Het uitponden van huurwoningen is een strategie die de laatstetijd weer sterk in de belangstelling staat. Dit fenomeen, waarbij huurwoningen verkocht worden zodra ze vrijkomen, biedt beleggers interessante kansen in een veranderende markt. Dit artikel bespreekt waarom uitponden juist nu aantrekkelijk is en welke factoren bijdragen aan deze hernieuwde interesse.
De verandering in de woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt is de afgelopen jaren drastisch veranderd. Waar tussen 2016 en 2021 de markt gunstig was voor beleggers door lage rentestanden en stijgende huizenprijzen, heeft de markt sinds 2022 een omslag gemaakt. Hoge inflatie en oplopende rentes hebben geleid tot hogere kosten voor vastgoedbeleggingen, met name voor bestaande huurwoning-eigenaren. Hierdoor staan veel beleggers voor de uitdaging om hun rendementen te behouden in een minder gunstige economische omgeving.
Toch biedt deze situatie juist kansen voor nieuwe beleggers. Het verschil tussen de waarde van verhuurde en leegstaande woningen – de zogenaamde leegwaarde – is vaak aanzienlijk, soms wel 20- 25% per woning. Dit maakt het aantrekkelijk voor beleggers om huurwoningen op te kopen en deze na het vertrek van de huurder, niet meer te verhuren, maar te verkopen.
Economische omstandigheden en rentes
De stijging van de rente heeft een aanzienlijke impact gehad op de vastgoedmarkt. In 2021 bedroeg de bancaire rente ongeveer 2%, maar deze steeg in korte tijd naar meer dan 6%. Hierdoor is de betaalbaarheid van vastgoed verslechterd en hebben beleggers te maken met hogere financieringskosten. Voor nieuwe kopers zijn deze factoren inmiddels in geprijsd, waardoor zij zich kunnen richten op interessante beleggingsmogelijkheden met hogere aanvangsrendementen.
Het verschil tussen de aankoopprijs van een verhuurde woning en de leegwaarde is toegenomen, waardoor uitponden weer aantrekkelijk wordt. Beleggers kunnen profiteren van het opkopen van verhuurde woningen tegen relatief lage prijzen en deze na huur-opzegging verkopen tegen een aanzienlijk hogere leegwaarde, wat het uitpond-potentieel vergroot. Dit wordt in de praktijk het indirecte rendement (waardestijging) genoemd, maar daarnaast hebben we in de tussenliggende periode natuurlijk ook nog het directe rendement, zijnde de geïndexeerde netto-huuropbrengsten. Met name grote institutionele/ buitenlandse beleggers bieden dit soort woningpakketten aan, waarmee zij financiële middelen vrij maken voor het aankopen van nieuwbouw-complexen en in de verjonging van hun vastgoedportefeuille.
Fundamentals van de woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt kent een aantal sterke fundamenten die bijdragen aan de hernieuwde populariteit van uitponden. Een van de belangrijkste factoren is het enorme woningtekort in Nederland. Op dit moment bedraagt dit tekort ongeveer 400.000 woningen, en het bouwen van nieuwe woningen stagneert. Dit zorgt ervoor dat de vraag naar woningen hoog blijft, hetgeen de koop-en huurprijzen verder opdrijft.
Daarnaast is de Nederlandse bevolking groeiende. Verwacht wordt dat het aantal inwoners in de komende jaren verder zal toenemen, waardoor de vraag naar woningen blijft stijgen. Deze demografische groei, gecombineerd met een sterke economische positie van Nederland, zorgt ervoor dat de woningmarkt een stabiele en aantrekkelijke beleggingscategorie blijft.
Overheidsbeleid en duurzaamheidseisen
Het Nederlandse overheidsbeleid speelt een belangrijke rol in de huidige marktontwikkelingen. De regelgeving rond huurprijzen is aangescherpt, verduurzamingsmaatregelen moeten doorgevoerd gaan worden, de financieringslasten zijn omhoog gegaan en de box 3 belastingwetgeving brengt ook veel in de sector teweeg. Deze veranderingen zorgen ervoor dat veel bestaande eigenaren voor aanzienlijke uitdagingen komen te staan.
Voor nieuwe beleggers geldt niet, dat zij halverwege de wedstrijd geconfronteerd zijn, met nieuwe spelregels. De spelregels zijn nu bekend en worden dan ook in geprijsd in nieuwe transacties. Sterker nog, de investeerders van vandaag kunnen inspelen op de veranderende markt, die juist ook weer kansen biedt, zoals een uitpond-strategie! Door de extreem lage rentestand, was de beleggingswaarde gelijk of hoger aan de leegwaarde. Thans zien we dat de beleggingswaarde ca 20% lager ligt dan de huidige leegwaarde. Dit maakt uitponden opnieuw een aantrekkelijke strategie voor zowel particuliere als institutionele beleggers.
