“Juist de focus op wat wel mogelijk is, en die opties zijn er altijd, zijn belangrijk om concrete handvatten te bieden voor nu en de toekomst.”

In de vastgoedmarkt is van alles ‘aan de hand’. Woningtekorten, stijgende rentes, een naderende recessie… Jacqueline van der Stelt zit in de Raad van Advies van Sociëteit Vastgoed, het kennis- en netwerkplatform voor vastgoedprofessionals. Zij sprak met founder Claudia van Haeften over de actuele woningmarkt in Nederland. Wat speelt er allemaal en wat betekent dat voor vastgoedbezitters en vastgoedfamilies?

Eén van de hot topics in vastgoedland heden ten dage is het woningtekort. Welke ontwikkelingen zie jij daarin?

“Natuurlijk, de bouwopgave verloopt moeizaam en het falende stikstofbeleid is daar slechts één van de oorzaken van. Er wordt veel gepubliceerd over een tekort aan woningen, echter, er wordt ook heel veel gebouwd, waardoor het aanbod toeneemt. In 2022 zijn er ongeveer 71.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd.”

Welke ontwikkelingen zie jij voor de woningprijzen?

“Er blijkt nog altijd geld genoeg te zijn, dus ondanks de stijgende rentes en de naderende recessie, is er geen grote daling van de woningprijs. De inflatie piekt en de rente is meer dan verdubbeld, van een kleine 2 procent naar een ruime 4 procent. Maar als we ons richten op het goede nieuws, blijkt het aantal transacties redelijk op peil te blijven, wordt er nog steeds met regelmaat boven de vraagprijs geboden en stijgen de huizenprijzen op jaarbasis nog steeds.”

VANDERSTELT - Publicaties - Beleggen in woningen - Quote

Is eigen woningbezit nog interessant?

“Naar verwachting zal het aantal verkopen de komende jaren beperkt worden. Omdat duidelijk is dat huiseigenaren vaker aflossen en doordat de huizenprijzen de afgelopen jaren hard gestegen zijn, hebben woningbezitters relatief veel overwaarde opgebouwd. Daardoor zijn ze flexibeler in de prijszetting. Hierdoor zal men mogelijk eerder geneigd zijn om akkoord te gaan met een lagere verkoopprijs, waardoor ze – in tegenstelling tot de huizenmarktcrisis van 2008-2013 – sneller tot verkoop dan wel aankoop komen. De woningverkopen daalden vorig jaar iets en zullen in 2024 naar alle waarschijnlijkheid weer herstellen. Daarbij is het vermogen van de gemiddelde eigenwoningbezitter voor 90% ingezet in de eigen woning. Elke belegger beseft dat een dergelijk aandeel een (te) risicovolle invulling is. Het rendementsverloop van de afgelopen 20 jaar levert geen optimale basis voor een stabiele vermogensopbouw. Een alternatief zou volledige pacht kunnen zijn, waarbij de pachter niet alleen een canon betaalt voor de grond, maar ook de opbouw.”

Is beleggen in woningen nog steeds een goede investering?

“Nog niet lang geleden was er een enorme krapte op de woningmarkt. Het leek erop alsof alles wat voor een huis door kon gaan, gekocht werd. Nu de woningmarkt iets meer afkoelt en de economische onzekerheden toenemen, en de wet- en regelgeving een andere scope geven, merken we dat potentiële kopers veel kritischer worden. Toch merken we aan samenwerkende partijen dat de appetijt nog steeds enorm aanwezig is. Wij houden de focus graag op de mogelijkheden en alternatieven die er altijd zijn, zoals bij partijen die duurzaam vastgoed aanbieden, woningbeleggingen in Duitsland of Spanje, of via nieuwe platforms waar het beleggingsaanbod direct digitaal onder de aandacht wordt gebracht. Wij geven hier graag zichtbaarheid aan. Ook van partijen die investeren in seniorenwoningen en nu al voorsorteren op waar dadelijk een sterke vraag naar komt.

