’Pretbox 3’ staat ter discussie en hou rekening met een fors hogere belastingdruk.
Wat zijn de wijzigingen en consequenties voor u?
Vastgoedbeleggers staan grote fiscale wijzigingen te wachten. Het wetsvoorstel excessief lenen zal naar verwachting met ingang van 2023 ingevoerd worden. In de Voorjaarsnota is een verhoging van de overdrachtsbelasting voorgesteld van 8% naar 10,1%(1) en gesproken wordt over een hoger box 2 tarief.
Daarnaast heeft de Hoge Raad met het Kerstarrest van afgelopen december de aanzet gegeven tot een grote verandering in box 3. De huidige box 3 heffing beoogt een heffing te zijn die aansluit bij het werkelijk behaalde rendement en toch een eenvoudige rekenmethode biedt voor de bepaling van dat rendement. Die rekenmethode sluit niet aan bij de samenstelling van het vermogen, maar bij de omvang daarvan. Echter, met name bij grote spaarders sloot het werkelijk behaalde rendement helemaal niet meer aan bij fictieve rendement. De Hoge Raad heeft hen gelijk gegeven: er is sprake van een grote rechtsongelijkheid die niet langer acceptabel is en gecompenseerd moet worden.
Een mooie aanleiding voor VANDERSTELT om wederom in gesprek te gaan met de belastingadviseurs van BDO wat dit kan gaan betekenen voor vastgoedbeleggers. Eerder spraken we hen al over de impact van het ‘Wetsvoorstel excessief lenen’ en in de volgende editie zullen we nader ingaan op de wijzigingen in box 2. Via dit drieluik hopen we u als kennispartners gezamenlijk te informeren op de toch wel ingrijpende fiscale wijzingen van een aantal pijlers onder uw vastgoedvermogen, zodat u waar nodig tijdig kan anticiperen en uzelf kunt voorbereiden.
In dit artikel zullen we inzoomen op de ‘reparatiewetgeving 2017-2021’ die gepubliceerd is naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad, maar ook over eerste contouren van de nieuwe fiscale veranderingen voor box 3 (2022-2025 en verder) en meer specifiek de consequenties die dit kan gaan hebben voor de families en -beleggers die (een deel) van hun vastgoedvermogen thans in box 3 hebben gealloceerd.
2017 tot en met 2022: op basis van werkelijke verdeling van uw vermogen
In april heeft het kabinet als tegemoetkoming voorgesteld om voor de jaren 2017 tot en met 2022 aan te sluiten bij de werkelijke verdeling van spaargeld en beleggingen van een belastingplichtige. Binnen die verdeling wordt dan aangesloten bij het fictieve gemiddelde rendement per vermogenscategorie. Dat is een groot verschil met de huidige situatie, waarbij werd uitgegaan van een fictieve verdeling.
Bovendien wordt naast de categorieën spaargeld en beleggingen, een derde vermogenscategorie ingevoerd, namelijk schulden. Voor de jaren 2017 tot en met 2021 levert dit de percentages in onderstaande tabel op.Over het totaal berekende rendement wordt vervolgens 30% (2017 t/m 2020) of 31% (2021) belasting geheven.
Het effect voor vastgoedbeleggers in box 3 (2017-2022); enkele voorbeelden…
De nieuwe rekenmethode heeft tot gevolg dat met name spaarders minder box 3 heffing zullen hoeven te betalen. Beleggers, en zeker onroerend goed beleggers die deels gefinancierd zijn, zullen met de nieuwe rekenmethode zwaarder belast gaan worden.
Het effect van de financiering wordt duidelijk in onderstaand voorbeeld. De onroerend goed portefeuille is in de eerste berekening niet gefinancierd. Als gevolg van het feit dat er ook spaargeld wordt aangehouden en nu wordt aangesloten bij de werkelijke verdeling van het vermogen over de categorieën spaargeld en beleggingen, zal een teruggave plaatsvinden van € 7.860, -. Voor deze vastgoedbelegger pakt een en ander positief uit.
Berekening zonder financiering:
Berekening met financiering:
Rechtsherstel 2017-2022: bijbetalen niet, terugvorderen wel
Het kabinet biedt automatisch rechtsherstel op basis van de nieuwe berekening. Alleen gecompenseerd worden belastingplichtigen die volgens de nieuwe berekening minder hoeven te betalen dan volgens de oude rekenmethode. Hiervan zal dus met name sprake zijn als veel spaargeld wordt aangehouden. Als er op basis van de nieuwe methode meer betaald zou moeten worden, blijft de oude methode van toepassing. Er hoeft dus over de afgelopen jaren niet meer betaald te worden.
Aanslagen 2017-2020 die nog niet onherroepelijk vaststonden
Stond op 24 december 2021 een aanslag inkomstenbelasting over 2017-2020 nog niet onherroepelijk vast, dan wordt de nieuwe rekenmethode direct toegepast bij het berekenen van de box 3-heffing. Naar verwachting worden vanaf medio september 2022 opgelegd. In principe behoeft u zelf geen actie te ondernemen.
Aanslagen 2017-2020 die al onherroepelijk vaststonden en geen bezwaar gemaakt
Zijn de aanslagen al opgelegd en is niet tijdig bezwaar gemaakt, dan is er volgens het arrest dat de Hoge Raad in mei heeft gedaan, geen recht op rechtsherstel. Alleen als de staatssecretaris zelf besluit alsnog rechtsherstel te bieden, zal hier nog compensatie kunnen volgen voor de jaren 2017 en 2018. Hierover is nu nog geen duidelijkheid. Wij verwachten dat hier na de zomer meer over bekend zal worden.
