Dirkzwager Legal & Tax: zorgvastgoed en overdrachtsbelasting: wanneer is sprake van een woning?

Een groeiende markt met fiscale nuances 

De fiscale scheidslijn tussen wonen en zorg wordt steeds relevanter. Per 1 januari 2026 is het overdrachtsbelastingtarief voor woningbeleggingen
verlaagd van 10,4% naar 8%. Volgens de Voorjaarsnota van het nieuwe kabinet gaat dit tarief per 2027 verder omlaag naar 7%, al moet dit nog definitief worden vastgelegd in het Belastingplan 2027. Tegelijkertijd groeit de vraag naar zorgvastgoed snel, onder meer door vergrijzing en de verschuiving van intramurale naar meer zelfstandige woonvormen.

Voor vastgoedbeleggers lijkt dit een aantrekkelijke combinatie, maar in de praktijk blijkt die niet zo eenvoudig. Hoewel veel zorgconcepten draaien om ‘wonen’, kwalificeren de gebouwen waarin deze worden uitgevoerd voor de overdrachtsbelasting lang niet altijd als woning. Als geen sprake is van een woning blijft het hogere tarief van toepassing.

VANDERSTELT ging hierover in gesprek met Bas Carrière, belastingadviseur btw en overdrachtsbelasting bij Dirkzwager Legal & Tax, en verdiepte zich in de vraag waar de fiscale grens nu werkelijk ligt.

Veelvoorkomende aannames in de praktijk

In de praktijk leven onder beleggers verschillende aannames over de kwalificatie van woning in de overdrachtsbelasting. Zo wordt vaak gedacht dat het gebruik, de bestemming van een object, het al dan niet hebben van een eigen huisnummer, de contractstructuur of het onderscheid tussen intramuraal en extramuraal bepalend is.

Jacqueline legt deze veronderstellingen voor aan Bas Carrière en vraagt in hoeverre deze factoren in de fiscale beoordeling daadwerkelijk een rol spelen.

Bas nuanceert dat beeld direct. Volgens hem begint de beoordeling altijd bij één centrale vraag waarop het antwoord doorslaggevend is: is het object naar zijn aard bestemd als woning? Die vraag lijkt eenvoudig, maar de beantwoording blijkt in de praktijk complex. Niet het gebruik, de doelgroep of de contractstructuur staat centraal, maar het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Daarbij is een onroerende zaak die gebouwd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling in ieder geval geen woning. Voor de beoordeling waarvoor een gebouw is gebouwd, dient zo objectief mogelijk te worden gekeken naar de (fysieke) kenmerken van het gebouw zelf. De Belastingdienst kijkt in de eerste plaats dus naar wat een gebouw is, niet naar hoe het wordt geëxploiteerd.

Dat betekent dat de overdracht van (zorg)complexen die qua gebruik op het eerste gezicht sterk op elkaar lijken, voor de overdrachtsbelasting toch heel verschillend kan uitpakken.

“Maak samen met uw fiscalist vooraf een soort ‘röntgenfoto’ van het gebouw; juist de fysieke kenmerken van het gebouw zijn essentieel in de bepaling of 8% (vermoedelijk 7,0% in 2027) van toepassing is.”

Een groeiende markt met fiscale nuances

Fysieke eigenschappen die kenmerkend zijn voor een verzorgingsinstelling zoals bijvoorbeeld spoelkeukens, behandel- en verpleegkamers en dergelijke kunnen erop duiden dat sprake is van een zorginstelling die niet als woning kan worden aangemerkt. In dat geval is het hogere tarief van toepassing. Anderzijds kan de afwezigheid van die fysieke eigenschappen de kwalificatie als woning ondersteunen als sprake is van (een gedeelte van) een gebouw dat gebouwd is als woning, bijvoorbeeld bij zelfstandige appartementen.

Zelfstandigheid van de units

Wanneer sprake is van afsluitbare appartementen met een eigen keuken, sanitair en voorzieningen zoals een huisnummer, bel en brievenbus, ontstaat een beeld dat sterk aansluit bij reguliere woningen.

