DIRKZWAGER: 2024 gaat de boeken in als een jaar van grote veranderingen omtrent huurrecht…

We bespraken de impact van de Wet betaalbare huur met advocaten Kristel Verkleij en Rutger Fabritius van Dirkzwager legal & tax.  

Wet betaalbare huur op hoofdlijnen  

Deze lang besproken wet van voormalig minister Hugo de Jonge is op 25 juni 2024 goedgekeurd door de Eerste Kamer en ging vrijwel direct daarna van kracht per 1 juli 2024. De wet is gericht op het bevorderen van de betaalbaarheid en toegankelijkheid van huurwoningen in het middensegment, het stimuleren van nieuwbouw en verduurzaming en het versterken van de positie van huurders. Vanaf 1 januari 2025 kunnen verhuurders worden geconfronteerd met handhaving vanuit de gemeente. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen? 

Introductie ‘middenhuur’  

Voorheen zag ‘gereguleerde huur’ op woningen met een kwaliteit tot en met 147 punten. Alles daarboven was ‘geliberaliseerd’. Met de Wet betaalbare huur is de categorie ‘gereguleerde huur’ opgetrokken tot en met 186 punten. De ‘geliberaliseerde huur’ (oftewel: de vrije sector) begint dan ook pas bij 187 punten. Alles tussen 144 en 186 punten wordt ‘middenhuur’ genoemd. Voor woningen in dit segment gelden voortaan ook regels met betrekking tot de maximale kale huurprijs en de jaarlijkse huurprijsstijging. Dit betekent onder andere dat zowel huurders in de sociale sector als huurders in de middensector bij de Huurcommissie om een verlaging tot de maximale kale huurprijs kunnen vragen. Of die verlaging wordt toegewezen, hangt af van de kwaliteit van de huurwoning. Op deze manier moet worden voorkomen dat huurprijzen buitenproportioneel stijgen.  

Aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (ook wel: het WWS of het puntensysteem)  

Dwingend WWS  

Voorheen was het WWS afdwingbaar. Dit betekent dat een huurder zelf de stap naar de Huurcommissie moest zetten om een lagere kale huurprijs te krijgen. Met de Wet betaalbare huur is dit gewijzigd naar een dwingend WWS. Dit betekent dat sindsdien voor de sociale- en middenhuur een landelijke norm geldt waar verhuurders zich aan moeten houden. Doen zij dit niet, dan bestaat (vanaf 1 januari 2025) het risico op handhaving. Om inzichtelijk te maken dat hieraan wordt voldaan moeten verhuurders een WWS-puntentelling aan de huurovereenkomst toevoegen en delen met de huurder.  

Gewijzigde puntentelling  

De criteria binnen de puntentelling van het WWS zijn ook aangepast, zodat de voorgeschreven huurprijs beter in verhouding staat tot de kwaliteit en de voorzieningen van de woning. De aanpassingen betreffen onder andere de punten voor energielabels en buitenruimtes. Daarbij wordt in het bijzonder gewicht gehecht aan verduurzaming. Goede energielabels leveren meer punten op. Slechte energielabels worden afgestraft met minpunten. De hoop is dat verhuurders hierdoor worden geprikkeld om te investeren in energiebesparende en verduurzamingsmaatregelen, zoals betere isolatie en energiezuinige installaties.  

Schematische weergave belangrijke aspecten van het puntensysteem bij zelfstandige woonruimte  

Grote veranderingen in het WWS na 1 juli 2024

NB: Voor onzelfstandige woonruimte geldt een andere puntentelling die hier niet wordt behandeld.

Nieuwbouwopslag  

De Wet betaalbare huur streeft naar het bereiken van een nieuwe fair balance in de positie tussen huurder en verhuurder. Om nadere invulling te geven aan dit streven (en om tegemoet te komen aan de kritiek die aangeeft te vrezen dat de ‘middenhuur’ het ontwikkelen van nieuwe woningen belemmert) is de nieuwbouwopslag geïntroduceerd voor nog op te leveren huurwoningen in het middensegment. Deze opslag dient nieuwbouw te stimuleren.  

