Vlootschouw vastgoedmarkt 2025-2026:kansen en koers

“Family offices blijven investeren, juist nu. Tegelijkertijd vragen ook zij het nieuwe Kabinet om een voorspelbaar en aantrekkelijk investeringsklimaat.”

Het artikel beschrijft de opvallend grote rol voor family offices in de gerealiseerde vastgoedtransacties in Nederland. Tijd voor een interview met Jacqueline van der Stelt over het unieke DNA van VANDERSTELT, specifiek gericht vastgoed-advisering van en -bemiddeling voor
NL family offices. 

Een bijzonder segment in de markt, welke behoefte heeft aan goed kunnen luisteren en doorvragen. En ondanks het hebben van eigen visie/strategie, speelt emotie ook een rol en kunnen er ook afwijkende keuzes gemaakt worden en ingespeeld worden op investeringskansen die voorbij komen.
Veel institutionele, internationale investeerders en fondsen beleggen met geld van derden. Family offices beleggen hun eigen middelen en dan werkt het aankoop- en besluitvormingsproces toch echt anders in de praktijk. Doordat de lijnen met de DGA of IC vaak kort zijn, wordt er sneller beslist en pragmatischer toegewerkt naar de afronding van een transactie is onze ervaring. Een welkome aanvulling in de markt voor vastgoed-ontwikkelaars en andere marktpartijen, gelet op de kortere doorlooptijd en grotere deal-zekerheid.

.

Waarin verschillen family offices van andere investeerders? 

E“Family offices combineren eigen vermogen, ondernemerschap en een lange termijn visie. Waar veel institutionele partijen en fondsen werken met en voor andermans geld, zijn ze daardoor gebonden aan kortere cycli en strakke beleggingskaders. Family offices zien we vooral acteren in het segment 2,5 – 25 mln, maar zij kunnen daarnaast veel sneller schakelen en keuzes maken die niet alleen financieel, maar ook strategisch passen bij hun kernwaarden. Ook de (fiscale) waan van de dag overheerst veel minder, omdat ze een lange termijn beleggingshorizon hanteren, vaak voor de nextgens en daarna. Ze hebben tenslotte vaak compact georganiseerde teams en daardoor korte beslislijnen. Dat maakt dat ze slagvaardig zijn en in staat om via VANDERSTELT kansen te signaleren en te pakken die anderen momenteel moeten laten liggen. De Nederlandse vastgoedmarkt kent vooral veel transacties en minder enorme grote transacties, daardoor vallen family offices nu ook veel meer op. Het ideale segment is voor velen een transactie-volume van 2,5 – 25 mln. En liever drie transacties van 25 mln, dan eentje van 75 mln. Dit heeft begrijpelijkerwijs te maken met risico-spreiding.”

“Het draait bij family offices om vertrouwen, de relatie en discretie. Het lange termijn klantbelang staat bij VANDERSTELT dan ook voorop en niet het korte termijn transactiebelang. Iedere familie is uniek – met eigen kernwaarden, beleggingshorizons, vermogensdoelstellingen, en dus bijbehorende unieke risico- en investeringsprofielen. Sommigen kiezen voor ‘geen-gedoe’-beleggingen, zoals jong vastgoed met stabiele, langjarige huurcontracten. Anderen zijn juist ondernemender en accepteren meer risico en beheersintensiteit in ruil voor een hoger rendement. Aan ons de taak om de juiste vertaalslag te maken van de unieke familie-vastgoedstrategie naar daarbij passende vastgoedprodukt, en om dit te zoeken, te selecteren en voor te dragen. Iedere keer weer een unieke invulling geven aan de gestelde vermogensdoelstelling. Dat maatwerk, persoonlijke contact en het vertrouwen maakt het vak zo divers en interessant voor ons.”
 

Hoe is jouw affiniteit met deze doelgroep ontstaan? 

