KPMG – Aandelentransactie: Welke voordelen biedt dit voor de besparing van overdrachtsbelasting?

Op Prinsjesdag heeft ons nieuwe kabinet het Belastingplan 2025 gepresenteerd. Hierin is onder meer een handreiking opgenomen voor woningbeleggers door het tarief voor de overdrachtsbelasting op woningbeleggingen te verlagen van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026. De tarieven op andere vastgoedbeleggingen blijven, ook in Europees perspectief, onverminderd hoog met 10,4%. 

Voor VANDERSTELT aanleiding om samen met fiscalist Arjan Nieborg van KPMG Meijburg & Co weer eens aandacht te besteden aan de (on-)mogelijkheden van een aandelentransactie. 

• Welke voordelen biedt een aandelentransactie boven een ‘stenen transactie’?
• Valt hiermee nog een besparing te realiseren voor de overdrachtsbelasting &vennootschapsbelasting (waaronder de earningsstrippings maatregelen)?

Wanneer is dan sprake van een ‘aanmerkelijk belang’? 

“Hiervan is sprake als – kort geformuleerd – een vennootschap/verkrijger, al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of natuurlijk persoon, 1/3 belang of meer verkrijgt. Voor een particulier ligt die grens reeds op meer dan 7% (incl. echtgenoot) of ook 1/3 (indien sprake is van de verkrijging met nauwe familie en/of een verbonden lichaam )”. 

Wat zijn verder spelregels waar je aan moet voldoen bij de overdracht van aandelen, zonder overdrachtsbelasting? 

“Het moet gaan om aandelen in een rechtspersoon, waarvan: 

• • • De bezittingen van de rechtspersoon ten tijde van de verkrijging of op enig tijdstip in de daaraan voorafgaande 12 maanden grotendeels (meer dan 50%) bestaan uit onroerende zaken, met dien verstande dat ten minste 30% van de bezittingen uit in Nederland gelegen onroerende zaken bestaat of heeft bestaan (wij noemen dit de bezitseis); en 
    • De rechtspersoon hoofdzakelijk (voor 70% of meer) moet beogen het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken e.d. ten doel heeft (de doel-eis). 

Verder gelden er nog de nodige anti misbruikmaatregelen, die veelal zijn ingevoerd om door de wetgever ongewenst geachte constructies om de overdrachtsbelasting te omzeilen, tegen te gaan. Zo is bijvoorbeeld een dam opgeworpen tegen ‘samenhangende verkrijgingen’ binnen twee jaar door verschillende verbonden verkrijgers om de overdrachtsbelasting te omzeilen*, alsmede het kunstmatig creëren van bezittingen (het ‘oppompen van de balans’) om onder de bezitseis uit te komen.”

Is dit een voordeel voor alleen de verkopende partij of ook voor de kopende partij? 

“Het voordeel voor de verkopende partij is dat die niet direct vennootschapsbelasting is verschuldigd over de meerwaarde en bij verkoop vermoedelijk gebruik kan maken van de deelnemingsvrijstelling. Het voordeel voor de kopers is dat deze een lagere koopsom betalen. Beide partijen hebben hier dus baat bij. In de praktijk zien we dat verkoper en kopers het voordeel van de latente vennootschapsbelastingclaim verdelen in een nader te bepalen verhouding. 

Kortom naast besparing van de overdrachtsbelasting, wordt een aandelentransactie ook overwogen door de verkopende partij voor besparing van de vennootschapsbelasting.” 

Waar moet verder op gelet worden fiscaal bij een aandelentransactie? 

