De “four seasons” van een vastgoedportefeuille

VANDERSTELT - Publicaties - Vastgoedportefeuille

Hoe dirigeert u uw portefeuille door deze snel veranderende wereld heen?

We zijn nog amper bekomen van corona, en de volgende uitdagingen staan alweer voor de We zijn nog amper bekomen van corona, en de volgende uitdagingen staan alweer voor de deur. Er speelt van alles op het wereldtoneel wat ook zijn weerslag vindt op de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarnaast blijft Nederland niet stilzitten en zijn er vele veranderingen gaande. Hierbij kan gedacht worden aan: verhoging van de overdrachtsbelasting, opvolging/BOR, rentestijgingen, enorme uitdagingen op de woningmarkt, inflatie, bouwkosten stijgingen, afvlakking van de economie en ook het recessie woord valt steeds vaker, sterk gestegen gas- en elektraprijzen en aangekondigde maatregelen voor regulering in de huursector. Allemaal zaken die afkomen op de vastgoedmarkt. Wat betekent dit voor u als vastgoedbezitter, belegger of investeerder? Wij vroegen het aan Jacqueline van der Stelt.

 

“Ik vind de vier seizoenen van het vastgoed, groeien, snoeien, rusten en oogsten, altijd een mooie metafoor”, gaat Jacqueline van start. “Maar de timing, vertrekpunt en het perspectief van die vier seizoenen is voor elke familie anders. Iedere familie heeft immers haar eigen dynamiek, vermogensdoelstellingen, vermogens-cycli en iedere vastgoedportefeuille is uniek/maatwerk.”

De ene familie beheert een groot bestaand vastgoedvermogen en dan is het ieder jaar goed om te bezien waar we in het ‘seizoen’ zitten en of er ‘rust, groei, oogst of snoei’ van toepassing kan zijn. Dit kan op portefeuille niveau, maar ook op object-niveau:

  • Rusten: de meeste families kopen vastgoed met een lange termijn horizon. Naast een goede monitoring op onderhoud/duurzaamheid en huurderstevredenheid, is er ook niets mis mee om in een rustiger vaarwater terecht te gaan komen en een geïndexeerde cashflow te gaan genereren. Ook in rust behoeft de portefeuille aandacht, om daarna tot groei/bloei te kunnen gaan komen.
  • Groeien: in welke bestaande objecten moet er geïnvesteerd gaan worden en/of kan waarde toegevoegd worden, in welke vastgoedsegmenten liggen er kansen en moet de portefeuille uitgebreid worden? Hoe is het totale vastgoedvermogen gealloceerd en is o.a. gelet op de enorme inflatie, is deze verhouding nog actueel of zou een groter vastgoedaandeel een antwoord kunnen zijn op de totale vermogensdoelstelling van deze familie?
  • Snoeien: het pand is verkoopklaar en kan verkocht worden tegen het gewenste indirecte rendement of het pand is klaar voor de verhuur-optimalisatie. En soms is de oogst schraal en kan verlies-minimalisatie ook een strategie/afweging zijn.
  • Oogsten: welke delen van de portefeuille zouden voor dispositie in aanmerking gaan komen? Om welke redenen: te beheersintensief, te veel huurdersrisico, de locatie, de onderhoudssituatie, het marktsegment of is het pand juist verkoopklaar en kan er een mooi indirect verkoopresultaat geboekt gaan worden?
VANDERSTELT - Publicaties - Vastgoedportefeuille - Quote

Een andere familie heeft net een groot cash-event achter de rug en dat is ook een uitdaging in deze tijden van hoge inflatie. Deze familie zal gaan starten met het alloceren van haar vermogen in aandelen, private equity en normaliter ook vastgoed met een lange termijn-horizon om een solide risico-diversificatie te realiseren. Veel goedbedoelde adviseurs zullen op deze familie afkomen en zij zal moeten beginnen met haar eigen beleggingsplan en doelstellingen. Deze familie zit in de groeifase en haar eigen vier seizoenen komen pas veel later aan de orde.

Dit maakt het beheren van een vastgoedportefeuille wat mij betreft ook zo interessant, de cycli/seizoenen blijven komen en gaan. Altijd alert zijn op kansen en uitdagingen en nee, svp geen ‘bezit van de zaak, is het einde van het vermaak’. Vastgoed is een asset-class die blijvend aandacht behoeft/verdient!

