En wat te doen met uw huidig bezit in box 3?

2022 is fiscaal een jaar van heroriëntatie en ingrijpende wijzigingen voor particuliere vastgoedbeleggers en/of vermogende families. Door het Kerstarrest van de Hoge Raad ultimo 2021, bleek de box 3-heffing niet langer houdbaar. Tijdelijk is overgangswetgeving van toepassing en een nieuwe vermogensrendementsheffing wordt verwacht met ingang van 2026. Daarnaast heeft het kabinet ingezet op het weghalen van een aantal voordelen van de BV vanwege de bestrijding van vermeend misbruik. Zo worden de tarieven verhoogd en wordt de wet excessief lenen in 2023 ingevoerd. Ook het tarief van de overdrachtsbelasting is gewijzigd per 1 januari van 8% naar 10,4%.

Dit is een artikel in een fiscaal drieluik:

1)   Wetsvoorstel Excessief lenen van de BV. Lees meer

2)  Vastgoedbeleggingen in box 3, 2022 – 2025. Lees meer

3)   Twijfelt u als particuliere vastgoedbelegger; nieuwe objecten voortaan toch maar in de BV aankopen?

De trend is duidelijk; vermogen wordt steeds nadrukkelijker belast en de zakelijke schouders worden geacht meer belasting te betalen om de kloof met arbeid te dichten. Wat betekenen al deze wijzigingen voor het beleggen in vastgoed? Is het verstandig om deze in privé aan te houden of is een BV aantrekkelijker? En kunnen nieuwe aankopen nu beter gedaan worden in de BV of zijn er andere oplossingen?

Een mooie aanleiding voor VANDERSTELT om wederom in gesprek te gaan met de belastingadviseurs van BDO wat dit kan gaan betekenen voor vastgoedbeleggers. Eerder spraken we hen al over de wijzigingen in box 3 en de impact van het ‘Wetsvoorstel excessief lenen’. Via dit drieluik hopen we u als kennispartners gezamenlijk te informeren op de toch wel ingrijpende fiscale wijzingen van een aantal pijlers onder uw vastgoedvermogen, zodat u waar nodig tijdig kan anticiperen en uzelf kunt voorbereiden.

Om op bovenstaande vragen antwoord te geven gaan we eerst in vogelvlucht in op de wijzigingen die gaan komen. Vervolgens kijken we naar een paar concrete mogelijkheden.

VANDERSTELT - Publicaties - Wijzigingen box 3: in de BV aankopen

Wijzigingen box 3: 2023 en verder

In 2001 werd het boxen systeem ingevoerd. Dit betekende dat de aftrek van rente werd afgeschaft en belasting werd geheven aan de hand van een forfaitair rendement over het vermogen. Indirect bleef de renteaftrek echter. Het oude box 3-systeem ging uit van een gesaldeerde samenstelling van het gehele vermogen (bezittingen minus schulden). De schuld die aangegaan was ter financiering van de belegging verlaagde de grondslag. Dit betekende dat het zeer aantrekkelijk was om onroerend goed in privé aan te houden. Het overbruggingssysteem, dat verplicht toegepast moet worden vanaf 1 januari 2023, brengt hier verandering in. Dit systeem heeft een onderverdeling van vermogen in drie categorieën: spaargeld, beleggingen en schulden. Iedere categorie met een eigen fictief rendementspercentage.

Voor 2023 bedraagt het fictief rendementspercentage van beleggingen, waar vastgoed onder valt, 6,17%. De percentages voor spaargeld en schulden zijn nog niet bekend. Zij worden pas na afloop van het jaar bekend gemaakt. Voor schulden is dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde hypotheekrente van het afgelopen jaar. Over 2021 was het percentage voor schulden 2,46%. Niet alleen de rendementspercentages van box 3 wijzigen, ook het tarief. Dat wordt in 2023 verhoogd van 31% naar 32%. Ook in 2024 en 2025 gaat het tarief van box 3 omhoog met 1%, naar achtereenvolgend 33% en 34%.

