Maak van uw HIR een meesterzet!

Een HIR voorkomt belasting. Een goede herinvestering bouwt vermogen. Bij de verkoop van vastgoed gaat de aandacht terecht allereerst uit naar de fiscale mogelijkheden van de herinvesteringsreserve (HIR). Een waardevolle faciliteit, mits aan alle wettelijke voorwaarden wordt voldaan. In de praktijk zien wij echter dat juist op dit punt nog regelmatig kansen verloren gaan of onnodige fiscale risico’s ontstaan. Een zorgvuldige voorbereiding en vastlegging zijn daarom essentieel. Maar zelfs een fiscaal correct gevormde HIR is slechts de eerste stap.

De werkelijke uitdaging begint daarna. Niet de vraag óf u kunt herinvesteren staat dan centraal, maar hoe u de vrijgekomen middelen zó inzet dat uw vastgoedportefeuille niet alleen wordt voortgezet, maar daadwerkelijk sterker, evenwichtiger en toekomstbestendiger wordt.

Daarom bundelen KPMG Meijburg & Co en VANDERSTELT in dit tweeluik hun expertise. Eerst de fiscale randvoorwaarden, vervolgens de strategische keuzes die bepalen of een herinvestering uitgroeit tot een echte meesterzet.

De strategische vastgoed-portefeuille keuzes

Hoe benut u een HIR om niet alleen een nieuw object te kopen, maar uw totale vastgoedportefeuille structureel te versterken?

VANDERSTELT

Herinvesteringsreserve: een HIR na verkoop van uw (beleggings-) vastgoed

Alsdan uitstel van belastingheffing: maar alleen bij de juiste feiten, intenties, tijdslijnen en vastlegging!

Helaas merken we dat dit in de praktijk toch nog wel eens onnodig mis gaat. Hoogste tijd om Nick Grieving, fiscalist bij KPMG Meijburg & Co, om advies- & aandachtspunten voor de invulling van uw HIR te vragen.

Vastgoed verkocht met winst: wat nu?

Wie belegt in vastgoed via een besloten vennootschap of een andere entiteit die belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, krijgt bij verkoop van vastgoed met fiscale boekwinst in beginsel te maken met directe belastingheffing van 25,8%. Dat is onwenselijk wanneer de opbrengst niet bedoeld is om aan de onderneming te onttrekken, maar om te herinvesteren.

De herinvesteringsreserve, vaak afgekort tot HIR, biedt in dat geval een praktische fiscale faciliteit. Onder voorwaarden kan de bij verkoop gerealiseerde boekwinst tijdelijk buiten de fiscale winst worden gehouden. De belastingheffing wordt hiermee (vaak voor lange tijd) uitgesteld. Door toepassing van de HIR blijft de verkoopopbrengst beschikbaar binnen de onderneming en kan zij daar verder renderen.

In de praktijk wordt nogal eens gedacht dat de drempel voor toepassing van de HIR bij beleggingsvastgoed relatief laag ligt. Dat is vaak ook zo, maar juist bij vastgoed zijn de feiten, de intenties en de vastlegging daarvan bepalend. Mede naar aanleiding van recente gerechtelijke uitspraken zien wij bij de Belastingdienst toenemende aandacht voor de HIR. In dit artikel lichten wij daarom de belangrijkste voorwaarden en aandachtspunten toe.

HIR voor beleggingsvastgoed versus vastgoed binnen een eigen onderneming.
In dit artikel beperken wij ons tot beleggingsvastgoed. De HIR kan ook worden toegepast bij verkoop van vastgoed dat binnen een eigen onderneming wordt gebruikt, maar daarbij wijkt de uitwerking van de voorwaarden af van die bij beleggingsvastgoed. We gaan hier in dit artikel dan ook niet op in.

De systematiek van de herinvesteringsreserve

De HIR is een fiscale reserve waarmee de boekwinst die wordt behaald bij de verkoop van een bedrijfsmiddel, zoals bijvoorbeeld een langdurig verhuurd pand, tijdelijk kan worden gereserveerd. De reserve wordt vervolgens afgeboekt op de aanschaf- of voortbrengingskosten van een vervangende investering. Economisch bezien wordt de boekwinst daarmee doorgeschoven naar het nieuwe bedrijfsmiddel.

Dit betekent niet dat de belastingclaim verdwijnt. Doordat de fiscale boekwaarde van de vervangende investering lager wordt, komt de gereserveerde winst op een later moment alsnog tot uitdrukking. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren doordat minder fiscaal kan worden afgeschreven of doordat bij een latere verkoop een hogere fiscale boekwinst wordt gerealiseerd.