“Toen ik directeur was bij ING Real Estate Finance heb ik jarenlang intensief samengewerkt met vermogende families, family offices en hun adviseurs. Daar is de basis gelegd voor mijn unieke netwerk in deze besloten wereld. In die tijd merkte ik dat veel van dit soort families behoefte hadden aan een klankbord, een vertrouwenspersoon, om vastgoed- en familiegerelateerde vraagstukken vanuit een breed perspectief te kunnen bespreken. Natuurlijk is er intensief contact met de accountant, fiscalist en het notariaat, maar op vastgoed- en vermogensperspectief lag hier nog wel een brede behoefte. Tegen deze achtergrond is in 2014 VANDERSTELT real estate investment partner opgericht. Het gaat om betrouwbaarheid, inhoudelijke kracht en een sterk trackrecord. Maar bovenal om het besef dat succes niet in snel gewin ligt, maar in continuïteit en toegevoegde waarde. Echt luisteren in combinatie met discretie, is een grote kwaliteit in deze wereld.”

Waarom heeft VANDERSTELT zich juist in deze doelgroep gespecialiseerd en wat doen jullie anders? 

Jacqueline:
“Juist omdat de familiedynamiek anders is dan bij andere investeerders en daardoor emotie ook een rol speelt. Naast onze kennis en netwerk binnen de vastgoedwereld, onze brede scope op vermogen en alles wat hierbij komt kijken, is de jarenlange relatie met onze opdrachtgevers hetgeen ons werk dagelijks zo leuk en dankbaar maakt. Enerzijds voor strategisch advies, soms zijn we een ‘schuurpaal’ waarbij ze willen sparren over een bepaald onderwerp en vanuit deze vertrouwensrelatie vloeit dan automatisch voort dat we ook invulling gaan geven aan de veranderingen binnen de portefeuille, middels acquisitie en dispositie.

We krijgen vaak terug van family offices dat zij ervaren dat in zijn algemeenheid het adviseurschap in de vastgoedsector sterk gefocust is op de transactie, waardoor het accent voor hun gevoel ligt op ‘verkopen’. Tevens krijgt men vaak het gevoel dat kostbare informatie lukraak verspreid wordt. Deze toon van de muziek past hen minder goed.

Wij werken landelijk en brengen vraag en aanbod bij elkaar op een manier die past bij de vertrouwelijkheid die family offices verlangen. Op verzoek van onze opdrachtgevers gaat VANDERSTELT zo geruisloos en zo gericht mogelijk te werk, omdat de meesten liever zonder publiciteit hun transacties realiseren. We selecteren de meest kansrijke proposities voor hen uit de markt en presenteren deze in onze eigen analyse-vorm, waarin we alle positieve punten, maar ook de aandachtspunten op een eerlijke en overzichtelijke wijze presenteren. Een goed vastgoedproduct, verkoopt daarmee zichzelf via deze gedegen analyse is onze ervaring.”
 

Jullie werken met “zoekprofielen” namens family offices. Hoe werkt dat in de praktijk? 

Jacqueline:
“Family offices willen vaak anoniem in de markt opereren. Met onze zoekprofielen kunnen wij heel concreet naar buiten treden namens hen, zonder hun identiteit prijs te geven. We communiceren exact wat er gezocht wordt – bijvoorbeeld een speciaal type ‘woningen’ ‘light industrial’ of ‘zorgvastgoed’ – en zorgen dat proposities direct bij ons terechtkomen.
Soms via collega-makelaars, soms rechtstreeks via eigenaren
en ‘off market’.

Via deze aanpak zoeken we gericht naar passende proposities voor family offices en maken we de eerste preselectie. Zo scheiden we het kaf van het koren, nemen we veel werk uit handen en presenteren we alleen kansrijke proposities, waarna de familie of DGA vaak zelf aansluit voor kennismaking en bezichtiging.”
 

En jullie zijn actief op zoek naar nieuw vastgoed product? 

Jacqueline:
“Zeker. We hebben op dit moment een 20-tal zoekprofielen uitstaan voor families. Dat varieert van nieuwbouw woningen, woonboulevards, sale en leasebacks in light industrial of zorgvastgoed, van herontwikkelingen tot diverse type vastgoedbeleggingen met solvabele huurders. Onze opdrachtgevers kenmerken zich door hun slagkracht, liquiditeit, overzichtelijke voorwaarden, pragmatisme en geen ingewikkelde beslissingslijnen. Daardoor kunnen we snel schakelen als er een match is en grotere/snellere deal-zekerheid bieden.”
 