VANDERSTELT - Publicaties - Vastgoedportefeuille - Quote
VANDERSTELT - Publicaties - Viool

Toch zijn er op dit moment een aantal ontwikkelingen die om actie vragen. Zo gaat de overdrachtsbelasting per 01.01.2023 van 8 naar 10,1%. Het is dus nu nog een goed moment om investeringen en desinvesteringen naar voren te halen. Ook is de rente ongekend hard en snel gestegen. Het is nog de vraag wat de komende periode de weerslag en vertaalslag wordt op vastgoedprijzen. De markt is nog steeds krap en het rendement op spaargeld nihil, maar ik verwacht dat er mooie investeringskansen en meer aanbod aankomt voor beleggers met een lange termijn doelstelling. Ook de inflatie is ongekend hoog. Vastgoed is een van de weinige categorieën die door huur-indexatie een inflatiebescherming geven, dus de interesse vanuit beleggers en nieuwe toetreders blijft groot.”

Waar moet je als vastgoedeigenaar of investeerder nú mee aan de slag?

“De Wet excessief lenen komt eraan, en een verandering in box 3 (zie artikel van Marco Straten verderop in dit magazine op pagina 68). Dit zijn zaken om je op voor te bereiden. Klopt de structuur nog of moet uw huidig vastgoed versneld van box veranderen, versneld afscheid nemen en/of tijd voor een goed gesprek met uw fiscalist?  En wellicht is dit ook een mooi moment om te bekijken of de huidige portefeuille qua diversificatie nog aan uw lange termijn doelstellingen voldoet qua type product, huurders, energietransitie, etc. Energielabels zijn niet langer een papieren tijger, maar ook voor huurders van belang als indicator voor de te verwachte energielasten van een pand. Vanaf 2023 moeten kantoren tenminste een C label hebben. Er is dus werk aan de winkel met de verduurzaming: vanuit milieuoogpunt, voor de wetgeving, maar ook vanuit huurderstevredenheid. Ook woningcorporaties en particuliere verhuurders zijn vanaf 2030 gebonden aan regels voor de energieprestatie van hun huurwoningen. Verduurzaming van vastgoed is dus echt topprioriteit.”

VANDERSTELT - Jacqueline

Hoe zit het met de huurmarkt voor woningen?

“De oververhitte particuliere woningmarkt lijkt iets af te koelen, maar er is nog steeds een enorm woningtekort. En dus ook een enorme opgave in het behalen van de doelstellingen om 1 miljoen huur- en koopwoningen bij te bouwen. De nieuwe aangekondigde maatregelen voor meer regulering in ook de middenhuursector dragen hier niet aan bij. Volgens de plannen van woonminister Hugo de Jonge, zouden de huren van 90% van alle huurwoningen gereguleerd moeten worden. Daarmee heeft de verhuurder geen ruimte meer om zelf de huur te bepalen. De bovengrens voor gereguleerde huurwoningen zou tussen de € 1000 en € 1250 per maand komen te liggen. In mijn ogen zal deze ontwikkeling eerder leiden tot minder huurwoningen i.p.v. meer. Deze voorstellen zouden een flinke tegenvaller zijn voor vastgoedbeleggers. Zeker in combinatie met de hogere overdrachtsbelasting en de andere fiscale wijzigingen.”

VANDERSTELT - Publicaties - Jacqueline in gesprek
VANDERSTELT - Publicaties - Vastgoedportefeuille - Quote

En dan hebben we ook nog te maken met een economisch instabiele situatie…

“Ja, naast de hoge inflatie is er natuurlijk ook de oorlog in Oekraïne. Dit samen drukt de groei van de wereldeconomie. De groeiverwachtingen zijn nu al een stuk lager dan aan het begin van het jaar en ook wordt er in toenemende mate gevreesd voor een recessie. Het verdere herstel na corona komt hiermee in gevaar. De snel stijgende hypotheekrente, ook een gevolg van de inflatie mede vanwege de situatie in Oekraïne en de verstoringen in de logistieke lijnen vanwege Corona, zorgt voor onzekerheid. Nu er minder geleend kan worden én de maandlasten stijgen, denken potentiële kopers langer na. Huizenbezitters die nog twijfelden over verkoop, zetten nu de stap soms juist eerder, om nog een goede prijs te kunnen pakken. Zowel kopers als verkopers kiezen dus voor meer zekerheid op de particuliere woningmarkt. Dergelijke afwegingen gaan ook een rol spelen op de commerciële vastgoedmarkten.”

VANDERSTELT - Jacqueline

De BOR ligt op de Haagse vergadertafels, blijft deze fiscale faciliteit behouden?

