Baker Tilly: Een tweede woning in Box 3: wat betekent dit fiscaal voor u?

2. Waardeverandering telt mee als rendement 

De Hoge Raad bevestigt na zijn eerdere uitspraken in juni 2024 dat een ongerealiseerde waardestijging (of -daling) van een tweede woning wél tot het werkelijk rendement behoort. Deze waardeverandering moet worden vastgesteld op basis van de verandering van de WOZ-waarde. (Ook huurinkomsten behoren tot het werkelijke rendement.)

Let op: de WOZ-waarde van een jaar kent als waardepeildatum 1 januari van het jaar daaraan voorafgaand. Doordat de WOZ-waarde over het belastingjaar wordt vergeleken met de WOZ-waarde over het daaropvolgende jaar, wordt feitelijk de waardeverandering van de woning in het jaar vóór het belastingjaar in aanmerking genomen (de ‘t-1 berekening’). Als voorbeeld: bij de aangifte over het belastingjaar 2025, gebruikt u de WOZ waarde per 1 januari 2024.
 

3. Aan- en/of verkoop gedurende het jaar  

Bij vervreemding van de tweede woning in de loop van het jaar (koop en/of verkoop) moet de ontwikkeling van de WOZ-waarde tijdsevenredig worden toegerekend aan koper en verkoper. Beide partijen nemen dus een evenredig deel van de waardeverandering van de
Box 3-woning mee in hun rendement waarin de tweede woning deel uitmaakte van hun Box 3-vermogen.

4. Onderhoudskosten niet aftrekbaar en investeringen tellen niet automatisch als rendement  

Bij investeringen in een tweede woning moet voor de berekening van het werkelijke rendement onderscheid worden gemaakt tussen onderhoudskosten en uitgaven ter verbetering. Onderhoudskosten verlagen het werkelijke rendement niet. Uitgaven ter verbetering kunnen het werkelijke rendement wel verlagen. De waardestijging van de woning als gevolg van de verbeteringsuitgave wordt (onder voorwaarden) niet als werkelijk rendement gezien. Een voorwaarde is dat de WOZ-waarde wordt aangepast.

De buitenlandse tweede woning – voorkoming dubbele belastingheffing  

Inkomen uit buitenlands vastgoed mag vrijwel altijd worden belast in de jurisdictie waar het vastgoed is gelegen. Nederland heft ook over het (forfaitaire dan wel werkelijke) rendement van buitenlands vastgoed, maar Nederland moet voor dat (forfaitaire dan wel werkelijke) rendement wel een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting geven.

Indien en voor zover er géén werkelijk rendement kan worden toegerekend aan de buitenlandse tweede woning (t/m 2025) – door een eigen gebruik van nihil en als er geen sprake is van een waardestijging – is de voorkoming van dubbele belasting in verband met de in het buitenland gelegen tweede woning ook nihil bij het bepalen van de belastingheffing over het werkelijke rendement.

 

Regels bij tweede woning (volledig eigen gebruik)  

Box 3-stelsel t/m 2027  

De bedoeling is dat de Box 3-heffing vanaf 1 januari 2028 een heffing over het werkelijke rendement is. Tot en met 2027 blijft de Box 3-heffing een heffing over het forfaitaire rendement. Alleen wanneer de belastingplichtige aannemelijk maakt dat het werkelijke rendement van zijn Box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement, vindt de Box 3-heffing plaats over dat lagere werkelijke rendement. Let op: bij een beroep op het werkelijk rendement in Box 3 moet u al uw bezittingen meenemen (het gehele vermogen). Het werkelijk rendement op uw tweede woning zou wellicht lager uit kunnen vallen dan forfaitair, maar kan teniet worden gedaan door hogere werkelijke rendementen op uw overige bezittingen, zoals vastgoed, aandelen, crypto etc.

De Hoge Raad heeft regels gegeven hoe het werkelijke rendement moet worden bepaald. De wetgever heeft die regels gecodificeerd in de Wet tegenbewijsregeling Box 3, Stb. 2025, 195.

Fiscaliteit vanaf 2026 

Een wijziging die al per 1 januari 2026 wordt doorgevoerd, is het bepalen van het werkelijk rendement over de tweede woning voor eigen gebruik. Het werkelijke rendement wordt dan gesteld op de economische huurwaarde van de tweede woning.

Om de economische huurwaarde te kunnen bepalen mag u de huurprijscheck gebruiken. Deze huurprijscheck is in te vullen op de website van de huurcommissie om een goede indicatie te krijgen van een zakelijke huurprijs. Als alternatief kan het onderzoek van SEO naar de huurwaarderatio van woningen in Box 3 als handvat worden gebruikt voor de waardering van het voor eigen gebruik ter beschikking staan van de onroerende zaak. Volgens dat onderzoek is de gemiddelde economische huurwaarde van een woning 5,06% van
de WOZ-waarde.

Nogmaals: Die economische huurwaarde is alleen van belang voor een belastingplichtige die van mening is dat het werkelijke rendement van zijn Box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement.

Box 3-stelsel vanaf 2028 

Zoals opgemerkt, is het de bedoeling dat de Box 3-heffing vanaf 1 januari 2028 enkel plaatsvindt over het werkelijke rendement. Op 19 mei 2025 heeft staatssecretaris van Financiën, T. van Oostenbruggen, daartoe een wetsvoorstel ingediend, namelijk wetsvoorstel 36 748 (Wet werkelijk rendement Box 3). Volgens dat wetsvoorstel wordt het eigen gebruik van een tweede woning forfaitair belast tegen een percentage van circa 3,35% over de WOZ-waarde, de zogenoemde bruto ‘vastgoedbijtelling’. Onderhoudskosten ten aanzien van de tweede woning zijn aftrekbaar.

Meer weten over de belastingheffing van uw tweede woning? 

Makkelijker wordt het in ieder geval niet. Schakel in ieder geval een fiscaal adviseur in als indien er vragen zijn rondom de fiscaliteit bij een tweede woning in Box 3 en/of er twijfel is of het werkelijk rendement correct is vastgesteld. Of vraag je je af hoe het eigen gebruik in de toekomst wordt belast? Bespreek dan met jouw Baker Tilly-adviseur wat in jouw geval de opties zijn.

Baker Tilly is een top 10 accountants- en adviesorganisatie met 13 vestigingen in Nederland en onderdeel van een internationaal netwerk in 143 landen. Met een sterk specialisme in vastgoed biedt Baker Tilly fiscaal en juridisch advies dat ondernemers en investeerders helpt waarde te creëren.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering.
Wij raden u aan om met uw Baker Tilly-adviseur te overleggen over de impact hiervan.