Dirkzwager: Wet betaalbare huur

Huurderving, ook bij lopende huurovereenkomsten voor woningen

Huurders, verhuurders, investeerders en ontwikkelaars krijgen naar alle waarschijnlijkheid te maken met ingrijpende veranderingen in de huurwetgeving. De voorgestelde veranderingen kunnen vergaande gevolgen hebben op de (economische) positie van belanghebbenden. In dit artikel behandelen we drie belangrijke (voorgenomen) wijzigingen: het Wetsvoorstel betaalbare huur, de wijziging van het box 3- en het Wetsvoorstel vaste huurcontracten. In dit artikel gaan Robert Rijpstra en Lotte Blum, huurrecht advocaten bij Dirkzwager, in op de inhoud van deze (voorgenomen) wijzigingen en de potentiële gevolgen hiervan.

Lotte Blum

Wetsvoorstel Betaalbare Huur

Minister De Jonge constateerde dat er te weinig middenhuurwoningen zijn en dat de huurprijzen, mede als gevolg daarvan, te hoog zijn. Het Wetsvoorstel Betaalbare huur zou daarin verandering moeten brengen. Het is nog onduidelijk wat dit precies gaat betekenen nu het Kabinet Rutte IV medio juli gevallen is, maar wij kijken toch even hypothetisch vooruit.

Bovengrens regulering middenhuursegment

De maximale huurprijs die een verhuurder kan vragen aan een huurder hangt bij sociale huurwoningen af van het puntenaantal van een woning (het woningwaarderingsstelsel, ook wel WWS). Bij een hoger puntenaantal kan een hogere huurprijs worden gevraagd. Het aantal punten van een woning hangt onder andere af van: de oppervlakte, de voorzieningen, de energiezuinigheid en de WOZ-waarde van de woning.

Momenteel geldt voor een huurwoning met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) geen maximale huurprijs. Het gaat daarbij om woningen met een puntenaantal tot 141 punten (met een maximale huur van € 806,06 in 2023). Als het Wetsvoorstel Betaalbare Huur wordt ingevoerd, dan worden ook woningen tot 186 punten (met een maximale huur van waarschijnlijk rond de € 1100,-) gereguleerd. Dat betekent dat niet langer enkel de huurprijzen van sociale huurwoningen worden gereguleerd, maar ook die van middenhuurwoningen.

Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

Naast de introductie van een nieuwe tweede liberalisatiegrens, bevat het wetsvoorstel een modernisering van het WWS. Deze modernisering bestaat uit drie onderdelen:

De WOZ-waarde voor woningen met meer dan 187 punten mag niet meer dan 33% van het totaal aantal WWS-punten zijn (deze grens lag eerst op 141 punten). Bij woningen met minder dan 187 punten mag de WOZ-waarde wel volledig mee worden gewogen. De maximering puntenaantal WOZ-waarde wordt daarmee als volgt:

De weging van energielabels in het WWS wordt aangepast. Om kwaliteit van huurwoningen te verbeteren en verduurzaming van huurwoningen te stimuleren, worden vanaf energielabel B geen of zelfs aftrekpunten ((E, F en G) toegekend. Alleen huurwoningen met een energielabel A of duurzamer krijgen extra punten. Het aantal punten wordt daarmee als volgt:

De waardering van buitenruimte wordt aangepast. In het huidige WWS wordt aan buitenruimte 2 punten per 25 m2 toegekend, met een maximum van 25 punten. In het wetsvoorstel ziet de puntentelling voor buitenruimtes er als volgt uit:

Dwingend karakter

Een ingrijpende verandering is dat het WWS een dwingend karakter zou moeten krijgen. Verhuurders moeten zich aan de regelgeving houden, op straffe van een boete die kan oplopen tot maar liefst € 20.000. Gemeenten worden belast met de handhaving.

Wetsvoorstel raakt ook lopende huurcontracten:

Veel verhuurders denken dat de nieuwe verhuurregels niet gelden voor lopende huurcontracten en dat zij enkel bij een huurmutatie rekening moeten houden met huurverlagingen. Dat is niet juist. Weliswaar geldt de wet in beginsel slechts voor nieuwe huurovereenkomsten (al dan niet bij huurmutatie), maar dit uitgangspunt kent een belangrijke uitzondering. Deze uitzondering geldt voor bestaande huurcontracten die qua kwaliteit en dus puntentelling in het gereguleerde segment (tot liberalisatiegrens ad € 808,06 per maand) van het WWS vallen, maar waar contractueel een te hoog huurbedrag voor gevraagd wordt én waar de huurder deze te hoge huurprijs niet binnen 6 maanden heeft laten toetsen door de huurcommissie. Voor deze situatie acht de minister het wenselijk om direct in te grijpen en niet te wachten tot een huurmutatie. Deze huurcontracten komen na een overgangstermijn van 1 jaar na inwerkingtreding van het wetsvoorstel onder de nieuwe dwingende regels te vallen. Afwijkend van de huidige situatie kunnen deze huurders op dat moment, ondanks dat zij de 6 maanden termijn om de huurprijs aan te vechten hebben laten verlopen, de huurprijs corrigeren. Alhoewel de memorie van toelichting dit niet met zoveel woorden meldt, geldt ook hier dat gemeenten dit bestuursrechtelijk kunnen handhaven. Dus ook als de huurder de huurprijs niet (alsnog) aanvecht, kan de gemeente bewerkstelligen dat verhuurders de juiste huurprijs gaan vragen.