Toenemende koopkracht en loonontwikkeling
Naast de fundamentele factoren op de woningmarkt speelt ook de loonontwikkeling in Nederland een rol. In 2023 zijn de lonen met gemiddeld 6,1% gestegen, de grootste stijging sinds het begin van de 21e eeuw. Deze stijging in koopkracht, in combinatie met de verhoging van de NHG-grens naar € 435.000, maakt dat veel particulieren op zoek zijn naar koopwoningen. Vrijgekomen huurwoningen worden daardoor. steeds vaker gekocht door particuliere woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare woning.
Voor investeerders in uitpondwoningen betekent dit dat er een constante vraag blijft naar koopwoningen, wat de uitpondstrategie nog aantrekkelijker maakt.
We zien dit dan ook terug in de prognoses/ ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt. Enerzijds in de gerealiseerde waardestijgingen van de afgelopen periode op de prognoses van de grootbanken voor
2024-2025.
Een kansrijke strategie
Hoewel de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren te maken heeft gehad met uitdagende economische omstandigheden, biedt de huidige situatie juist kansen voor beleggers die willen inspelen op het uitponden van huurwoningen. Het enorme woningtekort, de stijgende vraag naar koopwoningen en de aanpassing van overheidsbeleid maken het mogelijk om aantrekkelijke rendementen te behalen door het verkopen van huurwoningen zodra deze vrijkomen.
Uitponden is geen nieuw fenomeen, maar de combinatie van hoge rentes, aangescherpte regelgeving en een groeiende vraag naar woningen heeft ervoor gezorgd dat deze strategie weer in de schijnwerpers staat. Voor beleggers die de markt goed begrijpen en weten in te spelen op de huidige ontwikkelingen, biedt uitponden een unieke kans om zowel direct als indirect rendement te genereren.
Met de juiste aanpak en timing kunnen beleggers profiteren van de veranderende marktomstandigheden en het enorme potentieel van de Nederlandse woningmarkt benutten.
Het is dan ook de verwachting dat de woningprijzen op de particuliere markt tot en met 2025 verder zullen stijgen, wat het beoogde rendement op uitpondwoningen verder zal kunnen gaan verhogen.
Mede investeerder worden in een uitpondproject, via een aandelentransactie, om gezamenlijk de overdrachtsbelasting van 10,4% te besparen?
Bent u geïnteresseerd in een aantrekkelijke uitpondbelegging, wilt u daarnaast profiteren van de fiscale voordelen van een aandelentransactie en daarnaast uw vermogen/risico beter spreiden? Wij bieden een handvol beleggers de mogelijkheid om mee te participeren in een vastgoed- vennootschap met een erg aantrekkelijk uitpondproject:
-
-
- Stad met 100.000+ inwoners
- Juridisch ondergesplitste woningen
- Tenminste energielabel A
- Verhuurd in lijn met wet- en regelgeving (oa WWS 2024)
- Mutatiegraad 15+% in een stad met 100.000 inwoners.
-
De huidige eigenaar van dit uitpondproject heeft VANDERSTELT verzocht om een consortium van kopers voor te dragen, om gezamenlijk een aandelentransactie te realiseren. Doel? Samen de overdrachtsbelasting van 10,4% besparen en in dit consortium met ervaren beleggers meer van dergelijke kansen te gaan benutten.
Het project biedt ruimte aan 5 mede-investeerders van elk €1 miljoen, en er is nog ruimte voor 2 investeerders. Een unieke kans om uw horizon te verbreden, de krachten te bundelen en tegelijkertijd te profiteren van de fiscale optimalisaties van een aandelentransactie en de gunstige vooruitzichten op de NL woningmarkt. Naast een direct rendement (incl inflatie-correctie), de komende jaren daarnaast een aantrekkelijk indirect rendement uitkeerbaar middels uitponding.
Spreekt dit u aan? Neem dan contact op met VANDERSTELT voor meer informatie.
Eigenaar van een vastgoed-vennootschap met een dispositie-wens?
Bent u eigenaar van een vastgoedvennootschap met core beleggingen, value-add projecten, of juist interessante ontwikkellocaties? Ziet u ook de voordelen van het opzetten van een transactie via een aandelentransactie om belastingbesparing te realiseren en uw koopsom te verhogen? Wij komen graag met u in contact, om ook voor u de meest aantrekkelijke transactie te realiseren!
Bij VANDERSTELT zijn we gespecialiseerd in het initiëren, begeleiden en ontzorgen van vastgoedtransacties. Bij aandelentransacties, gaan we soms net een stapje verder met ‘verbinden’, door meerdere ‘niet-familieleden’ met elkaar in verbinding te stellen.
Waarbij we gebruikmaken van ons exclusieve netwerk van investeerders en onze jarenlange expertise in vastgoed. Laten we samen kijken hoe u optimaal kunt profiteren van de mogelijkheden die dit soort transacties biedt.
Neem vandaag nog contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
“Het unieke DNA van VANDERSTELT is immers ook voor een dergelijk vastgoedinitiatief een logisch antwoord.”
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
“Onafhankelijk, creatief, persoonlijk en altijd met het oog voor of met de focus op oplossing & meerwaarde.”
Contact
Algemene voorwaarden | Privacy Statement | Vacatures
Copyright © 2017-2023 VANDERSTELT
Recent Comments