Juist nu de markt onder druk komt, nemen de alternatieven toe en dat is waar de sector ook groot mee geworden is, dat stimuleren wij dan ook van harte. Want als we terugkijken, zien we dat sinds 2011 beleggers ongeveer EUR 1,7 miljard per jaar investeerden in nieuwe huurwoningen. Zelfs in de jaren dat er ultra-lage rentes waren, investeerden zij nooit meer dan EUR 3 miljard. Nu de dagelijks rentes stijgen en de pensioenfondsen wereldwijd hun vastgoedbeleggingen aan het verlagen zijn, raakt een gewenst jaarlijks doel van EUR 4 miljard verder uit zicht. Bijzonder is dat er wel een continu geuite bouwambitie is, wat betekent dat de minister het beleggen in nieuwbouwwoningen veel aantrekkelijker en toegankelijker zou moeten maken. Waarbij zonder een dwingende woningprogrammering de ontwikkelaars en beleggers zelf kunnen bepalen wat hun het beste past. De sector zelf beseft namelijk heel goed dat zonder deze belastingen veel meer mensen hun spaargeld en pensioengeld in nieuwe woningen zouden investeren.”

VANDERSTELT - Publicaties - Beleggen in woningen - Quote
VANDERSTELT - Jacqueline met Claudia van Haeften

Wat kunnen wij als vastgoedprofessionals hierin betekenen?

“Juist samen kijken naar alternatieven, en die delen, daar gaat onze interesse naar uit. We zijn nu bijvoorbeeld in samenwerking met de gemeente Amsterdam bij het Masterplan Zuidoost aan het kijken hoe we een effectieve invulling kunnen geven aan het stimuleren van de doorstroming bij de senioren. Er zijn steeds opnieuw waardevolle, nieuwe invullingen te realiseren wanneer er gefocusseerd wordt op mogelijkheden. Er gebeurt zoveel in de investeringsmarkt en daarmee voor de woningsector, alleen al op het gebied van veranderde wetgeving, het is dus essentieel dat te bundelen en met ons netwerk te delen. Dan kun je gericht betere keuzes maken”.

En wat is de rol van Sociëteit Vastgoed hierin?

“Wij vinden het heel belangrijk om positief nieuws te delen. Het negatieve belichten, dat gebeurt al genoeg. Juist de focus op wat wel mogelijk is, en die opties zijn er altijd, zijn belangrijk om concrete handvatten te bieden voor nu en de toekomst. Van onszelf, maar ook voor de sector. De vastgoedsector is er niet voor een regeringsperiode van 4 jaar, zoals onze huidige minister, maar voor het leven. En langer. Daaraan refereren, dan ligt de scope, visie en begeleiding anders. Wij gaan voor de lange termijn, net als ons vastgoed, en net als de mensen die in deze sector werkzaam zijn, net als hoe we met onze relaties omgaan. Dat geeft een waarde toevoegende uitvalsbasis en bestendigheid. Met o.a. seminars, congressen en webinars, willen wij het beter, sneller, duurzamer en aantrekkelijker maken. Levens positief beïnvloeden in een sector die nooit slaapt, dat is een eer en privilege!”

VANDERSTELT - Publicaties - Beleggen in woningen - Quote

Hoe kijkt de achterban van de Sociëteit naar de nieuwe plannen van Minister de Jonge voor ‘middenhuur’ en verduurzaming?

Waar voorheen alleen het sociale segment van huurwoningen via het Woning Waarderings-Stelsel (WWS) gereguleerd was, zal dat vanaf 2024 meer dan het sociale segment betreffen. De plannen van minister Hugo de Jonge gaan over het reguleren van de middenhuren via de WWS. De grens gaat verlegd worden naar 187 WWS-punten met een bijbehorende maandhuurgrens van ca. € 1.000, -. Alles boven deze grens zal vrije markthuur betreffen, tot en met deze grens is alles gereguleerd via de WWS en zullen WWS-huren gelden. (Red.) Daarnaast worden vastgoedbezitters vanaf 2026 ook verplicht om een hybride warmtepomp als standaard te hanteren bij vervanging of plaatsing van een cv-installatie. Op deze manier probeert de overheid te sturen op verduurzaming.  Claudia: “Onlangs waren wij op uitnodiging bij de meeting in Den Haag waar Hugo de Jonge zijn opwachting maakte. De emoties liepen daar op, wat ik zeker niet onlogisch vind, aangezien het mensen direct in hun portemonnee raakt, in hun pensioen en toekomstvoorziening. Beleggers worden nu zelfs in de vastgoedpers terecht gewezen, ik zou liever zien dat we solidair zijn in een woningmarkt die onze aandacht nodig heeft.”