De wijziging in 2026 zal naar verwachting nog ingrijpender zijn. Het kabinet wil een heffing over reële vermogensinkomsten inclusief vermogensaanwas invoeren. Hoe deze heffing er precies uit komt te zien is nu nog niet bekend. We houden u vanzelfsprekend op de hoogte als hier meer over bekend is/wordt.

 

VANDERSTELT - Jacqueline met Vanessa Knaapen-Cuijpers

 

Wijziging vennootschapsbelasting: 2023 en verder

De vennootschapsbelasting heeft twee tariefschijven. Het tarief in de eerste schijf bedraagt in 2022 15%, in de tweede schijf 25,8%. De eerste schijf eindigt nu bij € 395.000. Vanaf 2023 wordt het tarief in de eerste schijf verhoogd tot 19% en wordt de eerste schijf verkort van € 395.000 tot € 200.000. Het tarief daarboven blijft ongewijzigd 25,8%. Dit betekent een behoorlijke verzwaring van de belastingdruk. Uitgaande van een winst van € 395.000 zal ruim € 29.000 meer vennootschapsbelasting betaald moeten worden in 2023. Voor 2024 en verder zijn op dit moment geen plannen bekend om de vennootschapsbelasting verder te wijzigen.

Wijziging box 2:

In 2023 blijft het tarief van box 2, dat van toepassing is op dividenduitkeringen uit een BV waarin een belang van 5% of meer wordt gehouden, ongewijzigd op 26,9%. Vanaf 2024 wordt een tarief met twee tariefschijven geïntroduceerd.

    • Schijf 1: 24,5% voor de eerste € 67.000 (fiscale partners € 134.000).
    • Schijf 2: 31% over het meerdere.

Met de introductie van twee schijven wil het kabinet DGA’s stimuleren om vaker winst uit te keren en op deze manier belastinguitstel tegen te gaan. Daarmee beoogt het kabinet om belastingheffing naar voren te halen. Voor de DGA heeft het als voordeel dat de dividenduitkering tegen een lager tarief wordt belast.

Break even; nieuw vastgoed aankopen in privé of BV

Om te bepalen waar een belegging het beste aangehouden kan worden, in privé of in de BV, is onder meer een vergelijking van de belastingdruk van belang. Waar het omslagpunt ligt, is het vanwege de schijven in de vennootschapsbelasting afhankelijk van de hoogte van de winst die gemaakt wordt.

VANDERSTELT- Wetsvoorstel excessief lenen

Privé

Het fictief rendementspercentage voor overige bezittingen bedraagt in 2023 6,17%. Het belastingtarief in 2023 is 32%. Dit leidt tot een belastingdruk op het vermogen van 1,974%, uitgaande van een belegging die gefinancierd is met eigen vermogen. Deze druk staat los van het werkelijk gemaakte rendement.

Bij een laag netto rendement is de belastingdruk dus hoger dan bij een hoog netto rendement.

Concreet betekent dit dat:

    • bij een rendement van 3% de belastingdruk 65,8% is,
    • bij een rendement van 5% is de belastingdruk 39,5% en
    • bij een rendement van 10% is de belastingdruk 19,7%.

Winst in BV tot € 200.000

De gecombineerde belastingdruk van vennootschapsbelasting en box 2 heffing kwam in 2022 uit op ongeveer 37,9% als de winst van de BV in de eerste schijf bleef. Deze belastingdruk stijgt naar 40,8% in 2023. Al met al een aanzienlijke belastingverhoging. Invoering van de twee tariefschijven in box 2 in 2024 heeft tot gevolg dat er verschil ontstaat tussen het uitkeren van dividend in de lage schijf of dat geen dividend wordt uitgekeerd en de hoge schijf van toepassing wordt. In de eerste situatie is de gecombineerde druk 38,8%, in de tweede 44,1%.

Jaarlijks uitkeren van dividend tot een bedrag van € 67.000 lijkt dus een voordeel te hebben van circa € 4.500. Of dit ook het werkelijke voordeel is, hangt af van de persoonlijke omstandigheden, omdat het box 2 inkomen meegenomen gaat worden in de afbouw van de algemene heffingskorting. Laat u hier dus vooraf over adviseren.