De nieuwbouwopslag is een opslag van 10% op de maximale kale huurprijs die volgens het WWS geldt en die voor 20 jaar na de eerste verhuur mag worden ingezet. Om hiervoor in aanmerking te komen moet zijn voldaan aan vier vereisten:  

1. Het moet gaan om nieuwbouw of transformatie (optopping van een bestaande woning valt onder nieuwbouw, maar het splitsen of renoveren van een bestaande woning wordt niet als nieuwbouw gezien)  

2. Het betreft ‘middenhuur’  

3. De startbouwdatum ligt vóór 1 januari 2028  

4. De woning moet in gebruik worden genomen na 1 juli 2024  

Let op: bij de nieuwbouwopslag gaat het niet om een tijdelijke vermeerdering van het aantal punten, maar om een tijdelijke procentuele (10%) vermeerdering van de maximale kale huurprijs. Het aantal WWS-punten dat de woning waard is, bepaalt of de woning gereguleerd is of niet. Door de tijdelijk hogere huurprijs gaat de woning dus niet van de gereguleerde naar de niet-gereguleerde sector. Het puntenaantal is leidend.  

Als wordt voldaan aan de vereisten en een maximum van 900 euro hoort bij een bepaald aantal punten in het WWS, dan kan de verhuurder maximaal 990 euro aan huur vragen. Hieruit kan worden opgemaakt dat de verhuurder steeds maximaal 10 procent van de op dat moment geldende maximale huurprijs mag vragen en dat de hoogte van de opslag afhankelijk is van die maximale huurprijs. In de Nota van Toelichting staat dat bij het hiervoor gegeven voorbeeld geen rekening is gehouden met de jaarlijkse indexatie van de maximale huurprijzen. Hieruit zou je kunnen afleiden dat de jaarlijkse indexatie van invloed is op de hoogte van de opslag en dat de opslag van 10 procent dus moet worden berekend over de geïndexeerde huurprijs. Geheel duidelijk is dit echter (nog) niet. In ieder geval kan de verhuurder gedurende twintig jaar na de ingebruikname de opslag toepassen, ook als er in de tussentijd huurderswisselingen hebben plaatsgevonden.  

Opmerking verdient dat onder voorwaarden ook voor monumentale panden en zorgwoningen extra punten worden toegekend. Daar wordt in dit artikel niet verder op ingegaan.  

Kamerbewoning  

Bij kamerbewoning door 3 of meer personen wordt het WWS voor onzelfstandige woningen van toepassing, ook als de woning is verhuurd aan één huurder (die de kamers op zijn beurt onderverhuurt). Het aantal punten laat dan zien welke kale huurprijs maximaal mag worden gerekend per kamer. Het “trucje” om te voorkomen dat bij kamerbewoning het WWS voor onzelfstandige woningen van toepassing is, is daardoor niet langer mogelijk. Dit betekent dat het – behoudends uitzonderingsgevallen waarin een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat – niet meer aantrekkelijk is om te verhuren aan één hoofdhuurder, die op zijn beurt onderverhuurt aan 2 of meerdere onderhuurders. Volgens deze nieuwe wet verhuurt de verhuurder in dat geval onzelfstandige woonruimten. Deze onzelfstandigheid heeft in de regel een nadelig effect op de puntentelling en (daarmee) een dalend effect op de maximale kale huurprijs.  

Verandering in de procedure bij de Huurcommissie  

Huurders en verhuurders in de (nieuwe) middensector hebben nu ook toegang tot de Huurcommissie. Daarnaast kunnen alle huurders (lees: sociaal, midden en vrij) bij de Huurcommissie aankloppen voor servicekostengeschillen. Verhuurders die vaker dan drie keer in het ongelijk zijn gesteld wordt voortaan een kostenveroordeling van de integrale kostprijs opgelegd. 