Hoe kijk jij persoonlijk naar de ontwikkelingen in de vastgoedsector, nu de berichtgevingen overwegend negatief lijken te zijn?

”Mijn kijk op de sector is altijd persoonlijk. Het is de industrie waar ik vele tientallen jaren geleden mijn hart aan verpandde. We hebben allemaal met vastgoed te maken, we leven erin, werken erin, leven ervan, recreëren erin en ermee. De vastgoedsector is een branche waarin, wanneer je eenmaal als vertrouwd en loyaal te boek staat, de relaties voor het leven zijn.”

Bent u klaar voor de volgende veranderingen op de beleggers-woningmarkt?

Voor de toekomst staat er een aantal veranderingen op stapel. Een belangrijke is de regulering van de middenhuur. De grens van de huurprijsbescherming komt op basis van het woning waardestelsel (WWS) te liggen op 187 punten, in plaats van de huidige 142 punten. Dat betekent dat bij het afsluiten van een nieuw huurcontract vanaf 2024 veel extra huurwoningen conform WWS verhuurd moeten zijn. De WWS-punten worden tevens dwingend waardoor de overheid kan gaan handhaven indien verhuurders niet volgens de WWS verhuren. Hier leest u meer. Woningen met energielabels A of hoger krijgen extra punten, labels E, F & G krijgen lagere punten (en daarmee maandhuur) in het WWS-stelsel. Zo wil de overheid verduurzaming door verhuurders stimuleren. Naast deze sturing van de overheid op verduurzaming, wordt het vastgoed-eigenaren vanaf 2026 tevens verplicht om een hybride warmtepomp als nieuwe standaard te hanteren voor het verwarmen van hun vastgoed. Bij vervanging of plaatsing van een cv-installatie wordt vanaf 2026 een hybride installatie dus verplicht. Nieuwbouw krijgt een steun in de rug van de overheid: er wordt een opslag in WWS-punten ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.

En dan zijn er nog de fiscale wijzigingen in box 3. Veel (particuliere) woningbeleggers houden hun beleggingsbezit in privé aan vanwege de momenteel gunstige fiscaliteit. Momenteel wordt belasting geheven over het totale vermogen met een ficitief rendement. Dit wordt ook wel het fortfaitair rendement genoemd. De overheid is echter van plan om het daadwerkelijke rendement op de beleggingen te gaan belasten door het wijzigen van box 3. In 2026 moet dit systeem gerealiseerd zijn. Hierover leest u meer in het artikel van BDO.

Verhoging van overdrachtsbelasting 10,4%

Sinds 1 januari 2023 is het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting omhooggegaan van 8% naar 10,4%. Starters onder de 35 jaar hoeven onder bepaalde voorwaarden geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een woning. Kopers boven de 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen, blijven 2% overdrachtsbelasting betalen. Met deze maatregel wil het kabinet de positie van de starters en doorstromers op de koopwoningmarkt verbeteren. Deze maatregel gaat alle soorten vastgoedbeleggers raken, maar zeker de woningbeleggers.

Over Sociëteit Vastgoed

Sociëteit Vastgoed is sinds 2017 het kennis- en netwerkplatform voor vastgoedprofessionals. Met vele events en trainingen, een eigen Academy, Expertteams en intensieve samenwerking met partners, kunnen de ongeveer 700 aangesloten leden rekenen op veel gedeelde kennis, ervaring en inspiratie. Claudia van Haeften is de grondlegger en een geboren verbinder. Als geen ander is zij in staat mensen te verbinden, omdat ze altijd uitgaat van wat wél kan, wat het beste is voor haar relaties en de meerwaarde die ze wil bieden aan de vastgoedsector.

VANDERSTELT - Sociëteit Vastgoed logo

Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!