Dirkzwager Legal & Tax: Zorgvastgoed en huurwetgeving: de juridische aandachtspunten

Standaard huurmodellen

In de praktijk worden twee modellen veel gebruikt: de huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte
in de zin van artikel 7:230a BW van de Raad voor Onroerende Zaken (het ROZ-model) en de voorbeeldhuurovereenkomst zorgvastgoed van de brancheorganisaties Aedes en ActiZ (het Aedes-ActiZ-Model). Het ROZ-model is verhuurdersvriendelijk en niet op zorg toegesneden.
Het Aedes-ActiZ-Model is ook verhuurdersvriendelijk, maar in mindere mate, en is beter afgestemd op de zorgpraktijk.

Het Aedes-ActiZ-Model is echter primair bedoeld voor verhuur door woningcorporaties van intramuraal zorgvastgoed, omdat het
model rekening houdt met de specifieke regels die gelden voor woningcorporaties denk daarbij aan het passend toewijzen van (zorg)
woningen en de toetsing van inkomensgegevens van huurders door de woningcorporatie. Voor een commerciële belegger dient dit model
dus altijd zorgvuldig te worden aangepast.

Voorkom doorwerking van het woonruimtehuurrecht

Wanneer de zorginstelling in het kader van scheiden van wonen en zorg overgaat tot onderverhuur van woonruimte aan haar cliënten, kan in de onderhuurrelatie het dwingendrechtelijke woonruimtehuurrecht van toepassing worden. Die huurbescherming kan doorwerken in de hoofdhuurrelatie tussen de belegger en de zorginstelling, met alle gevolgen van dien (denk aan beperkte mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen of een beroep op onderhuurdersbescherming door de cliënten). Dit risico kan worden ondervangen door in de hoofdhuurovereenkomst vooraf heldere afspraken te maken over de voorwaarden waaronder onderverhuur is toegestaan.

Daarbij kan worden gedacht aan een bepaling dat het zorgelement in de onderhuurrelatie te allen tijde moet overheersen en dat de zorginstelling ervoor instaat dat het object aan het einde van de huurovereenkomst leeg en dus vrij van (onder)huurrechten wordt opgeleverd.

“Een goed geformuleerde hoofdhuurovereenkomst is de beste bescherming tegen ongewenste doorwerking van het woonruimtehuurrecht.”

Triple of double net? De omschrijving in de huurovereenkomst bepaalt

De begrippen ‘triple net’ en ‘double net’ zijn in de praktijk gangbare termen, maar kennen geen eenduidige (wettelijke) definitie. In de kern gaat het om de verdeling van kosten zoals onderhoud, verzekeringen en zakelijke lasten tussen verhuurder en huurder. Vaak wordt bij een ‘triple net’ beoogd dat de huurder alle kosten draagt; bij ‘double net’ neemt de verhuurder een deel van die kosten over. Maar wat daadwerkelijk onder deze begrippen valt, verschilt per huurovereenkomst en per situatie.

De crux zit in de contractuele uitwerking. Er bestaat een grote mate van contractsvrijheid, en uiteindelijk is de bedoeling van partijen of wat zij redelijkerwijs mochten verwachten gezien de omstandigheden doorslaggevend voor de uitleg van de huurovereenkomst. Het is daarom van belang de ‘triple net’- en ‘double net’-afspraken zorgvuldig te formuleren, gecombineerd met een heldere demarcatielijst waarin per bouwkundig en installatietechnisch element is vastgelegd voor wiens rekening het onderhoud of de vervanging komt. Discussies achteraf zijn niet alleen tijdrovend, maar kunnen ook de exploitatie van de zorginstelling en daarmee de huurinkomsten van de belegger in gevaar brengen, zeker wanneer het gaat om verouderd zorgvastgoed.

“De kracht van een ‘triple net’- of ‘double net’-afspraak zit niet in de naam, maar in de contractuele uitwerking.”