“Natuurlijk zijn dit niet de enige fiscale aandachtspunten bij een aandelentransactie. Mocht sprake zijn van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, dan moet onder meer ook worden onderzocht of binnen die fiscale eenheid tussen verschillende vennootschappen is geschoven met vastgoed waarin stille reserves schuilgaan in de referentieperiode van als hoofdregel zes jaar. Dat doet zich bijvoorbeeld voor bij het tegen boekwaarde overhevelen van vastgoed waarin een meerwaarde schuilgaat van de ene naar de andere vennootschap binnen fiscale eenheid. Indien sprake is van voorwaarts te verrekenen verliezen, moet ook onderzocht worden of deze ook door de kopers nog wel gebruikt kunnen worden, omdat de hoofdregel is dat deze bij een belangenwijziging verloren gaan. Ook eventuele milieu investeringsaftrek die is genoten, blijft bij een aandelentransactie behouden mits bij een stenentransactie. Daarom wordt ook vaak door kopers een fiscale due diligence uitgevoerd, om deze en andere fiscale aspecten scherp inzichtelijk te krijgen en eventuele ‘lijken in de kast’ uit te sluiten.”

Overige niet-fiscale voordelen, maar ook aandachtspunten van een aandelentransactie 

Overige voordelen: 

Behoud van bestaande contracten: Bij een aandelentransactie blijven de bestaande contracten van de vennootschap meestal intact. Dit betekent dat bijvoorbeeld huurovereenkomsten, financieringen en andere verplichtingen niet opnieuw onderhandeld hoeven te worden, wat kosten en tijd bespaart. 

Behouden van financieringsvoorwaarden: Financieringen of leningen die door de vennootschap zijn afgesloten, blijven in stand bij een aandelentransactie, mits er geen clausules zijn die een heronderhandeling vereisen. Dit kan gunstig zijn als de leningsvoorwaarden voordelig zijn. 

Eenvoudigere structurering voor familiebedrijven: Voor vastgoedfamilies kan een aandelentransactie helpen om de eigendom van vastgoed gestructureerd binnen de familie te houden. Aandelen zijn bovendien eenvoudiger overdraagbaar, wat de planning van de opvolging vergemakkelijkt. 

Minder directe invloed op het vastgoed: Omdat de aandelen van een vennootschap worden overgedragen en niet het vastgoed zelf, kan de transactie vaak plaatsvinden zonder dat het eigendom van het vastgoed openbaar wordt gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld voordelen bieden bij discretie of voorkomen dat huurders of andere belanghebbenden op de hoogte worden gesteld van de eigendomsverandering. 

Beperking van risico’s en aansprakelijkheid: Aangezien alleen de aandelen en niet het vastgoed zelf direct worden overgedragen, kunnen er juridische voordelen zijn met betrekking tot de beperking van de persoonlijke aansprakelijkheid. Eventuele juridische problemen blijven binnen de vennootschap. 

Behouden van vergunningen en subsidies: Als de vennootschap vergunningen of subsidies heeft verkregen voor het vastgoed, blijven deze vaak geldig bij een aandelentransactie. Een traditionele stenen-transactie kan ertoe leiden dat deze vergunningen of subsidies opnieuw moeten worden aangevraagd. 

Flexibele eigendomsstructuur: Aandelen kunnen relatief eenvoudig gestructureerd worden om verschillende soorten aandeelhouders en hun belangen te accommoderen. Dit maakt het makkelijker om meerdere partijen te betrekken bij de eigendom van een vastgoedportefeuille zonder dat de eigendom van de fysieke activa hoeft te worden opgesplitst. 

Mogelijkheden voor belastingplanning: Door de aandelen van een vastgoedvennootschap over te dragen, kunnen er verschillende mogelijkheden ontstaan voor belastingplanning, zoals het optimaliseren van de vermogensstructuur of het gebruik van buitenlandse holdings om belastingeffecten te minimaliseren. 

Continuïteit van het bedrijf: Bij een aandelentransactie kan de vennootschap in principe blijven functioneren zoals voorheen. De juridische entiteit blijft ongewijzigd, wat continuïteit biedt in operationele processen, management en afspraken met derden. 

Meer controle over timing van verkoop: Bij een aandelentransactie kunnen verkopers flexibeler zijn in de timing en omvang van de verkoop. Zo kan men bijvoorbeeld slechts een deel van de aandelen verkopen en zo de controle behouden of later extra aandelen verkopen wanneer de marktomstandigheden gunstiger zijn. 