Rol van gemeenten  

Gemeenten gaan per 1 januari 2025 toezichthouden op naleving van de Wet betaalbare huur. Hiermee is aan gemeenten en verhuurders 6 maanden extra de tijd gegeven om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wet betaalbare huur. Vanaf dat moment kunnen gemeenten proactief handhaven wanneer een verhuurder bijvoorbeeld een te hoge huurprijs vraagt of een te grote huurverhoging per jaar doorvoert. Denk hierbij aan het opleggen van boetes. Ook kunnen gemeenten onder bepaalde voorwaarden huisvestingsvergunningen eisen voor middenhuur-woningen, waarmee ze invloed kunnen uitoefenen op wie toegang krijgt tot deze woningen.  

Verschil Huurcommissie en de gemeenten  

Voor huurders blijft de Huurcommissie de primaire route om huurprijsgeschillen aan te kaarten. Huurders kunnen voortaan echter, vanwege haar nieuwe handhavingstaak, ook bij de gemeente terecht. De beweegredenen achter het openstellen van deze extra route zijn dat de gemeenten nu toch de taak hebben gekregen om toezicht te houden op verhuurders en dat is gebleken dat niet alle huurders de Huurcommissie weten te vinden. Voor huurders blijft het voordeliger om de route bij de Huurcommissie te volgen. De Huurcommissie kan namelijk de huurprijs (al dan niet met terugwerkende kracht) bij uitspraak verlagen, terwijl de gemeenten verhuurders enkel kunnen bewegen tot verlaging.  

Een huurder kan beide routes bewandelen. Om te voorkomen dat de gemeenten een puntenstelling uitvoert terwijl dat reeds door de Huurcommissie is of wordt gedaan, gelden er een aantal waarborgen. De gemeenten kunnen nagaan of er ten aanzien van een bepaald adres een procedure loopt bij de Huurcommissie. Als dat het geval is, kunnen de gemeenten aansluiten bij een door de Huurcommissie opgestelde puntentelling of op basis van de uitspraak van de Huurcommissie handhaven.  

In de tabel zijn de verschillen tussen beide routes schematisch uiteengezet.  

Doordat gemeenten voortaan proactief kunnen handhaven als er te hoge huurprijzen worden gevraagd, dienen verhuurders extra op hun hoede te zijn. In tegenstelling tot de Huurcommissie kunnen de gemeenten een boete of een last onder dwangsom opleggen, waardoor de verhuurder voortaan een groter risico loopt met het vragen van te veel huur.  

Overgangsregelingen  

Ten aanzien van bestaande huurovereenkomsten (oftewel: huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten) roept de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur veel vragen op. Kort en goed: de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur betekent niet dat alle bestaande huurovereenkomsten hals over kop gewijzigd moeten worden. Voor de bestaande huurovereenkomsten is er een overgangsregeling.  

Uitgangspunt is dat de ‘oude’ regels van toepassing blijven ten aanzien van woningen die per 1 juli 2024 in de ‘middenhuur’ vallen. Maar let op: er gelden uitzonderingen. Of een uitzondering van toepassing is, is afhankelijk van de kwaliteit van de woning op 1 juli 2024 (en dus niet op het moment van aanvang van de huurovereenkomst). Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie sectoren:

1. Huurders van woningen die onder de liberalisatiegrens vallen kunnen een voorstel doen om de kale huurprijs aan te passen volgens het nieuwe WWS (NB: dat kon ook al vóór inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur). 

Voorbeeld: De huurovereenkomst is gesloten op 1 mei 2024 met een huurprijs van € 700,00. De woning blijkt echter op 1 juli 2024 100 punten (€ 605,34) waard. De huurder kan dan een verzoek indienen om de huurprijs te wijzigen en af te stemmen op het daadwerkelijke aantal punten dat de woning waard is.  

2. Voor woningen met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, maar met een kwaliteit die past binnen de sociale sector, geldt een overgangstermijn van 1 jaar (dus tot 1 juli 2025). Binnen deze termijn dient de verhuurder de kale huurprijs te verlagen conform het nieuwe puntenstelsel. Na 1 juli 2025 loopt de verhuurder bij een te hoge kale huurprijs risico op een boete. 