Bas licht toe dat dit in de praktijk vaak het kantelpunt is. Zodra bewoners feitelijk zelfstandig kunnen wonen en zorg aanvullend of optioneel is, zal de conclusie niet snel zijn dat het gebouw gebouwd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling en verschuift de kwalificatie richting wonen. In dergelijke gevallen is (het deel van) het gebouw dat als zelfstandige appartementen kan worden aangemerkt in de rechtspraak als woning aangemerkt en kan daarop het lagere tarief van toepassing zijn.

Intramuraal en extramuraal: richtinggevend maar niet beslissend

Het onderscheid tussen intramurale en extramurale zorg wordt vaak genoemd als relevante factor, maar is juridisch gezien minder beslissend dan in de praktijk wordt gedacht. Toch kan het wel richtinggevend zijn. Intramurale zorg gaat in veel gevallen samen met een gebouw dat ook fysiek als zorginstelling is ingericht, terwijl extramurale zorg vaker voorkomt in gebouwen die bestaan uit zelfstandige woonunits.

Gemengde complexen en casuïstiek

In de praktijk komt regelmatig de vraag op hoe moet worden omgegaan met gemengde complexen, waarin zowel zelfstandige woningen als zorggerelateerde ruimten aanwezig zijn. Jacqueline legt deze casus voor aan Bas en vraagt of gedeeltelijke kwalificatie mogelijk is.

Volgens Bas kan in sommige gevallen een splitsing worden gemaakt. De vraag of sprake is van een woning hoeft namelijk niet te worden bezien vanuit het gebouw als geheel. Voor gebouwen waarvan delen kwalificeren als woning geldt dat op dat deel het lagere tarief kan worden toegepast. Als het oppervlak van dat deel 90% of meer van het gebouw bedraagt, kan voor het gehele gebouw het lagere woningtarief worden toegepast. Het vaststellen welk deel gebouwd is voor bewoning vereist echter een zorgvuldige analyse en de beoordeling blijft sterk feitelijk en afhankelijk van de specifieke inrichting van het gebouw.

De wens naar een praktische checklist of beslismodel leeft breed in de markt. Toch moet die verwachting worden getemperd. De beoordeling blijft casuïstisch en zit vaak in de nuance. Projecten die vergelijkbaar lijken, kunnen fiscaal anders uitpakken door relatief kleine verschillen in ontwerp en inrichting.

Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?

Voor beleggers in zorgvastgoed betekent dit dat een fiscale analyse een belangrijk onderdeel is van de investerings- en aankoopcriteria. Het verschil tussen 8% (vermoedelijk 7,0% in 2027) en 10,4% overdrachtsbelasting over de totale waarde van het gebouw maakt een groot verschil voor het te maken rendement en zou dus moeten worden meegewogen bij het bepalen van de bieding.

Het is daarom essentieel om tijdig en dus voorafgaand aan de investeringsbeslissing en de bepaling van de koopsom fiscaal advies in te winnen. Daarmee kan worden voorkomen dat beleggers meer overdrachtsbelasting zijn verschuldigd dan voorzien.

“Hoewel veel zorgconcepten in de praktijk draaien om ‘wonen’, kwalificeren de gebouwen waarin deze worden uitgevoerd voor de overdrachtsbelasting lang niet altijd als woning.”

Over Dirkzwager

Dirkzwager Legal & Tax is een full-service kantoor met een sterke reputatie in vastgoed, fiscaliteit en zorg. Hun specialisten adviseren beleggers, ontwikkelaars en zorginstellingen over complexe fiscale en juridische kwesties, zoals de kwalificatie van vastgoed voor overdrachtsbelasting en btw. Dirkzwager voerde onder meer de zaak waarin de Hoge Raad op 29 november 2019 het omslagpunt tussen het hoge en lage tarief bij transformatie van niet-woningen naar woningen verduidelijkte. Momenteel behandelt het kantoor de procedure over de verkoop van nieuw verhuurde woningen zonder btw en overdrachtsbelasting, waarin de Hoge Raad op 21 november 2025 prejudiciële vragen stelde aan het Gerecht (onderdeel van het Hof van Justitie van de Europese Unie).