Deze voordelen maken een aandelentransactie een aantrekkelijke optie voor vermogende vastgoedfamilies en investeerders, vooral als ze op zoek zijn naar fiscale optimalisatie, continuïteit en flexibiliteit in hun vastgoedbezit. 

Naast voordelen, zijn er natuurlijk ook risico’s en aandachtspunten. We noemen er enkele: 

Verborgen verplichtingen en schulden: Welke niet uit de balans blijkende verplichtingen is deze vennootschap aangegaan en/of welke claims kunnen er in de toekomst nog gaan komen? In de praktijk wordt dit veelal afgedekt met een vrijwaring vanuit de verkopende partij, maar een inschatting van dit risico en het bijbehorende bedrag is op zijn plaats. 

De historische context: Voor welke risico’s of aangegane contractuele verplichtingen is deze vennootschap nog aansprakelijk in de toekomst en welke afspraken maak je hier onderling over. 

Financiering en overige overeenkomsten: Check vooraf of de bestaande financier medewerking verleent aan de overdracht van de aandelen in het in het kader KYC en/of de algemene voorwaarden. Dit geldt ook voor andere lopende overeenkomsten, welke mogelijke een toestemmings- of een beëindigingsclausule kunnen bevatten. 

Complexe Due Diligence: Naast een due diligence op het vastgoed zelf, dient er ook een due diligence en/ of vrijwaring te komen op de over te nemen entiteit en haar fiscale context. 

Waardering van de aandelen. Inpasbaarheid in de nieuwe structuur van de eigenaar en haar fiscaliteit: Een complex samenspel waar de context van de kopende entiteiten ook van groot belang zijn en waardoor in de praktijk een aandelentransactie om meer extern advieswerk en een langere tijdslijn zal vragen. 

Wat nu als sprake is van een Vastgoed BV met meerdere objecten, waarvan de kopers niet alle objecten willen kopen? 

“Als de verkoper zijn structuur niet optimaal heeft ingericht en dit probleem zich voordoet, wil je idealiter nog gaan herstructureren zodat de niet-gewenste objecten achterblijven bij verkoper. In de praktijk kan dit worden opgelost door dat vastgoed bijvoorbeeld juridisch af te splitsen naar een nieuwe (of bestaande) vennootschap in de structuur van de verkoper. Het zal niet verbazen, daarvoor gelden dan wel weer voorwaarden, zoals dat sprake moet zijn van ‘zakelijke overwegingen’ . Ook hier geldt dat een fiscaal advies/maatwerk vanuit het oogpunt van de vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting op zijn plaats is.” 

Earningsstripping: kan jij uitleggen hoe dit werkt? 

“De earningsstripping maatregel is gebaseerd op een Europese richtlijn en is vervolgens in de Nederlandse Wet op de vennootschapsbelasting opgenomen. Deze moet – kort geformuleerd – niet alleen bovenmatige financiering met vreemd vermogen tegengaan, maar ook (ongewenste) internationale grondslaguitholling en winstverschuiving een halt toeroepen. 

De maximale renteaftrek is in 2024 beperkt tot 20% van de zogeheten fiscale ‘EBITDA’ in enig jaar, waarbij een franchise geldt dat de eerste EUR 1 miljoen aan betaalde rente wel aftrekbaar is. Overigens geldt vooralsnog wel dat de gestalde rente onbeperkt verrekenbaar is in de toekomst. In de praktijk valt op dat deze maatregel met name kapitaalintensieve sectoren treft, zoals de vastgoedsector. Ook is het wrang dat er geen tegenbewijsmaatregel bestaat, in geval de rente wel gewoon belast is bij de ontvanger.” 

Hierop hebben vastgoedpartijen toch geanticipeerd door juist vastgoed in meerdere vennootschappen onder te brengen zodat ze o.a. meerdere keren gebruik kunnen maken van die franchise van EUR 1 miljoen? 