 

VANDERSTELT - Publicaties - Wijzigingen box 3: in de BV aankopen? - Tabel tot 200.000

Winst in BV boven de € 200.000

De gecombineerde belastingdruk in 2022 bij een winst boven de € 200.000 komt uit op ongeveer 45,8%. Deze belastingdruk blijft gelijk in 2023. Zoals hiervoor beschreven ontstaat vanaf 2024 weer verschil tussen winst die uitgekeerd wordt in de eerste schijf van box 2 tot een bedrag van € 67.000 en winst die in de BV blijft en belast gaat worden tegen het hoge box 2-tarief van 31%. Dit leidt tot een gecombineerde druk van respectievelijk 44% en 48,8%.

VANDERSTELT - Publicaties - Wijzigingen box 3: in de BV aankopen? - Tabel vanaf 200.000

Opgemerkt moet hier wel worden dat vanwege de mogelijkheid om de box 2-heffing voor onbepaalde tijd uit te stellen door geen dividend uit te keren, de feitelijke belastingdruk van de BV lager is. De feitelijke belastingdruk is alleen de daadwerkelijk verschuldigde vennootschapsbelasting. De BV heeft daardoor een liquiditeitsvoordeel, omdat de box 2 heffing nog niet hoeft te worden betaald. Dat hoeft bijvoorbeeld pas op het moment dat dividend wordt uitgekeerd.

Break even 2023: aankopen in privé of BV

Door de veranderende tarieven wijzigt ook het omslagpunt waarop het aantrekkelijk wordt om in de BV te beleggen. Uitgaande van een winst in de BV van minder dan € 200.000 ligt het break even in 2023 op ruim 4,8% en gaat dat naar 5,08% in 2024, uitgaande van een box 2 heffing van 24,5%. Bij een winst boven de € 200.000 ligt het break even dan op 4,9%. Wordt gerekend met een box 2 heffing van 31% dan ligt het break even op ruim 4%.

Dit betekent dat als gemiddeld jaarlijks een netto rendement gehaald wordt van minder dan het break even percentage, het aantrekkelijk is om in de BV te beleggen. Als een netto rendement boven het break even percentage verwacht wordt, dan is het aantrekkelijk om in privé te beleggen. Financiering beïnvloedt de hoogte van het omslagpunt. Vanwege het feit dat schulden in box 3 in het overgangsregime tegen een ander percentage worden meegenomen, levert dit een ingewikkelde berekening op die afhankelijk is van de situatie. Maar als indicatie kan worden aangehouden dat als het rendement over langere periode hoger is dan 4,5%, het aantrekkelijker is om in privé te beleggen.

 

VANDERSTELT - Publicaties - Wijzigingen in box 3: in de BV aankopen? - Quote

Is de BV inderdaad voordelig? Aandachtspunten…

Stel dat gekozen wordt voor beleggen in de BV. De BV betaalt belasting over het werkelijk rendement. Dat betekent dat in een jaar waarin verkoopwinst wordt gerealiseerd, dit extra rendement belast zal zijn met een druk die hoger is dan die in privé zou zijn geweest.

Als voorbeeld de verkoop van een pand waarmee een verkoopwinst behaald wordt van 20%. Uitgaande van een gecombineerde belastingdruk vennootschapsbelasting/box 2 heffing van afgerond 40%, zal de totale belastingdruk 8% zijn, namelijk 40% van 20%. Als het pand in privé zou zijn gehouden, wordt niet gekeken naar de werkelijk behaalde verkoopwinst. De belastingdruk in 2023 blijft 1,974% van het vermogen. Dit geeft echter geen reële vergelijking.

Een reële vergelijking kan wel gemaakt worden door de verkoopwinst uit te smeren over de jaren waarin het vastgoed gehouden wordt. Als dat een gemiddeld resultaat oplevert van circa 5% per jaar, dan is de belastingdruk tussen BV en privé redelijk vergelijkbaar, namelijk 2%  (40% · 5%) versus 1,974% (6,17% · 32%).

