij bespreken zaken als sectoren, geografie en asset allocatie, vaak ook met het oog op de volgende generatie.”
Flexibel blijven door liquiditeit
“Liquiditeit is een belangrijk aandachtspunt voor vastgoedbeleggers. Ruud: “Het is heel belangrijk dat je flexibel kunt zijn, dat zien we dagelijks in de praktijk. Als de markt tegenzit, wil je keuze hebben en niet verplicht hoeven te verkopen. Of andersom, als zich onverwacht een hele goede kans voordoet, wil je die kunnen benutten. Het is zonde om daar veel cash voor apart te houden dat beperkt rendeert. Het gesprek over hoe je dat geheel het beste inricht – met een solide langetermijnvisie – is ons sterke punt.”
Liquiditeit kan ook belangrijk zijn direct na een overlijden bijvoorbeeld, voor de erfbelasting. “Dan moet er in het uiterste geval op stel en sprong vastgoed verkocht worden. Vervolgens krijg je niet de verwachte prijs, bijvoorbeeld omdat de markt weet waarom je ineens moet verkopen. Juist als er iets onverwachts gebeurt, wil je rust voor de nabestaanden. We denken langjarig mee met onze klant, dat noemen we het vermogen om verder te kijken dan jezelf. Want uiteindelijk investeer je ook voor toekomstige generaties.”
Vermogen overdragen aan de volgende generatie
“Op tijd vermogen overdragen aan de volgende generatie iseen belangrijk aspect om mee te nemen in de strategie, geeft Ruud aan. ‘”Wij pleiten ervoor dat je je kinderen of opvolger op tijd meeneemt in je plannen. Hoe gaat vermogensoverdracht plaatsvinden en wanneer? Welke ideeën heb je daarbij? Vastgoed kan een mooie vorm zijn: je geeft dan geen cash, maar laat je kinderen alvast kennismaken met hoe ze een en ander kunnen beheren. Belangrijk is wel dat je bij het aankopen rekening houdt met hoe je de zeggenschap, de governance, inricht. Het kan bijvoorbeeld praktischer zijn om dat gelijk vanuit een stichting te doen. Als je het eerst zelf koopt en later gaat schuiven, krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Je hebt eigenlijk maar één moment om deze zaken goed in te richten en dat is bij aankoop.” Vaak vinden mensen het lastig om over geld te beginnen met hun familie. Hiervoor heeft Ruud een handige tip.
“De podcastserie ‘Vermogensoverdracht, hoe maak je het bespreekbaar’ geeft een inkijkje in welke gesprekken wij zoal voeren met onze klanten over dit onderwerp. Transparantie is het allerbelangrijkste, in een testament komt een besluit heel anders over, dan als je het zelf toelicht aan je kinderen.”
Een goed adviesgesprek? Zó pakt Ruud het aan!
“Ik wil om te beginnen iemand goed leren kennen. Soms is de introductie: ik zoek vastgoedfinanciering, maar dat is een oplossing terwijl de eigenlijke vraag primair voortkomt uit een liquiditeitsbehoefte. Daarom bespreken we graag eerst de dromen en ambities, voordat we naar een productoplossing kijken. Dus eerst een stap terug doen en kijken hoe we van dromen en ambities uitvoerbare plannen kunnen maken. In veel gevallen is het passender om een woonhuisfinanciering te doen in combinatie met vastgoedfinanciering of met een effectenkrediet.
Onze klanten waarderen die gesprekken waarin we ze de spiegel voorhouden. Het financieren van objecten, de rentes, de aflossingen en de voorwaarden, dat is allemaal belangrijk. Maar uiteindelijk gaat het om wat je extra kunt doen als bank. Door partijen met elkaar te verbinden, maar ook door het persoonlijke gesprek te voeren Daar komen emoties bij kijken, die spelen een grotere rol bij dit werk dan je zou denken. Een van mijn persoonlijke interesses is behavioral finance, dat helpt uiteindelijk ook in het keuzeproces bij klanten.”
Het vermogen om verder te kijken dan jezelf
Of de dromen nu groot of klein zijn, vermogen kan het verschil maken. Ambities kracht bijzetten en duurzame vooruitgang stimuleren, dat doet dé private bank voor de wereld van morgen. Met een eigen relatiemanager en een team van financieel specialisten maken we een persoonlijk toekomstplan met persoonlijke, zakelijke en maatschappelijke wensen als uitgangspunt. Daarbij gebruiken we innovatieve oplossingen en digitale diensten, zoals je van ING gewend bent.
ING Private Banking volgens Ruud: “Wij kijken naar de positie van een familie of de klant in zijn totaliteit. Daar maken we een kredietinschatting van. Je ziet dat commercieel verhuurd vastgoed nu bijvoorbeeld onder een vergrootglas ligt van de toezichthouders. Hierdoor focussen specifieke vastgoedfinanciers zich op categorieën met minder risico. Wij kijken breder. Dus ook als er wat meer risico in het vastgoed zit, kunnen wij soms met een mooie financiële oplossing komen. Denk aan de financiële mogelijkheden zoals een krediet op een aandelenportefeuille of in de onderneming, of de eigen woning. We nemen alles in de mix mee, dat is onze toegevoegde waarde. Het geheel moet altijd een gezond risicoprofiel hebben, dat staat voorop. Wij spreken veel ondernemers en hebben daardoor best practices ontwikkeld die we kunnen toepassen als een situatie daar om vraagt. Vaak zijn mensen ook benieuwd hoe anderen in een vergelijkbare positie hun vermogen structureren of spreiden. Had ik al gezegd dat dat laatste belangrijk is?” Voor meer info https://www.ing.nl/private-banking
Beleggen brengt risico’s en kosten met zich mee. Je kunt jouw inleg of een deel hiervan verliezen.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments