RSM: Eigendomsoverdracht middels bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor het vermogen van vastgoedfamilies  

Waar moeten deze families fiscaal rekening mee houden bij het overdragen van hun vastgoedvermogen aan de volgende generatie en welke alternatieven & tips willen de fiscalisten van RSM specifiek voor dit VANDERSTELT Magazine aan hen nog extra meegeven? 

Allereerst ervaren veel vastgoedfamilies het onderscheid tussen ondernemingsvermogen en vastgoedvermogen als oneerlijk en onterecht. Voor hen is het runnen van hun vermogen in vastgoed gevoelsmatig ook een bedrijf inclusief de daarbij behorende organisatie, personeel en de daarbij gewenste continuïteit voor alle stakeholders en de overdracht aan de volgende generatie. De fiscus ziet dit echter anders.

Welke fiscale wetgeving is van kracht op de eigendomsoverdracht van vastgoed-entiteiten binnen families en wat is hiervan de achtergrond? 

Zoals uit ons Nyenrode onderzoek volgt kunnen belastingen een bedrijfsoverdracht kostbaar maken voor de overdracht van familievermogen, waardoor de continuïteit van de onderneming in gevaar kan komen. Gelukkig zijn er voor hen diverse regelingen waardoor de belastingdruk geen obstakel hoeft te vormen. Sinds 1 januari 2024 hanteert de “Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024” echter een nieuwe regel voor onroerend goed waardoor de continuïteit van vastgoedlichamen mogelijk wel in gevaar komt. 

Het kabinet heeft deze maatregel ingevoerd om de regeling eenvoudiger en gerichter te maken. In de praktijk ontstond immers regelmatig discussie tussen de belastingplichtige en de Belastingdienst over de kwalificatie van verhuurd vastgoed als ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen. Met deze nieuwe maatregel behoren dergelijke discussies in het kader van bedrijfsopvolgingen vanaf 1 januari 2024 tot het verleden. Als een bedrijf in financiële problemen komt, zou bijvoorbeeld een lening kunnen worden afgesloten of vastgoed kunnen worden verkocht, volgens de gedachtegang van het kabinet. 

Geldt dit ook voor vastgoed dat gebruik wordt in de eigen onderneming? 

Wij merken hierbij op dat vastgoed, dat wordt gebruikt binnen de eigen onderneming van het lichaam tot het ondernemingsvermogen blijft behoren waardoor in beginsel (wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan) gebruik kan worden gemaakt van de BOR en DSR bij overdracht naar de volgende generatie. Daarnaast is bepaald dat tijdelijke verhuur van vastgoed, denk hierbij aan hotels, campings, restaurants en tennishallen, niet onder de beleggingsfictie valt. 

Welke alternatieven zijn er nog voor het overdragen van vastgoedlichamen? 

Ondanks de versobering van de BOR en DSR ten aanzien van vastgoedlichamen, zijn er nog steeds mogelijkheden om verhuurd vastgoed op een fiscaal vriendelijke wijze over te dragen aan de volgende generatie. In dit katern zullen enkele mogelijkheden worden besproken. 

Een Familie BV of Familiefonds als alternatief voor verhuurd vastgoed 

Aangezien de BOR en DSR niet meer van toepassing zijn op de vererving of schenking van vastgoedlichamen voor zover sprake is van aan derden verhuurd vastgoed, kan overwogen worden om vermogensoverdracht naar de volgende generatie op een andere wijze vorm te geven. Gedacht kan worden aan de oprichting van een familie-BV of een familiefonds waarin de ouders en kinderen gezamenlijk gaan beleggen in onroerend goed.

Het voordeel is dat de waardeaangroei van het onroerend goed dan (deels) direct bij de kinderen terechtkomt. Daarbij is het ook mogelijk om de kinderen alleen te laten delen in de economische rechten (wisten/dividenden) terwijl de zeggenschapsrechten bij de ouders rusten. Op deze manier worden de kinderen wel bij het vermogen betrokken maar blijven de ouders de zeggenschap over het vermogen houden. Bij een familie-BV is dit mogelijk door de aandelen te certificeren via een aparte entiteit (bijv. een stichting waar de ouders in het bestuur zitten). Deze entiteit houdt dan de zeggenschap in de familie- BV terwijl de certificaathouders (de kinderen en eventueel ook de ouders) gerechtigd zijn tot de economische voordelen van de familie-BV, zijnde de huuropbrengsten en verwachte waardegroei. 