Je gaf in het begin van dit interview ook aan dat je je zorgen maakt over het bredere investeringsklimaat in Nederland. Waarom? 

“Omdat ik zie dat naast family offices veel andere investeerders – fondsen, particuliere en internationale – de Nederlandse vastgoedmarkt steeds meer links laten liggen. De fiscale druk wordt te hoog, regelgeving verandert te vaak en het politieke debat gaat bijna begrijpelijkerwijs uitsluitend over het versnellen van woningbouw vanuit de bouwtechnische en pragmatische kant. Er is veel te weinig aandacht voor de investeringskant: wie gaat dit allemaal financieren, afnemen en onder welke voorwaarden? Zonder aantrekkelijk investeringsklimaat is de ambitie van 1 miljoen woningen niet alleen praktisch qua realisatie, maar ook financieel onhaalbaar. Dit baart me zorgen; een woning is een grondrecht en bij het uitblijven van het perspectief op een passende huur- of koopwoning vallen grote groepen Nederlanders buiten de boot en dit is voer voor populisme. Het echte antwoord zal moeten gaan komen uit een samenwerking van een stimulerende, faciliterende en regulerende overheid in combinatie met ontwikkelaars, bouwers en bovenal ook veel geld van heel veel verschillende type investeerders”
 

Wat zou het nieuwe kabinet volgens jou moeten doen? 

“Zorg voor stabiliteit in wetgeving, beleid en belastingen. Bied fiscale duidelijkheid, en waardeer investeerders als onderdeel van de oplossing in plaats van als obstakel. ‘Box 3 gestuntel’, 10,4% overdrachtsbelasting, wel/geen earningstripping maatregelen, wel/geen huurbevriezing, knellende huurwetgeving, belastingverhogingen. Het geeft de vastgoedsector geen vertrouwen en als iets nodig is voor een lange termijn investering, dan is het wel een duidelijk speelveld en heldere spelregels. De laatste jaren leek de vastgoedsector wel een Haagsche fiscale grabbelton…altijd prijs!

De wereld is globaal, kapitaal is mobiel. Als Nederland te ingewikkeld, onbetrouwbaar of rendement-technisch te onaantrekkelijk wordt, dan vloeit het vermogen weg naar andere asset classes, markten of landen. Dat is al gaande en die trend moeten we keren. Wees zuinig op deze loyale ondernemende/investerende family offices, maar we hebben meer spelers in een gezonde en aantrekkelijke vastgoedmarkt nodig, zoals; institutionele beleggers, woningcorporaties, particuliere beleggers, fondsen en internationale beleggers. ”

Tot slot: hoe zie je de rol van family offices de komende jaren? 

“Ik verwacht dat hun rol alleen maar groter wordt. Dankzij hun flexibiliteit, slagkracht en lange termijn visie zijn zij uitstekend gepositioneerd om te investeren in het vastgoed dat Nederland de komende jaren hard nodig heeft. Daarnaast zijn er nog een aantal andere ontwikkelingen, die een rol spelen.

Zo lazen we de vorige editie van het VANDERSTELT Magazine l in het Nyenrode-onderzoek dat veel familiebedrijven bezig zijn met de overdracht van hun onderneming aan de volgende generatie of aan derden. Dat zorgt voor extra kapitaal, waarvan een aanzienlijk deel doorgaans zijn weg vindt naar de vastgoedsector. Beleggen in aandelen gaat gepaard met sterke marktfluctuaties, soms zelfs van dag tot dag, waarop de belegger nauwelijks invloed kan uitoefenen. Niet iedereen slaapt daar gerust op, zeker niet ex-ondernemers die gewend zijn regie te voeren. Voor hen is vastgoed een tastbare belegging: je kunt er concreet mee aan de slag, hebt invloed op de waardeontwikkeling en ontvangt voorspelbare maandelijkse rendementen met indexatie – los
van de waardestijging.