Voorbeeld: De huurovereenkomst is gesloten op 1 juni 2021 met een huurprijs van € 1200,00. De woning blijkt echter op 1 juli 2024 120 punten waard (€ 735,66). Oftewel: de woning valt volgens het aantal punten in de sociale sector. De huurder kan in dit geval op grond van Wet betaalbare huur altijd naar de Huurcommissie om de te hoge huurprijs te laten aanpassen, in het geval dat de verhuurder niet uiterlijk 1 juli 2025 de huurprijs heeft verlaagd.  

De verhuurder heeft dus tot 1 juli 2025 de tijd om de kale huurprijs zelfstandig te verlagen naar de huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning. Als de verhuurder dat niet (op tijd) doet, kan de huurder naar de Huurcommissie voor een huurverlaging. De huurder is dan – zoals het geval was vóór 1 juli 2024 – niet beperkt tot een termijn van 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Let op: dit betekent dus dat het risico bestaat dat de huurprijs van langlopende huurovereenkomsten moet worden verlaagd!  

3. Bij woningen die qua kwaliteit behoren tot de middenhuur en een bijhorende huurprijs hebben afgesproken, heeft te gelden dat sprake is van aanvullende huurbescherming
   bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten (en dus niet bij bestaande huurovereenkomsten). 

Voorbeeld I: De huurovereenkomst is gesloten op 1 mei 2024 met een huurprijs van € 1400,00. De kwaliteit van de woning wordt gewaardeerd op 160 punten (€ 996,37). Dat betekent dat sprake is van middenhuur, maar nu het een huurovereenkomst betreft van vóór 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur hier niet van toepassing.  

Voorbeeld II: De huurovereenkomst is gesloten op 1 augustus 2024 met een huurprijs van € 1400,00. De kwaliteit van de woning wordt gewaardeerd op 160 punten (€ 996,37).
Dat betekent dat onder de nieuwe Wet betaalbare huur deze huurovereenkomst onder
de middenhuur valt. De huurder kan dan binnen 6 maanden een verzoek indienen om de huurprijs te wijzigen en af te stemmen op het daadwerkelijke aantal punten dat de woning waard is.  

Slotwoord namens Dirkzwager en VANDERSTELT  

Het is essentieel om goed geïnformeerd te zijn (en te blijven) over de veranderingen die de Wet betaalbare huur met zich meebrengt, zoals de introductie van de middenhuur, de aanpassing van het WWS en de dwingende toepassing hiervan.  

Ons advies:  

• • Breng de gevolgen van deze wet in kaart voor uw bestaande woningportefeuille door een actuelepuntentelling te maken, zodat u een inschatting kan maken of uw huidige huurprijzen voldoen aan de maximale huurprijzen op basis van het nieuwe puntensysteem. 
  • Als er een mismatch blijkt te zijn is het raadzaam na te gaan of deze mismatch een risico op huurverlaging of handhaving per 1 januari 2025 met zich meebrengt. 
  • Zorg ervoor dat uw huurovereenkomsten en huurprijzen (in ieder geval bij het aangaan van nieuwe huurrelaties) worden herzien aan de hand van de nieuwe puntentelling van het WWS. 

De huurrechtwetgeving is volop in ontwikkeling. De Wet betaalbare huur is slechts een onderdeel daarvan (we hebben het niet eens gehad over de Wet vaste huurcontracten en de Wet goed verhuurderschap…). Het naleven van deze wetgeving is niet alleen verplicht (en noodzakelijk om een risico op handhaving te voorkomen) maar biedt ook een kans om de relatie met huurders te verbeteren en eventuele toekomstige geschillen te voorkomen.  

Dirkzwager is een fullservice kantoor, gericht op middelgrote en grote (inter)nationale ondernemingen en overheidsinstellingen. Wij bieden onze cliënten dienstverlening waarin advocaten, notarissen en fiscalisten in nauwe samenwerking hoogwaardige en pragmatische oplossingen leveren. Ons kantoor is gespecialiseerd in onder andere vastgoedrecht, huurrecht en belastingadvies.