De gevolgen van het wetsvoorstel kunnen verstrekkend zijn.  De (demissionair) minister gaat er van uit dat bij ongeveer 63.000 lopende huurcontracten een (hernieuwde) huurprijstoetsing mogelijk wordt gemaakt die tot een gemiddelde huurverlaging van € 145,00 per maand leidt. Dit is inperking van het eigendomsrecht, omdat er huurderving plaatsvindt. De minister erkent dit opmerkelijk ook. Hij acht dit toelaatbaar, gegeven de rechtszekerheid die de verhuurder in zekere mate geniet, het feit dat er een overgangstermijn van 1 jaar is opgenomen en het aantal lopende huurcontracten dat geraakt wordt naar zijn mening beperkt is. Wij verwachten dat verhuurders dit heel anders zien en dat zij dit standpunt bij de rechter tot in de hoogste instantie zullen laten toetsen.  

De hernieuwde huurprijstoets kan overigens alleen leiden tot een huurverlaging voor de toekomst. De ‘te veel’ betaalde huur kan niet met terugwerkende kracht van de verhuurder worden teruggeëist.    

Gevolgen

Waar het wetsvoorstel bij inwerkingtreding zorgt voor meer huurbescherming voor huurders, zal het wetsvoorstel naar onze inschatting niet zorgen voor meer huurwoningen. Wij signaleren namelijk een reëel risico dat nieuwbouwprojecten niet van de grond komen of worden stilgelegd, doordat verhuurders en projectontwikkelaars hun winst zien verminderen. Zij zullen daardoor eerder geneigd zijn om de woning te verkopen, waardoor deze woningen niet ter beschikking van huurders komen.

De minister wil voorkomen dat nieuwbouwplannen stil komen te vallen of worden vertraagd. Daarom wordt er een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.

Minister De Jonge was voornemens de regulering al per 2024 in te voeren. Wat er nu gaat gebeuren, is vooralsnog afwachten.

Aanpassing box 3-regime

Het demissionaire kabinet heeft in het coalitieakkoord afgesproken dat box 3 wordt aangepast zodat voortaan het werkelijk rendement wordt belast in plaats van het fictief rendement. Deze plannen staan echter tot zeker 1 januari 2027 in de ijskast. Een wijziging van box 3 die per 1 januari 2023 al wel heeft plaatsgevonden, is de Overbruggingswet box 3. Dit heeft impact op de vastgoedbelegger in privé.

De wijziging van box 3 brengt onder meer met zich mee dat de leegwaarderatio wordt verhoogd. De leegwaarderatio mag worden toegepast op woningen die worden verhuurd en wordt uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde (bijvoorbeeld 79%). De hoogte van de leegwaarderatio is afhankelijk van de verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde. Een lage leegwaarderatio is gunstig voor verhuurders omdat dan minder belasting betaald hoeft te worden over de huurwoning. De verhoging van de leegwaarderatio – waarvan nu sprake is – is juist ongunstig voor verhuurders, nu de belastingdruk daardoor wordt verhoogd. Zie onderstaande tabel:

Los van de gevolgen van het verhogen van de leegwaarderatio, heeft ook het hoger vastgesteld forfaitair rendement van 6,17% en de beperkte aftrekbaarheid van de schulden, negatieve impact op de vastgoedbelegger in privé. Hij zal namelijk aanzienlijk meer inkomstenbelasting in box 3 gaan betalen. Voor meer informatie zie het artikel van BDO.

De combinatie van de verhoging van de leegwaarderatio én het hoger vastgesteld forfaitair rendement in box 3 maakt dat verhuurders dubbel geraakt worden. Verhuurders zullen dus een heroverweging moeten maken of verhuur als privépersoon nog langer rendabel genoeg is, of dat een constructie via bijvoorbeeld een besloten vennootschap beter is.  Een mogelijke verlaging van huurinkomsten (door regulering van het middenhuursegment) speelt daarbij ook een belangrijke rol.

Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten

Het Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten is op 16 mei 2023 door de Tweede Kamer aangenomen. Als de Eerste Kamer ook akkoord gaat met het voorstel, dan vervalt definitief de mogelijkheid om een woonruimte tijdelijk zonder huurbescherming te verhuren.