Netcongestie en energieaansluiting

Netcongestie is een actueel en groeiend probleem, ook bij zorgvastgoed waar het energieverbruik doorgaans hoger ligt dan bij reguliere gebruikers. Als de energieaansluiting niet tijdig wordt gerealiseerd of niet voldoet aan de specifieke behoeften van de zorginstelling, kan dat de ingebruikname van het gehuurde vertragen of zelfs onmogelijk maken. De huurovereenkomst moet duidelijk regelen wie het risico van netcongestie en een vertraagde of onvoldoende aansluiting draagt.

Wordt er gebruikgemaakt van een WKO-installatie, dan speelt de vraag in hoeverre de kapitaals- en onderhoudslasten daarvan kunnen worden doorbelast aan de zorginstelling. De Hoge Raad heeft in het Acantus-arrest bepaald dat de kapitaals- en onderhoudslasten van een onroerende WKO-installatie bij de verhuur van woonruimte in de kale huurprijs moeten worden verdisconteerd. Dit kan niet als afzonderlijke servicekostenpost in rekening worden gebracht. Voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (waarvan in de regel sprake is bij zorgvastgoed) bestaat op dit punt meer contractsvrijheid. Een zorginstelling zal er echter tegenaan lopen dat deze kosten niet geheel kunnen worden doorbelast aan de cliënt of niet volledig worden gedekt door de zorgbekostiging, wat de onderhandelingspositie van de belegger beïnvloedt.

Soms worden oplossingen gezocht door de exploitatie van een WKO-installatie aan een derde partij uit te besteden, of door batterijpakketten te realiseren om piekverbruik op te vangen of als aanvullende energievoorziening te dienen. Bij dat laatste rijzen praktische vragen: hoe worden de kosten van de batterijpakketten verdisconteerd in de huurprijs of de servicekosten, en dient de huurder deze installaties bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen, of komen deze in dat geval in eigendom toe aan de verhuurder? Dit zijn aspecten die bij aanvang van de huur duidelijk moeten worden geregeld, mede omdat moet worden nagedacht of de batterijpakketten kwalificeren als onroerende aanhorigheid dan wel als huurdersvoorziening en welke gevolgen dat heeft voor de kostenverdeling en de opleveringsverplichting.

“De beste huurovereenkomst is degene waarover later geen discussie ontstaat.”

Indexatie: kijk verder dan de CPI

De huurprijs wordt doorgaans jaarlijks geïndexeerd, waarbij de consumentenprijsindex (CPI) het meest gangbaar is. De afgelopen jaren is gebleken dat een CPI-indexatie zoals de stijging van 14,5% in 2022 bij zorginstellingen tot problemen kan leiden: hoge CPI-indexaties die niet aansluiten bij de lagere NZa-indexaties of de maximale huurverhogingspercentages voor huurwoningen, zetten de bedrijfsresultaten onder druk. Omgekeerd kan de NZa-indexatie ook hoger uitvallen dan de CPI, bijvoorbeeld als gevolg van gestegen loonkosten in de zorgsector.

Voor de belegger lijkt een hogere indexatie op de korte termijn aantrekkelijk, maar een te sterk oplopende huurprijs vormt een continuïteitsrisico voor een zorginstelling. Het is dan ook raadzaam te bezien of een maximumpercentage voor de jaarlijkse indexatie (een zogenoemde ‘cap’) haalbaar is, of dat een koppeling met de NZa-indexatie of het maximale huurverhogingspercentage voor huurwoningen meer passend is, met name indien sprake is van (gedeeltelijk) scheiden van wonen en zorg. Het is een discussie die in vrijwel elke transactie terugkeert.

Gewijzigde zorg- en regelgeving

Wijzigingen in zorgregelgeving en bekostiging zijn aan de orde van de dag en kunnen de exploitatie van een zorginstelling ingrijpend beïnvloeden. Daarmee komt ook de haalbaarheid van de huurverplichtingen op de lange termijn onder druk te staan. Het komt voor dat een zorginstelling zich op dergelijke wijzigingen beroept om aanpassing of beëindiging van de huurovereenkomst te verlangen, wat doorgaans uitmondt in een lastige juridische discussie.