Bas Carrière
Dirkzwager Legal & Tax
Belastingadviseur btw en overdrachtsbelasting

Samenvatting

Per 1 januari 2026 is het overdrachtsbelastingtarief voor woningbeleggingen verlaagd van 10,4% naar 8%, met een mogelijke verdere verlaging naar 7% per 2027. Voor zorgvastgoed waarin gewoond wordt, is de toepassing van dit lagere tarief echter niet vanzelfsprekend: doorslaggevend is niet het gebruik, de bestemming of de contractstructuur, maar of een gebouw naar zijn aard oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning. Bas Carrière (Dirkzwager Legal & Tax) licht toe hoe deze beoordeling in de praktijk verloopt, welke rol zelfstandigheid van units en het onderscheid intramuraal/extramuraal daarbij spelen, hoe gemengde complexen fiscaal worden benaderd, en waarom tijdig fiscaal advies bij zorgvastgoedtransacties essentieel kan zijn.

Veelgestelde vragen over zorgvastgoed en overdrachtsbelasting

Wanneer kwalificeert zorgvastgoed waarin gewoond wordt, zich als woning voor de lagere overdrachtsbelasting?
Doorslaggevend is of het gebouw naar zijn aard bestemd is als woning, oftewel het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Een onroerende zaak die gebouwd is voor gebruik als verpleeg of verzorgingsinstelling is daardoor voor de fiscus veel al geen woning. De Belastingdienst beoordeelt dit zo objectief mogelijk aan de hand van de fysieke kenmerken van het gebouw zelf, niet aan de hand van hoe het wordt geëxploiteerd.

Wat is het huidige overdrachtsbelastingtarief voor woningbeleggingen?
Sinds 1 januari 2026 geldt een tarief van 8% voor woningbeleggingen, verlaagd vanaf 10,4%. Volgens de voorjaarsnota van het kabinet gaat dit tarief per 2027 mogelijk verder omlaag naar 7%, al moet dit nog definitief worden vastgelegd in het Belastingplan 2027. Kwalificeert een object niet als woning, dan blijft het hogere tarief van 10,4% van toepassing.

Spelen gebruik, bestemming of contractstructuur een rol bij de beoordeling?
Deze factoren zijn minder doorslaggevend dan vaak wordt gedacht. Een bestemming als ‘maatschappelijk’ in plaats van ‘wonen’ sluit kwalificatie als woning niet uit, en volgens de Hoge Raad is ook de contractuele relatie tussen bewoners en exploitant, individuele huurovereenkomsten of een masterlease geen bepalende factor. Bepalend blijft vooral de fysieke aard van het gebouw.

Wat is het verschil tussen intramurale en extramurale zorg voor de kwalificatie?
Het onderscheid tussen intramurale en extramurale zorg is juridisch gezien minder beslissend dan in de praktijk vaak wordt gedacht, maar kan wel richtinggevend zijn. Intramurale zorg gaat vaak samen met een gebouw dat fysiek als zorginstelling is ingericht, terwijl extramurale zorg vaker voorkomt in gebouwen die bestaan uit zelfstandige woonunits.

Kan een deel van een gebouw als woning kwalificeren?
Ja. Bij gemengde complexen met zowel zelfstandige woningen als zorggerelateerde ruimten kan een splitsing worden gemaakt: voor het deel dat kwalificeert als woning geldt het lagere tarief. Beslaat dat deel 90% of meer van het gebouw, dan kan voor het gehele gebouw het lagere woningtarief worden toegepast. Dit vereist wel een zorgvuldige, feitelijke analyse van de specifieke inrichting.

Waarom is fiscaal advies bij zorgvastgoedtransacties belangrijk?
Het verschil tussen 8% (mogelijk 7% in 2027) en 10,4% overdrachtsbelasting over de totale waarde van een gebouw heeft impact op het veronderstelde rendement va de eigenaar of koper. Tijdig fiscaal advies voorafgaand aan de investeringsbeslissing en de bepaling van de koopsom, voorkomt dat beleggers meer overdrachtsbelasting verschuldigd zijn dan voorzien.

Vond u dit artikel interessant? Abonneer u ook op ons Magazine!