En ja, we moeten daarnaast ook rekening houden met een opwaartse inflatiedruk, dankzij een onvoorspelbare President Trump, wereldwijde handelsakkoorden, een nieuwe 5% NAVO norm, een dalende arbeidspopulatie, geopolitieke spanningen en grondstoffen-schaarste. Vastgoed is een van de weinige asset-classes die een inflatie hedge als antwoord kan aanbieden. Veel fundamentele investeringsparameters voor de Nederlandse vastgoedsector staan op groen en in vrijwel alle segmenten zien we een kwalitatieve of kwantitatieve krapte. In een klein land als Nederland zijn (bouw)grond en vastgoed op de juiste locaties bovendien een schaars goed.

Wel wordt het hoog tijd dat het nieuwe Haagsche kabinet oog krijgt voor wat er gaande is op de vastgoedmarkt en dat er een helder, voorspelbaar beleid en een aantrekkelijk investeringsklimaat benodigd is om de ambitieuze woningdoelstellingen te gaan realiseren.”

Regeren is vooruitzien!

VANDERSTELT is een vastgoedexpert met affiniteit & passie voor het familievermogen. Aan deze roots ligt ten grondslag meer dan 25 jaar vastgoedervaring, opgebouwd onder andere als Directeur bij ING Real Estate Finance en BPD. Verstrekt met een never ending leergierig karakter en middels diverse opleidingen; Bouw- en Vastgoed Economie, Master in Real Estate, en de Commissarisopleiding aan Nyenrode. Deze brede achtergrond aan kennis en werkervaring in de bijzondere wereld van het discrete familievermogen, stelt ons in staat om echt te luisteren en door te vragen naar uw daadwerkelijke klantbehoefte en deze te vertalen naar concrete oplossingen voor uw vastgoedvraagstukken.

Bij VANDERSTELT fungeren we als trusted advisor voor toonaangevende Nederlandse vastgoedfamilies en family offices. Sommige van hen doen vanuit een strategisch partnership een beroep op ons, waarin wij vergaderingen voorzitten, communicatie/beslissingen binnen de familie begeleiden & vastleggen. Anderen verzoeken ons om juist de praktische kant van het portefeuille-/assetmanagement uit handen te nemen. Weer anderen schakelen ons in bij meer specifieke deel-vraagstukken, zoals het ontwikkelen van een op maat gemaakte strategie, samen met u en de overige familieleden. Tenslotte zijn wij betrokken als STAK bestuur en/of lid van de investeringscommissie voor sommige families. Bij VANDERSTELT gaan we ver in het ontzorgen. Zo kunt u zich concentreren op andere zaken, terwijl wij zorgen dat uw vastgoed optimaal wordt beheerd en groeit.

Of het nu gaat om uw strategie, het managen van uw portefeuille, het herstructureren van een bestaande portefeuille, nieuwe acquisities of het voorbereiden van een verkoop, wij zorgen voor oplossingen die zijn afgestemd op uw lange termijn vermogensdoelstellingen. Het merendeel van onze clientèle rekent op discretie en anonimiteit. Vertrouwen, onafhankelijkheid, deskundigheid en klanttevredenheid staan daarbij altijd centraal, dit is immers de basis van een lange termijn vertrouwensrelaties en van wederzijds succes. En met focus op continuïteit en groei van uw vermogen voor de volgende generaties.

Onze dagelijkse betrokkenheid bij advies-/managementtrajecten, vastgoedtransacties en marktdata-analyse zorgen ervoor dat we nauw verbonden blijven met de laatste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkten. Dit stelt ons in staat om proactief te adviseren en strategische kansen te benutten. VANDERSTELT is uw partner voor het herijken van uw vastgoedstrategie en/of het ontzorgen van uw portefeuillebeheer, zodat uw vermogen toekomstbestendig blijft. Waar mogen we u bij ontzorgen en wat mogen we voor uw vastgoedvermogen betekenen? Een kennismakingsafspraak is snel gemaakt.
Voor meer informatie: www.vanderstelt.com