Voorbeeld herinvesteringsreserve

Een BV verkoopt een pand voor €2.000.000 met een fiscale boekwaarde van €1.400.000. De fiscale boekwinst bedraagt €600.000. Er van uitgaande dat aan de voorwaarden voor vorming van de HIR kan worden voldaan, kan deze €600.000 worden toegevoegd aan HIR.

Koopt de BV vervolgens een nieuw pand voor €2.500.000, dan wordt de HIR daarop afgeboekt. De fiscale boekwaarde van het nieuwe pand wordt dan €1.900.000. De belastingheffing van circa €150.000 (25,8% over €600.000) is hiermee uitgesteld.

In feite kunt u deze uitgestelde belastingheffing herinvesteren in het nieuwe aangekochte object, zodat ook dit deel van de verkoopopbrengst blijft bijdragen aan het jaarlijks rendement en de vermogensgroei in de aankomende jaren.

1. Bedrijfsmiddel: beleggen is iets anders dan voorraad houden

Een eerste voorwaarde is dat sprake is van een bedrijfsmiddel. Een HIR kan niet worden gevormd bij verkoop van vastgoed dat tot de voorraad behoort, zoals vastgoed dat is ontwikkeld of aangekocht met het oog op verkoop. Ook de afboeking van een HIR kan alleen plaatsvinden op een vervangend bedrijfsmiddel.

Bij langdurig verhuurd beleggingsvastgoed zal doorgaans sprake zijn van een bedrijfsmiddel. Toch is deze kwalificatie in de praktijk niet altijd vanzelfsprekend. Dat geldt vooral wanneer de feitelijke gang van zaken afwijkt van de oorspronkelijke bedoeling. Denk aan een belegger die grond aankoopt om daarop een object te realiseren voor langdurige verhuur, maar kort na oplevering een aantrekkelijk verkoopbod ontvangt en alsnog besluit te verkopen. De vraag is dan of het object vanaf het begin als bedrijfsmiddel was bedoeld, of dat het in fiscale zin toch als voorraad moet worden beschouwd.

De beoordeling begint bij de bedoeling van de vennootschap op het moment van aanschaf of voortbrenging. Die bedoeling moet echter wel worden ondersteund door objectieve feiten en omstandigheden. Alleen achteraf verklaren dat het vastgoed voor langdurige verhuur was bedoeld, is doorgaans onvoldoende. De belastingplichtige zal moeten kunnen laten zien dat de oorspronkelijke beleggingsintentie daadwerkelijk bestond en ook past bij het handelen van de vennootschap.

Juist hier gaat het in discussies met de Belastingdienst vaak mis. Een directiebesluit, investeringsmemorandum, financieringsaanvraag, verhuurstrategie, makelaarscorrespondentie of andere documentatie kan helpen om de beleggingsintentie aannemelijk te maken. Het enkele feit dat later tot verkoop wordt besloten, maakt een bedrijfsmiddel niet zonder meer tot voorraad. Maar wanneer de omstandigheden rond aankoop, ontwikkeling en verkoop niet goed zijn vastgelegd, ontstaat wel bewijsrisico.

Voor vastgoedbeleggers is het daarom raadzaam om al bij aankoop of ontwikkeling vast te leggen met welk doel het object wordt aangehouden. Die vastlegging moet vervolgens worden ondersteund door de feitelijke uitvoering. Een verhuurstrategie die nooit in gang is gezet, zal minder overtuigend zijn dan een dossier waaruit blijkt dat actief is gewerkt aan duurzame toegepaste exploitatie.

2. Herinvesteringsvoornemen: meer dan een papieren intentie

Een tweede voorwaarde is dat op de balansdatum van het jaar waarin de boekwinst wordt gerealiseerd een voornemen bestaat om te herinvesteren. Dat voornemen moet daarna onafgebroken blijven bestaan. Valt het herinvesteringsvoornemen weg, dan valt de HIR vrij in de fiscale winst en is alsnog vennootschapsbelasting verschuldigd over de gereserveerde boekwinst.

Het voornemen moet aanwezig zijn bij de vennootschap die het vastgoed heeft verkocht. Een voornemen op aandeelhoudersniveau of binnen een andere groepsvennootschap kan niet zonder meer aan de verkopende vennootschap worden toegerekend. Ook hier ligt de bewijslast bij de belastingplichtige. Een directiebesluit waarin het voornemen tot herinvestering wordt vastgelegd, is daarom een belangrijk startpunt.