Als rekening gehouden wordt met de mogelijkheid van uitstel van box 2-heffing doordat geen dividend wordt gekeerd, is over een langere periode de BV zelfs voordeliger. Bovendien heeft de BV als voordeel dat kosten van bijvoorbeeld onderhoud aftrekbaar zijn. In privé zijn deze kosten niet aftrekbaar. En in tegenstelling tot privé is ook een eventueel verlies aftrekbaar. Daarnaast heeft de BV een heel andere aansprakelijkheidsstructuur dan privé.

Een ander bijkomend voordeel is dat in de BV meer zekerheid bestaat over fiscale behandeling van het vastgoed. Behoudens aanpassingen van het tarief worden in de komende jaren geen wijzigingen in de systematiek van de belastingheffing bij de BV verwacht. Deze zekerheid bestaat niet over de heffing in privé. Het overgangsregime van box 3 geldt in beginsel tot 2026. Vanaf dan gaat een heffing op basis van reëel behaald rendement ingevoerd worden. Zowel de wijze waarop het reële rendement bepaald wordt, is dit bijvoorbeeld inclusief nog ongerealiseerde winsten, als het tarief, zijn nog niet bekend.

VANDERSTELT - Publicaties - Wijzigingen in box 3: in de BV aankopen?

Alternatieve mogelijkheden

Geconcludeerd kan daarom worden dat voor nieuw te verwerven vastgoed, het interessant kan zijn om dit aan te kopen in de BV. Of ook de overdracht van bestaand vastgoed naar de BV interessant is, hangt af van de situatie. Als bij de overdracht overdrachtsbelasting verschuldigd is, zal deze heffing niet gemakkelijk terug verdiend kunnen worden met een korte planningshorizon.

Zijn er alternatieven te bedenken om bij bestaand vastgoed de belastingdruk van box 3 te verminderen? En zijn er dan mogelijkheden de verschuldigde overdrachtsbelasting te beperken? In de markt worden een paar mogelijkheden genoemd. Wij noemen er twee.

Commanditaire vennootschap

De commanditaire vennootschap (CV) kan mogelijk een oplossing bieden omdat vastgoed ingebracht kan worden met slechts een beperkte heffing van overdrachtsbelasting. Een CV heeft een beherend vennoot en een of meerdere commanditaire of stille vennoten. De beherend vennoot beheert het vastgoed. Veelal is de beherend vennoot een stichting of een BV. De bestuurder van de stichting/BV kan ook commanditair vennoot zijn. Het is echter wel van belang om de zaken goed te scheiden. Een commanditair vennoot mag namelijk absoluut geen beheerstaken verrichten.

De belastingheffing van de CV is afhankelijk van de wijze waarop vennoten kunnen toetreden. Is deze toetreding beperkt, dan is een CV transparant en wordt een participatie in de CV belast in box 3. Wanneer de mogelijkheid tot toetreding open is, dan is de CV vennootschapsbelastingplichtig net als een BV en is de participatie belast in box 2 wanneer deze meer bedraagt dan 5%.

Zowel de CV in box 3 als de CV in box 2 lijkt mogelijkheden te bieden. Een CV in box 3 heeft zoals er nu naar gekeken wordt, het voordeel dat het vastgoed en schulden wel gesaldeerd kunnen worden. Hierdoor bereikt u met het opzetten een CV een situatie zoals deze voorheen onder het oude box 3 stelsel ook bestond. In box 3 zou namelijk de waarde van de participatie aangegeven kunnen worden en is het niet verplicht om de afzonderlijke vermogensbestanddelen aan te geven.

Onder verwijzing naar het jaarrekeningenrecht gaan in de literatuur ook stemmen op dat een participatie in een CV niet gesaldeerd opgegeven kan worden. Het standpunt van de belastingdienst hierover is nog niet bekend, omdat het onder het oude box 3 stelsel niet uit maakte op welke manier participaties in de CV aangegeven werden. Voor de jaren 2024 en 2025 kan het nog een interessante optie zijn, zeker omdat dan het standpunt van de Belastingdienst over de saldering bekend kan zijn.