“Vastgoedfamiliebedrijven hebben profijt van en belang bij de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-bv. Versobering of afschaffing van dit belastingvoordeel staat echter al een poos op de politieke agenda. De regeling kost de schatkist zo’n €400 miljoen per jaar en het idee is dat de meeste erfgenamen voldoende vrije middelen hebben om risicoloos met de fiscus af te rekenen. Waar dat niet zo is, zou een ruimere betalingsregeling voldoende moeten zijn. Familiebedrijven vrezen voor afschaffing of beperking van de regeling. Bovendien zou afschaffing van de regel ook slecht zijn voor de woningbouwambities van het kabinet. Het is nog afwachten welke kant het op gaat, maar het recent gepubliceerde Belastingplan 2023 bevat vooralsnog geen wijzigingen in de BOR, dus dat biedt hoop.” Aad Rozendal gaat hier op p.78 van de 6e editie van het (gratis) VANDERSTELT E-magazine verder op in. Lees het E-magazine hier, of lees het losse artikel via deze link.

Een flinke mix aan veranderingen voor de vastgoedbelegger, maar waar moet de belegger in deze hectische tijd op focussen?

Afhankelijk van het seizoen waarin het vastgoed en/of uw eigen vermogensplanning zich bevindt (rust, groei, snoei, oogst) zijn verschillende acties mogelijk. Ons algemene advies, neem uw portefeuille nog eens extra onder de loep met deze checklist:

Financiering

 

Rente: lopen uw huidige rentecontracten binnenkort af? Vroegtijdig anticiperen? Meer met eigen geld gaan investeren? Is de mix van kort geld Euribor/lange rentes een oplossing? Is uw type vastgoed bancair financierbaar en zo ja waar/hoe?

 

Fiscaliteit

 

Successie: op welke manier heeft de opvolging van uw portefeuille vormgegeven? Is uw successie fiscaal-vriendelijk/optimaal ingeregeld?

Structuur: blijft beleggen in box 3 voor u aantrekkelijk of wordt het tijd om samen met uw fiscalist voor te gaan sorteren op de veranderingen die komen gaan?

Overdrachtsbelasting: Aangekondigd is een verhoging van de overdrachtsbelasting van 8% naar 10,1% per 01.01.2023. Heeft u er al over nagedacht om het komende half jaar nog iets bij te kopen, danwel juist te gaan verkopen? Is het niet handiger om dit naar voren te halen en nog in 2022 te effectueren?

Vermogen

  • Hoe is uw vermogen verspreid over de diverse asset classes?
  • Is uw vermogen gehedged tegen inflatie?
  • Tijd om uw vastgoed-vermogen uit te breiden of juist een gedeelte af te stoten?
  • Heeft u een plan om uw vermogen te laten groeien voor uw eigen pensioen, danwel voor de volgende generaties?

Vastgoed

 

Portefeuille samenstelling: Wat zijn de sterke en zwakke punten van uw portefeuille? Waar liggen de kansen en waar zitten de bedreigingen? Heeft u de gewenste allocatie per vastgoedsegment? Is uw geografische spreiding toereikend? Kunnen uw huurders de huur-indexatie opbrengen en doorberekenen aan hun klanten? Hoe kijkt u naar de veranderende wereld (duurzaamheid etc.) in relatie tot uw vastgoed?

VANDERSTELT - Publicaties - Illustratie

Wij helpen u graag snoeien, groeien en bloeien!

Vragen als hierboven kunnen een perfecte start of reflectiepunt zijn voor het optimaliseren van uw vastgoedstrategie. Door uw vastgoedportefeuille voor de lange termijn goed te beheren en te bewaken en goed assetmanagement toe te passen, zullen de boom en haar vruchten alleen maar verder groeien voor de huidige en toekomstige generaties. De vruchten van dit jaar worden weer nieuwe zaadjes voor nieuw vermogen, mits u op tijd snoeit en oogst waar nodig. Daarentegen snappen wij ook dat soms door de bomen het bos niet meer te zien is. Daarom helpen wij u bij VANDERSTELT met onze expertise graag om in deze onstuimige tijden de juiste koers uit te stippelen.

 

VANDERSTELT - Publicaties - vastgoedportefeuille - Appelboom
VANDERSTELT - Publicaties - Vastgoedportefeuille - Quote

Over VANDERSTELT

VANDERSTELT is expert op het gebied van vastgoedbeleggingen toegewijd aan het familievermogen. Als beleggingsmakelaar zijn we continue op zoek naar de pareltjes in de markt voor vermogende en slagvaardige investeerders/families. Bent u benieuwd wat we voor u, uw familie of uw cliënt kunnen betekenen? Of kunt u ons voorzien van een ‘off market’ beleggingsproduct? We komen graag en discreet met u in contact. 

VANDERSTELT - Logo

Vond u dit artikel interessant? Abonneer op ons E-Magazine!

Heeft u nog vragen naar aanleiding van dit artikel, dan wel behoefte om verder te praten? We staan graag voor u klaar en neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

Wellicht vindt u deze inzichten & publicaties ook interessant