Daarmee is men er echter nog niet. Het herinvesteringsvoornemen hoeft niet al volledig concreet te zijn, maar moet wel blijken uit objectieve feiten en gedragingen. In de praktijk kan worden gedacht aan zoekopdrachten bij makelaars, verkennende gesprekken, onderhandelingen, interne investeringsvoorstellen, financieringsgesprekken of andere stappen waaruit blijkt dat de vennootschap daadwerkelijk bezig is met een vervangende investering. Een papieren besluit zonder zichtbare opvolging zal in de regel onvoldoende zijn.

Uit recente rechtspraak volgt dat niet is vereist dat de herinvestering in het jaar van verkoop al daadwerkelijk realiseerbaar is. Wel moet het realistisch zijn dat de vennootschap binnen de herinvesteringstermijn tot vervanging kan komen. Wanneer op voorhand redelijkerwijs niet te verwachten is dat binnen die termijn een kwalificerende investering kan plaatsvinden, komt het realiteitsgehalte van het voornemen onder druk te staan en ligt vorming van een HIR niet voor de hand.

3. Dezelfde economische functie: ruim bij beleggingsvastgoed, maar niet onbeperkt

Voor lang afschrijfbare bedrijfsmiddelen, zoals vastgoed, geldt een aanvullende eis. De HIR kan alleen worden afgeboekt op een vervangend bedrijfsmiddel dat dezelfde economische functie vervult als het verkochte bedrijfsmiddel. Deze eis moet voorkomen dat een boekwinst wordt doorgeschoven naar een investering die fiscaal en economisch wezenlijk anders is.

Bij beleggingsvastgoed wordt dit criterium in de regel relatief ruim toegepast. Wanneer zowel het verkochte vastgoed als het vervangende vastgoed wordt aangehouden met het oog op rendement uit verhuur, zal doorgaans sprake zijn van dezelfde economische functie. Zo kan een HIR die is gevormd bij de verkoop van langdurig verhuurde winkelpanden onder omstandigheden worden afgeboekt op de investering in een nog te ontwikkelen kantoorpand, mits ook dat pand na oplevering bestemd is voor langdurige verhuur. Anders ligt dat wanneer een pand dat in de eigen onderneming werd gebruikt wordt vervangen door een beleggingspand. In dat geval ontbreekt doorgaans dezelfde economische functie.

4. De boekwaarde-eis: hoeveel kan worden afgeboekt?

Bij afboeking van de HIR geldt daarnaast de zogenoemde boekwaarde-eis. De gezamenlijke boekwaarde van de vervangende investering of investeringen mag na afboeking niet lager worden dan de fiscale boekwaarde van het verkochte bedrijfsmiddel. Anders gezegd: de HIR kan alleen worden afgeboekt voor zover de aanschaf- of voortbrengingskosten van het vervangende bedrijfsmiddel hoger zijn dan de fiscale boekwaarde van het verkochte vastgoed.

In praktische zin betekent dit voor beleggingsvastgoed dat een volledige afboeking mogelijk is wanneer de kostprijs van de vervangende investering ten minste gelijk is aan de verkoopopbrengst van het verkochte object. Is de vervangende investering lager, dan kan slechts een deel van de HIR worden benut en valt het resterende deel vrij. Juist bij gefaseerde investeringen of portefeuillevervangingen verdient deze berekening aandacht.

Voorbeeld boekwaarde-eis

Een BV verkoopt per 3 april 2025 een pand voor €2.000.000 met een fiscale boekwaarde van €1.400.000. De fiscale boekwinst bedraagt €600.000. Ervan uitgaande dat aan de voorwaarden voor vorming van de HIR kan worden voldaan, kan deze €600.000 worden toegevoegd aan HIR. Om de volledige HIR te kunnen benutten geldt voor de BV een ‘herinvesteringsverplichting’ van €2.000.000.

De BV koopt vervolgens in 2026 een nieuw pand voor €1.000.000*. Omdat de aanschafkosten lager zijn dan de fiscale boekwaarde en daarmee niet aan de boekwaarde-eis wordt voldaan, kan in beginsel geen HIR worden afgeboekt. Indien vervolgens een tweede pand in 2027 wordt aangekocht voor €500.000, wordt daarmee aan de boekwaarde-eis voldaan. De HIR kan voor een bedrag van €100.000 (€1.000.000 + €500.000 -/- €1.400.000) worden afgeboekt van de tweede investering. Indien de BV nog een derde kwalificerende investering in 2028 van ten minste €500.000 verricht, kan ook het restant van de HIR worden afgeboekt.