Onder de huidige wetgeving mogen verhuurders nog een huurperiode van maximaal 2 (bij zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (bij onzelfstandige woonruimte) tijdelijk verhuren. Deze huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de looptijd, zonder dat een opzegging van de verhuurder noodzakelijk is. In de praktijk worden deze tijdelijke huurovereenkomsten veelvuldig gebruikt.

Als het Wetsvoorstel Vaste Huurcontracten doorgang vindt, wordt het voor verhuurders een stuk moeilijker om de woonruimte na de huurtermijn weer leeg opgeleverd te krijgen. Om verhuurders iets tegemoet te komen, zijn er drie nieuwe uitzonderingsmogelijkheden opgenomen in het wetsvoorstel:

De huurovereenkomst mag beëindigd worden als de woning verstrekt wordt aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwant in de eerste graad is. Dit moet in de huurovereenkomst worden opgenomen. De beëindiging moet uiteindelijk door de rechter worden uitgesproken.

Het tijdelijk verhuren van woningen kan toch worden toegestaan aan bepaalde categorieën personen zoals:

• • Huurders die tijdelijk voor studie of werk in een andere gemeente komen wonen of afkomstig zijn vanuit het buitenland en in Nederland werken of studeren (bijvoorbeeld expats);
  • Huurders die hun woning tijdelijk moeten verlaten in verband met sloop of verbouwing;
  • Huurders met een sociale noodsituatie of een aantoonbare urgente huisvestigingsbehoefte;
  • Sommige huurders die vallen onder de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo).

Short stay

De categorieën personen moeten door de regering nog bij algemene maatregel van bestuur worden aangewezen. De vraag is of short stay hieronder gaat vallen. Dit is onder meer voor de btw van groot belang. Weliswaar heeft kamerlid Geurts (CDA) deze categorie geschaard onder de categorie ‘tijdelijke huurcontracten met een gerechtvaardigd belang die wenselijk zijn’, maar in zijn aangenomen amendement wordt short stay niet bij naam en toenaam genoemd. Mogelijk heeft hij bij short stay verhuur aan (internationale) studenten voor ogen en vallen deze onder de hierboven genoemde eerste categorie. De lijst is aan de andere kant ook niet limitatief.

Indien short stay onverhoopt niet in de lijst wordt opgenomen of daaronder wordt geschaard, dan is bij short stay weer sprake van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar aard van korte duur is. Uit een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2014 volgt dat vaste duur van een (half)jaar hierbij is toegestaan. Deze short stay huurders hebben dan geen recht op huurbescherming.         

Stellen die samen gaan wonen in de woning van de één en de woning van de ander willen verhuren. De huur van de verhuurde woning mag binnen 2 jaar worden opgezegd als het samenwonen is ‘geslaagd’, zodat de woning kan worden verkocht. Deze opzeggingsgrond moet expliciet worden benoemd in de huurovereenkomst.

‘Geslaagd samenwonen’

Samenwonen is volgens het wetsvoorstel ‘geslaagd’ als binnen drie maanden voor het einde van de huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan. Dit is een opmerkelijke toevoeging, nu veel stellen ook succesvol samenwonen zonder getrouwd te zijn of een geregistreerd partnerschap te hebben. Bovendien kan het kennelijk alleen succesvol zijn als men niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de huurovereenkomst in het huwelijksbootje stapt of een geregistreerd partnerschap aangaat? Mogelijk is er sprake van een omissie die in de Eerste Kamer wordt hersteld.

Het wetsvoorstel is bij inwerkingtreding alleen van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten en niet op lopende huurovereenkomst. Die worden gerespecteerd en zijn na maximaal 2 jaar respectievelijk maximaal 5 jaar opzegbaar. De mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten komt daarmee wel op den duur te vervallen. Dit betekent ook dat na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel huurcontracten van maximaal 1 of 2 jaar zich kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten waarbij de huurder huurbescherming geniet.  

Conclusie

Een belangrijk doel van het Wetsvoorstel Betaalbare Huur is een toename van het aantal betaalbare huurwoningen. Waar de wet waarschijnlijk zorgt voor aanzienlijke huur(prijs)bescherming voor huurders, signaleren wij het risico dat het wetsvoorstel zijn doel voorbij zal schieten. Doordat verhuurders hun rendementen zien verminderen, zeker gezien de wijzigingen van box 3 en de verplichte huurderving (ook op lopende contracten), zullen zij eerder geneigd zijn om hun woningen te verkopen. Samen met de mogelijke afschaffing van tijdelijke huurcontracten door de Wet Vaste Huurcontracten, resulteert dit naar alle waarschijnlijkheid juist in minder huurwoningen. Het is de vraag of huurders hier (ondanks de verhoogde huurbescherming) uiteindelijk bij gebaat zullen zijn. Nog spannender is de vraag of alle voorstellen onder het nieuwe kabinet überhaupt overeind blijven.

Robert Rijpstra & Lotte Blum, advocaten bij Dirkzwager

Over Dirkzwager:

Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!