De drempel hiervoor is hoog. Illustratief is een uitspraak waarin de rechter de vordering van een zorginstelling afwees die haar huurovereenkomst wilde aanpassen vanwege de invoering van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) en het scheiden van wonen en zorg. De rechter oordeelde dat geen sprake was van onvoorziene omstandigheden en dat de overlegbepaling in de huurovereenkomst evenmin grondslag bood voor een wijziging van de gemaakte afspraken. De gevolgen van veranderingen in de organisatie en financiering van de ouderenzorg kwamen voor rekening van de zorginstelling.

“Juist waar standaardmodellen ophouden, begint het belang van maatwerk.”

Faillissement van de zorginstelling

Het faillissement van een zorginstelling als huurder leidt niet automatisch tot het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder of curator kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van de Faillissementswet. In de praktijk zal een curator doorgaans bezien of de zorgactiviteiten kunnen worden voortgezet, zowel in het belang van de schuldeisers als met het oog op de continuïteit van zorg. Ook zorgverzekeraars, Wlz-aanbieders en gemeenten dragen daarin een verantwoordelijkheid. Dit kan ertoe leiden dat op de verhuurder druk wordt uitgeoefend om mee te werken aan een doorstart, ook wanneer sprake is van een huurachterstand. Tegelijkertijd heeft de verhuurder in een dergelijke situatie een sleutelrol: zonder een (nieuwe) huurovereenkomst of tijdelijke bruikleenovereenkomst kan de overnemende partij niet (blijvend) gebruikmaken van het pand.

Over Kristel Verkleij – Dirkzwager legal & tax

Kristel adviseert en procedeert over civielrechtelijke en vastgoedgerelateerde vraagstukken, met een specialisatie in het huurrecht en zorgvastgoed. In dat kader houdt zij zich onder meer bezig met huurgeschillen en begeleidt zij (her)ontwikkelingsprojecten en vraagstukken binnen het zorgvastgoed.

Dirkzwager is een fullservice kantoor, gericht op middelgrote en grote (inter)nationale ondernemingen en overheidsinstellingen. Wij bieden onze cliënten dienstverlening waarin advocaten, notarissen en fiscalisten in nauwe samenwerking hoogwaardige en pragmatische oplossingen leveren.

Samenvatting

De verhuur van zorgvastgoed vraagt om maatwerk, omdat standaardmodellen zoals ROZ en Aedes-ActiZ onvoldoende aansluiten op de zorgpraktijk. Belangrijk is het voorkomen dat het woonruimtehuurrecht onbedoeld doorwerkt in de hoofdhuurrelatie bij onderverhuur aan cliënten.

Daarnaast  bepaalt de contractuele uitwerking, de werkelijke betekenis van ’triple net’- en ‘double net’-afspraken, en is een gedetailleerde demarcatielijst per bouwkundig en installatietechnisch element essentieel om discussies achteraf te voorkomenDaarnaast is een duidelijke demarcatielijst essentieel om discussies over onderhouds- en herstelverplichtingen te voorkomen.

Ook actuele thema’s zoals netcongestie, energievoorziening en WKO-installaties vragen om heldere afspraken over risicoverdeling. Bij sale-and-leaseback-transacties verdienen goedkeuringstrajecten en de belangen van financiers en zorginstellingen extra aandacht. Verder is een zorgvuldige regeling nodig voor indexatie, faillissement, planologische bestemming en vergunningen, zodat zowel de continuïteit van de zorg als de rechtspositie van partijen goed zijn geborgd.