Het is overigens ook mogelijk om de HIR pro-rata (verhouding tussen boekwinst/verkoopprijs) af te boeken van de vervangende investeringen. Afboeking van de HIR op het eerst aangeschafte pand bedraagt in die situatie €300.000 (€600.000 / €2.000.000 x €1.000.000). Stel dat er in de daaropvolgende jaren geen passend bedrijfsmiddel meer wordt aangekocht, dan zal in 2028 alsnog over €300.000 vpb voldaan moeten worden en tegen het in 2028 geldende vpb-tarief.

Goed om u te realiseren dat de HIR betrekking heeft op hele boekjaren, in dit voorbeeld had u dus ongeveer 3,75 jaar (1 april 2025 – 31 december 2028) de tijd om uw HIR aan te wenden.

*bedragen inclusief eventuele kosten (zoals overdrachtsbelasting) die tot de kostprijs van het vervangende bedrijfsmiddel dienen te worden gerekend.

5. De herinvesteringstermijn: drie jaar als hoofdregel

De herinvestering moet in beginsel plaatsvinden binnen drie boekjaren na het jaar waarin het vastgoed is verkocht. Wordt binnen die termijn niet (volledig) kwalificerend geherinvesteerd, dan valt de HIR (gedeeltelijk) vrij in de fiscale winst. De belastingheffing die eerder is uitgesteld, wordt dan alsnog verschuldigd.

Bij aankoop van bestaand vastgoed zal verlenging slechts in bijzondere situaties aan de orde zijn. Bij ontwikkelprojecten ligt dat genuanceerder. Dergelijke projecten kennen in de praktijk vaak lange doorlooptijden, bijvoorbeeld door vergunningprocedures, financiering, bezwaartrajecten of marktomstandigheden. De vraag komt dan op of de aard van dergelijke ontwikkelprojecten tot termijnverlenging kan leiden.

Toepassing van de verlengingsmogelijkheid bij ontwikkelprojecten waarbij de doorlooptijd in de volle breedte van de ontwikkelpraktijk een lange doorlooptijd kent lijkt niet onredelijk en in lijn met de bedoeling van de wetgever. Omdat de verlengingsmogelijkheid in het leven is geroepen voor situaties waarin ‘omvangrijke industriële complexen worden gerealiseerd’, is onzeker of deze verlenging in algemene zin van toepassing is bij projectontwikkeling. Afstemming met de Belastingdienst ligt in die situaties dan ook voor de hand. Hierbij is dan van belang dat de vertraging niet aan de belastingplichtige zelf is toe te rekenen en dat de herinvesteringsinspanning voldoende actief en concreet is.

Tot slot: eenvoudige faciliteit, zorgvuldig dossier

De HIR kan voor vastgoedbeleggers een waardevolle faciliteit zijn. Zij voorkomt dat vennootschapsbelasting over een verkoopwinst direct liquiditeit onttrekt aan de onderneming en als gevolg daarvan niet meer kan renderen.

Tegelijkertijd is de HIR geen automatisme. De kwalificatie als bedrijfsmiddel, het bestaan en voortbestaan van een herinvesteringsvoornemen, de economische functie, de boekwaarde-eis en de termijn moeten steeds afzonderlijk worden beoordeeld. Daarbij geldt dat intenties belangrijk zijn, maar in geval van vragen/discussies met de Belastingdienst vooral overtuigen wanneer zij tijdig zijn vastgelegd en worden ondersteund door objectieve handelingen.

Een zorgvuldig dossier is daarom geen formaliteit, maar een wezenlijk onderdeel van een succesvolle toepassing van de HIR. Gelet op het belang van de juiste feiten, intenties, tijdslijnen en vastlegging is het altijd raadzaam om u bij de vorming en invulling van de HIR te laten adviseren en begeleiden door uw eigen fiscalist, dan wel door de fiscale experts van KPMG Meijburg & Co.

“Een zorgvuldig dossier is daarom geen formaliteit, maar een wezenlijk onderdeel van een succesvolle toepassing van de HIR.”

Over KPMG Meijburg & Co

KPMG Meijburg & Co is een van de toonaangevende belastingadvieskantoren van Nederland. Met een landelijk netwerk van kantoren en specialisten staan zij ondernemers, families en investeerders bij in complexe fiscale vraagstukken van vastgoed en herinvesteringsreserves tot bedrijfsopvolging en internationale structuren. Praktisch, scherp en met oog voor de mens achter de onderneming.