De CV is eenvoudig van box 3 naar box 2 te schuiven, indien dat gewenst zou zijn. Een reden om dat te doen kan bijvoorbeeld liggen in de wet excessief lenen (zie het eerste artikel van dit fiscale 3-luik). Met een CV wordt dus flexibiliteit behouden. Dit zijn echter wel trajecten die goed afgestemd moeten worden met een fiscalist. Daarnaast zal overleg met de bank plaats moeten vinden wanneer bancaire financieringen zijn verstrekt. Opgemerkt moet ook worden dat er een wetsvoorstel ligt om de belastingheffing van de CV met ingang van 2024 zodanig te wijzigen dat de CV niet meer belast is voor de vennootschapsbelasting en een participatie alleen nog belast wordt in box 3. Hiermee zal de CV in box 2 structuur dan teniet gedaan worden.

 

VANDERSTELT - Publicaties - Wijzigingen in box 3: in de BV aankopen? - Quote

Familiefonds

Daarnaast kan bekeken worden of door het opzetten van een familiefonds, de overdracht van vastgoed gebruikt kan worden om kinderen bij de belegging te gaan betrekken. Voor het opzetten van een familiefonds wordt vaak een zogenaamd fonds voor gemene rekening gebruikt, omdat het veel vrijheden biedt en op maat kan worden ingericht. Een familiefonds biedt de mogelijkheid om de waardeontwikkeling en een deel van het directe rendement al bij de kinderen te laten vallen zonder dat hier schenk- en/of erfbelasting over verschuldigd is. De structurering hiervan vereist aandacht om ook nu de verschuldigde overdrachtsbelasting bij overdracht van reeds in bezit zijnd vastgoed te beperken, want deze is in beginsel verschuldigd.  Hierbij moet vermeld worden dat er op het moment in de politiek gesproken wordt om zogenaamde ‘Baby-BV’s’ tegen te gaan. Hieronder wordt verstaan een structuur waarin minderjarige kinderen al aandeelhouder zijn van een BV om op deze wijze onbelaste vermogensoverheveling te bewerkstelligen. In hoeverre deze initiatieven ook familiefondsen waarin beleggingen worden gehouden gaan raken, is nog niet duidelijk.

Conclusie

De wijzigingen in de vennootschapsbelasting, box 2, box 3 en de overdrachtsbelasting betekenen dat het raadzaam is om opnieuw te bekijken of onroerend goed in box 3 of in box 2 aangehouden moet worden. Daarbij is van belang hoe het verwachte rendement zich verhoudt tot het break even punt in de belastingheffing.  Bij het structureren moet daarnaast rekening worden gehouden met andere wetsvoorstellen die er liggen, zoals het wetsvoorstel excessief lenen, de belastingheffing van de commanditaire vennootschap en het tegen gaan van baby-BV’s. Meer dan ooit is fiscaal maatwerk vereist bij de structurering van uw huidig en toekomstig vastgoed-/familievermogen!

VANDERSTELT - Wetsvoorstel excessief lenen - Marco Staten
VANDERSTELT - Wetsvoorstel excessief lenen - Vanessa Knaapen-Cuijpers

Over BDO:

BDO heeft ruim 1.600 vestigingen in 167 landen, met in totaal ruim 91.000 specialisten in dienst. Marco Straten is Partner/ Belastingadvies/Private Clientservice bij BDO. Zijn focus ligt op advisering van vermogende particulieren en vermogende DGA’s. Dat heeft vooral betrekking op privé gerelateerde zaken, zoals estate planning, bedrijfsopvolging en begeleiden bij opzetten en uitvoeren van strategie voor de toekomst. Vanessa Knaapen-Cuijpers is Sr. manager/ Private Client Services bij BDO. Vanessa houdt zich bezig met o.a. financiële planning en fiscale vraagstukken in de privésfeer, begeleiding bij het opstellen van huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en (levens)testamenten, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en het opzetten van privacy structuren. 

VANDERSTELT - Wetsvoorstel excessief lenen - BDO

Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!