2021 en 2022 keuze jaren
Voor de belastingjaren 2021 en 2021 heeft de belastingplichtige veelal de keuze. Als de aangifte nog niet is ingediend of de aanslag nog niet vaststaat, mag de belastingplichtige in deze jaren kiezen voor het voor hem/haar meest gunstige systeem. Bij de aangifte kan derhalve een berekening worden gemaakt op basis van de oude systematiek en vergeleken worden met de berekening op basis van het rechtsherstel. Dat zal voor vastgoedbeleggers veelal betekenen dat zij voor deze jaren zullen kiezen voor het oude Box 3 systeem. Zeker de vastgoedbeleggers met een financiering zullen de oude systematiek prefereren, zoals uit het hiervoor opgenomen rekenmodel blijkt.
2023 en 2024: spoedwetgeving
Om in 2023 en 2024 op een juiste wijze belasting in box 3 te kunnen heffen, is spoedwetgeving nodig. Deze wordt met Prinsjesdag verwacht. Waarschijnlijk zal worden aangesloten bij de nieuwe rekenmethode waarin 3 verschillende vermogenscategorieën zijn: spaargeld, beleggingen en schulden. De berekening zal dan gaan op dezelfde wijze als waarop het herstel van voorgaande jaren plaatsvindt. Voor deze jaren zal geen keuze bestaan tussen box 3 oude stijl en de systematiek onder het rechtsherstel.
Dit zal voor vastgoedbeleggers in box 3 zonder financiering betekenen dat de belastingheffing nagenoeg gelijk zal blijven aan de huidige heffing. Voor vastgoedbeleggingen die gefinancierd zijn, zal de heffing zwaarder worden. Hoeveel zwaarder is afhankelijk van de omvang van de financiering. In onderstaande tabel is weergegeven wat de verzwaring betekent, op basis van de tarieven van 2021. Bij een financiering van 50% zoals in het hiervoor gebruikte voorbeeld, betekent het een verzwaring van de belastingdruk met 58%.
Wij merken hierbij nog op dat onlangs in de Voorjaarsnota 2022 een voorstel is gepresenteerd om de overdrachtsbelasting te verhogen naar 10,1%. Dit voorgestelde percentage zal voor alle onroerende zaken gelden die niet kwalificeren als eigen woning.
2025 en verder
Het doel van het kabinet is dat er vanaf 2025 een nieuw box 3-stelsel komt op basis van werkelijk behaalde rendement. Het kabinet stelt voor het nieuwe box 3-stelsel vorm te geven als een vermogensaanwasbelasting, waarbij jaarlijks belasting wordt geheven over de reguliere inkomsten (zoals rente, dividend, huur en pacht minus de kosten) en de waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen zoals koerswinst van aandelen en waardestijging van onroerend goed). Een waardedaling zou in deze systematiek een aftrekpost betekenen.
Zo wordt de waardeontwikkeling van bijvoorbeeld een onroerendgoedportefeuille van jaar tot jaar belast en niet pas in het jaar waarin een deel van de panden wordt verkocht (opbrengst gerealiseerd). Het idee is dat op deze manier langdurig uitstel van belastingheffing wordt voorkomen. Bij een directe vastgoedbelegging is het echter niet mogelijk om de waardestijging tussentijds liquide te maken en daarmee de verschuldigde vermogensaanwasheffing te voldoen. Bij het toepassen van deze systematiek zal de liquiditeitspositie van een vastgoedinvestering in privé mogelijk in het gedrag komen. Of en op welke wijze hieraan tegemoetgekomen gaat worden, is nog niet duidelijk.
Op basis van een haalbaarheidsonderzoek van Cap Gemini, heeft het kabinet 2025 als doel voor invoering van de vermogensaanwasbelasting. Dat is echter wel onder voorwaarden, namelijk dat de wetgeving op tijd klaar is, de technische voorbereidingen tijdig starten en er geen extra werk bij komt. Door de Staatssecretaris van Financiën is op vrijdag 24 juni jl. aangekondigd dat een haalbaarheid in 2025 hoogst onzeker is vanwege de complexiteit en beschikbaarheid van mankracht.
Conclusie
De nieuwe voorstellen voor box 3 betekenen dat het raadzaam is om opnieuw te bekijken of onroerend goed in box 3 of in box 2 aangehouden moet worden. Daarin zal ook de wijze van financiering meegenomen moeten worden nu dit een aparte vermogenscategorie in de box 3 heffing wordt en vanwege het wetsvoorstel excessief lenen waar wij de vorige keer over schreven. Uiteraard houden wij de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten, want ook in de box 2 heffing en de overdrachtsbelasting lijkt het kabinet ingrijpende veranderingen aan te willen gaan brengen. Als de status van de wetgeving hieromtrent in een verder stadium is, zullen wij de wijzigingen nader aan u toelichten in de volgende editie van het VANDERSTELT Magazine.
Over BDO
BDO heeft ruim 1.600 vestigingen in 167 landen, met in totaal ruim 91.000 specialisten in dienst. Marco Straten is Partner/ Belastingadvies/Private Clientservice bij BDO. Zijn focus ligt op advisering van vermogende particulieren en vermogende DGA’s. Dat heeft vooral betrekking op privé gerelateerde zaken, zoals estate planning, bedrijfsopvolging en begeleiden bij opzetten en uitvoeren van strategie voor de toekomst. Vanessa Knappen-Cuijpers is Sr. manager/ Private Client Services bij BDO. Vanessa houdt zich bezig met o.a. financiële planning en fiscale vraagstukken in de privésfeer, begeleiding bij het opstellen van huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en (levens)testamenten, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en het opzetten van privacy structuren.
Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!
Recent Comments