Naast een familie-BV kan er ook een familiefonds worden opgericht. Een besloten fonds voor gemene rekening (“BFGR”) is “fiscaal transparant”. Dit betekent dat een BFGR niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat het vermogen van het fonds rechtstreeks wordt toegerekend aan de participanten (de kinderen, eventueel samen met de ouders). De participanten in het familiefonds zijn de economisch eigenaren van het vermogen. De juridische eigendom van het vermogen berust bij de “bewaarder” (bijv. een stichting waarvan de ouders het bestuur vormen).

Ook op deze wijze behouden de ouders de zeggenschap over het vermogen en delen de kinderen alleen mee in de economische rechten van het (beleggings)vastgoed, zijnde de huuropbrengsten en de verwachte waardegroei. Vanzelfsprekend kennen dergelijke mogelijkheden voor vermogensoverheveling diverse juridische en fiscale aandachtspunten. Zo dienen de kinderen bijvoorbeeld vermogen in te brengen in de familie-BV of het familiefonds. Dit vermogen kan mogelijk worden geleend van de (BV van de) ouders en eventueel in de loop der jaren geschonken worden tot maximaal het bedrag van de eerste schijf in de schenkbelasting. De kinderen zullen over de lening wel een zakelijke rente moeten betalen (bijv. de rente die een bank of een willekeurige derde in rekening zou brengen). Daarnaast vindt belastingheffing over het door minderjarige kinderen gehouden belang in de BV of het fonds plaats bij de ouders en is de Wet excessief lenen een aandachtspunt. 

Strategische heroriëntatie; minder beleggen in vastgoed, meer projectontwikkeling? 

Naast een familie-BV of familiefonds is een andere denkrichting om de activiteiten van het vastgoedlichaam met betrekking tot beleggingsvastgoed af te bouwen ten gunste van andere activiteiten die voor de 

BOR en DSR wel als ondernemingsvermogen kwalificeren. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan projectontwikkeling met het oog op de verkoop van het te ontwikkelen vastgoed. Een dergelijke strategiewijziging met het oog op de bedrijfsopvolging kent vele aandachtspunten, die hier verder onbesproken blijven. 

Conclusie 

De BOR en DSR zijn belangrijke fiscale faciliteiten voor de overdracht van familiebedrijven, maar met de restricties voor beleggingsvastgoed zijn de voordelen versoberd. Het is essentieel om goed geïnformeerd te blijven over de specifieke voorwaarden en recente ontwikkelingen rondom de fiscale bedrijfsopvolgingsregelingen. 

Het is dan ook aan te raden om in een vroeg stadium contact op te nemen met een deskundige professional om de fiscale ins en outs die van toepassing zijn op de bedrijfsopvolging van uw specifieke familievermogen te bespreken. 

Mr. Janine van Veen 

Janine werkt sinds 2018 bij RSM en is werkzaam in de generale belastingadviespraktijk. Janine heeft Fiscaal Recht gestudeerd aan de Universiteit van Leiden en maakt onderdeel uit van de Familiebedrijvenadviesgroep van RSM. Janine is gespecialiseerd in bedrijfsopvolging, DGA-advisering en het opstellen van familiestatuten. 

Mr. Paul-Johan Swank 

Paul-Johan heeft fiscaal recht gestudeerd aan de Universiteit van Utrecht en is inmiddels 15 jaar werkzaam als belastingadviseur in de nationale en internationale adviespraktijk. Sinds 2024 is Paul-Johan verbonden aan RSM, waar hij zich met name bezighoudt met fiscale advisering van personen en bedrijven rondom vastgoed en tevens onderdeel uitmaakt van de familiebedrijvenadviesgroep. Paul-Johan is gespecialiseerd in fiscale advisering rondom onroerend goed, (her) structureringen en bedrijfsopvolging. 

Bij het leiden van een familiebedrijf komt u regelmatig fiscale vraagstukken tegen. Zowel wat betreft het hier-en-nu, maar zeker ook met betrekking tot de opvolging en de bedrijfsoverdracht. RSM is dé expert op het gebied van Assurance, Tax en Consulting voor familiebedrijven. De focus op familiebedrijven die wij hanteren en onze kennis op deze gebieden is wat ons onderscheidt.