Voor dit artikel spraken wij met Nick Grieving, die per 1 januari 2026 is benoemd tot Director van KPMG Meijburg & Co in Zwolle. Vanuit dat kantoor adviseert hij ondernemers en vastgoedbeleggers landelijk/regionaal over uiteenlopende fiscale vraagstukken, met de HIR als een van zijn aandachtsgebieden. Zijn devies in dit dossier is eenvoudig: leg tijdig en zorgvuldig uw intenties en acties vast, want juist daar wordt in geval van discussies met de Belastingdienst het verschil gemaakt.

www.meijburg.nl

Samenvatting

Bij verkoop van vastgoed met een fiscale boekwinst biedt de herinvesteringsreserve (HIR) de mogelijkheid om vennootschapsbelasting van 25,8% tijdelijk uit te stellen, mits aan vijf voorwaarden wordt voldaan: het (vervangende) bedrijfsmiddel-karakter, een aannemelijk en onafgebroken herinvesteringsvoornemen, dezelfde economische functie, de boekwaarde-eis en de driejaarstermijn. Nick Grieving (KPMG Meijburg & Co) licht deze fiscale randvoorwaarden toe en benadrukt het belang van een zorgvuldig, tijdig vastgelegd dossier. VANDERSTELT vult daarop aan dat een HIR niet alleen een fiscaal instrument is, maar ook een natuurlijk moment om de volledige vastgoedportefeuille te toetsen aan acht strategische vragen. Van langetermijnstrategie en risicospreiding tot overdraagbaarheid aan de volgende generatie, zodat een herinvestering niet slechts een goede aankoop is, maar een echte meesterzet.

Veelgestelde vragen over de herinvesteringsreserve (HIR)

Wat is de herinvesteringsreserve (HIR)?
De HIR is een fiscale reserve waarmee de boekwinst die wordt behaald bij verkoop van een bedrijfsmiddel, zoals langdurig verhuurd vastgoed, tijdelijk kan worden gereserveerd in plaats van direct belast. De reserve wordt vervolgens afgeboekt op de aanschaf- of voortbrengingskosten van een vervangende investering, waardoor de belastingheffing (vaak voor lange tijd) wordt uitgesteld.

Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om een HIR te vormen?
In hoofdlijnen moet aan vijf voorwaarden worden voldaan: zowel het verkochte als het vervangende vastgoed moet kwalificeren als bedrijfsmiddel, er moet een aannemelijk en onafgebroken herinvesteringsvoornemen zijn, verkocht en vervangend bedrijfsmiddel moeten dezelfde economische functie vervullen, bij afboeking moet aan de boekwaarde-eis worden voldaan, en de herinvestering moet in beginsel binnen de wettelijke termijn plaatsvinden.

Hoeveel tijd heeft u om te herinvesteren?
De hoofdregel is drie boekjaren na het jaar waarin het vastgoed is verkocht. De wet kent twee uitzonderingen: wanneer de aard van het vervangende bedrijfsmiddel een langer tijdvak vereist, of wanneer de aanschaf of voortbrenging door bijzondere omstandigheden is vertraagd, mits al een begin is gegeven aan de uitvoering.

Wat gebeurt er als niet tijdig wordt geherinvesteerd?
Wordt binnen de termijn niet (volledig) kwalificerend geherinvesteerd, dan valt de HIR (gedeeltelijk) vrij in de fiscale winst en wordt de eerder uitgestelde belastingheffing alsnog verschuldigd.

Waarom is vastlegging zo belangrijk bij een HIR?
De beoordeling van bedrijfsmiddel-karakter en herinvesteringsvoornemen is sterk feitelijk. Alleen achteraf verklaren dat een intentie bestond, is doorgaans onvoldoende; de belastingplichtige moet dit aannemelijk maken met objectieve feiten, zoals directiebesluiten, investeringsmemoranda, financieringsaanvragen of makelaarscorrespondentie. Een zorgvuldig, tijdig vastgelegd dossier overtuigt de Belastingdienst het meest.

Is een HIR alleen een fiscaal instrument?
Nee. Volgens VANDERSTELT is een HIR ook een natuurlijk moment om de volledige vastgoedportefeuille tegen het licht te houden: draagt de herinvestering bij aan de langetermijnstrategie, maakt zij de portefeuille evenwichtiger, verbetert zij de kasstromen, is zij klaar voor morgen, hoe verandert het totale risico, past de investering bij de volgende generatie, en is dit een goede aankoop of een echte meesterzet? Kortom bepaal vroegtijdig aan welke investeringscriteria uw ideale object/aankoop dient te voldoen en begin op tijd met het selecteren van objecten.

Vond u dit artikel interessant? Abonneer u ook op ons Magazine!