“Dat klopt inderdaad en in dit licht is een aandelentransactie daarom mede interessant. Echter dat blijkt een doorn in het oog van de wetgever. Het vorige kabinet heeft daarom in de Voorjaarsnota 2023 reeds aangekondigd dat met ingang van 1 januari 2025 de drempel van EUR 1 miljoen niet geldt voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed. Deze maatregel is ook in het belastingplan 2025 opgenomen, waarbij overigens de grens van 20% wordt opgerekt naar 25%. ” 

Earningsstripping in het licht van de woningambitie 

Een pijnlijke maatregel, mede tegen het licht dat we als vastgoedsector geacht worden gezamenlijk 900.000 nieuwbouwwoningen in Nederland te gaan realiseren en waarvan een groot deel voor de verhuur bedoeld is. Vastgoed is immers een kapitaalintensieve sector en als je doordeze maatregel geacht/gedwongen wordt minder met geleend geld te werken, is dit voor VANDERSTELT een onbegrijpelijk signaal naar de vastgoedbeleggers die we hard nodig hebben om deze doelstelling te gaan realiseren….. Hoe kijk jij hier tegenaan? 

“Wat ik mis, is een integrale visie. Hoewel er best argumenten zijn om bovenmatige financiering met vreemd vermogen te willen voorkomen, wordt met dit soort maatregelen de ambitie tot de nieuwbouw van zoveel nieuwe woningen vanuit fiscaal perspectief niet eenvoudiger gemaakt. Een tegenbewijsregeling die recht doet aan het eerder anti misbruik karakter van de regering, zou niet misstaan.” 

Wat kunnen we in de nabije toekomst verwachten op het gebied van wetgeving rondom earningsstripping, en hoe kunnen vastgoedbeleggers zich hierop voorbereiden? 

“Dat is een goede vraag. Gelet op de tendens van de laatste jaren, is mijn verwachting dat versoepeling van deze regels er niet in zit. De ‘hefboomwerking’ die, zeker bij stijgende waardes van het vastgoed (i.v.m. lage rentes), er mede toe heeft geleid dat mooie rendementen konden worden gerealiseerd, lijkt verleden tijd. Vastgoedpartijen dienen hier dus op te anticiperen.” 

Zou het nog kunnen dat ook hier Europese regelgeving de Nederlandse wetgever voor de voeten loopt, zoals we eerder zagen bij Box 3 en ook de recente geluiden rondom de Wet Excessief Lenen? 

“Dat zou zo maar kunnen. Wij zijn voor cliënten in de woningcorporatiesector, die juist veel hinder ondervinden van deze maatregelen terwijl die evident niet op hen van toepassing zou moeten zijn, een procedure aan het voorbereiden. Kort geformuleerd draait deze om de vraag of Nederland bij de invoering van deze maatregel het Europese evenredigheidsbeginsel niet heeft geschonden. Hoewel de casus van de corporaties wellicht sympathieker is dan voor overige vastgoedpartijen (omdat corporaties natuurlijk veelal te maken hebben met afgetopte ‘sociale’ huren en vanwege het ontbreken van aandeelhouders niet anders kunnen dan met vreemd vermogen financieren), zou dit zomaar ook eens breder toepasbaar kunnen zijn.” 

Wat is het advies van Meijburg aan vermogende vastgoedfamilies die overwegen om een aandelentransactie te gebruiken als strategie om overdrachtsbelasting te minimaliseren? 

“Laat je goed informeren. Het klinkt wellicht eenvoudig om zo overdrachtsbelasting te besparen, en in de basis is het dat ook, maar zoals zo vaak is het, zeker fiscaal, 

KPMG Meijburg & Co is een fiscaal advieskantoor met regionale vestigingen verspreid door Nederland. De fiscalisten van Meijburg leveren hoogwaardige fiscale dienstverlening aan een breed scala aan cliënten, waaronder ook vastgoedbeleggers. 

Arjan Nieborg heeft Fiscale Economie gestudeerd aan de Universiteit Maastricht en enkele jaren later succesvol de MRE opleiding aan de ASRE in Amsterdam doorlopen. Arjan is werkzaam vanuit kantoor Zwolle en heeft ruim 20 jaar ervaring in de fiscale advisering. Hij richt zich met name op fiscale advisering in de vastgoedsector.