Veelgestelde vragen over zorgvastgoed en huurwetgeving

Welke standaard huurmodellen worden gebruikt bij zorgvastgoed en wat zijn de verschillen?
In de praktijk worden vooral het ROZ-model (voor kantoor- en bedrijfsruimte, artikel 7:230a BW) en het Aedes-ActiZ-Model (de branchevoorbeeldovereenkomst voor zorgvastgoed) gebruikt. Beide zijn verhuurdersvriendelijk, maar het Aedes-ActiZ-Model is beter afgestemd op de zorgpraktijk. Dat model is echter primair bedoeld voor verhuur door woningcorporaties van intramuraal zorgvastgoed en houdt rekening met regels voor passend toewijzen en inkomenstoetsing – voor commerciële beleggers moet dit model daarom altijd zorgvuldig worden aangepast.

Hoe voorkomt u dat het woonruimtehuurrecht doorwerkt in de hoofdhuurovereenkomst?
Wanneer een zorginstelling woonruimte onderverhuurt aan cliënten, kan het dwingendrechtelijke woonruimtehuurrecht van toepassing worden en doorwerken in de hoofdhuurrelatie met de belegger, met risico’s zoals beperkte opzeggingsmogelijkheden. Dit risico wordt ondervangen door in de hoofdhuurovereenkomst vooraf heldere afspraken te maken over de voorwaarden waaronder onderverhuur is toegestaan, en te bepalen dat het zorgelement in de onderhuurrelatie te allen tijde moet overheersen.

Wat is het verschil tussen ‘triple net’- en ‘double net’-afspraken?
Beide begrippen kennen geen eenduidige wettelijke definitie. Bij ‘triple net’ draagt de huurder doorgaans alle kosten (onderhoud, verzekeringen, zakelijke lasten); bij ‘double net’ neemt de verhuurder een deel daarvan voor zijn rekening. Wat precies onder deze begrippen valt, verschilt per huurovereenkomst en situatie – de contractuele uitwerking, gecombineerd met een heldere demarcatielijst per bouwkundig en installatietechnisch element, is bepalend, niet de naam van de afspraak.

Welke risico’s spelen rond netcongestie en energieaansluiting bij zorgvastgoed?
Zorgvastgoed heeft doorgaans een hoger energieverbruik dan reguliere gebouwen, terwijl netcongestie een groeiend probleem is. Als een energieaansluiting niet tijdig wordt gerealiseerd, kan dit de ingebruikname van het gehuurde vertragen of onmogelijk maken. De huurovereenkomst moet daarom duidelijk regelen wie het risico draagt van netcongestie en een vertraagde of onvoldoende aansluiting, en – bij gebruik van WKO-installaties of batterijpakketten – hoe de bijbehorende kosten worden verdisconteerd en wie eigenaar wordt van de installaties.

Waar moet u op letten bij een sale-and-leaseback-transactie met zorgvastgoed?
Zorginstellingen zijn doorgaans verplicht om bij vervreemding van zorgvastgoed goedkeuring te verkrijgen van het College Sanering Zorginstellingen (CSZ), een traject dat tijd vraagt vanwege de vereiste transparantie en taxatie. Daarnaast kunnen financiers vergaande verplichtingen stellen aan de zorginstelling als huurder, zoals rapportageverplichtingen of instemmingsrechten, waar zorginstellingen niet zonder meer mee instemmen. Het is raadzaam deze knelpunten vroegtijdig te onderzoeken en bespreekbaar te maken, vóór het begin van de onderhandelingen.

Wat gebeurt er met de huurovereenkomst als de zorginstelling failliet gaat?
Een faillissement van de zorginstelling als huurder leidt niet automatisch tot het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder of curator kan de overeenkomst opzeggen met inachtneming van de Faillissementswet, maar in de praktijk wordt vaak bezien of de zorgactiviteiten kunnen worden voortgezet, mede met het oog op continuïteit van zorg. Ook zorgverzekeraars, Wlz-aanbieders en gemeenten dragen daarin een verantwoordelijkheid.

Vond u dit artikel interessant? Abonneer u ook op ons Magazine!