Voorjaarsnota 2025, wetsvoorstel werkelijk rendement, en de val van Kabinet Schoof voor de Box 3 vastgoedbelegger: “blijven hopen op betere tijden, fiscaal herstructureren of toch ook maar gaan verkopen?” 

In het VANDERSTELT Magazine gingen we eerder in gesprek met Vanessa Knaapen —— fiscalist bij BDO — over de ontwikkelingen voor de particuliere vastgoedbelegger in Box 3.  

Naar aanleiding van de actuele ontwikkelingen rondom de Voorjaarsnota 2025 en het ‘Wetsvoorstel werkelijk rendement Box 3’ vonden wij het tijd voor een actualisatie van dit onderwerp rond Box 3 onderwerp te schrijven. 2025 wordt immers voor veel Box 3 beleggers een kanteljaar en er resteren gelukkig nog 7 maanden om fiscale heroverwegingen en/of verkopen te gaan organiseren. Een nieuw artikel, vooruitlopend op het na de zomer uit te brengen nieuwste VANDERSTELT Magazine.
Toch nog onverwacht, worden we bij het schrijven, ook nog geconfronteerd werden met de val van ‘Kabinet Schoof’. Nog meer verwarring, vertraging en onzekerheden alom voor een aantal cruciale Haagse dossiers met betrekking tot het oplossen van het woningtekort en het bijbehorende (fiscale) investeringsklimaat.

De val van Kabinet Schoof

Stond voor Kabinet Schoof het vinden van oplossingen voor de asielcrisis centraal, wat ons betreft mag dit nieuw te kiezen en formeren kabinet de ‘wooncrisis’ als belangrijkste speerpunt gaan nemen en dit onderwerp kent vele geledingen; aansluitingen op en capaciteit van het elektranet, omgevingsvergunningen en bouwgrond. Kortom niet alleen de focus op de praktische kant, middels het bouwen van tenminste één miljoen woningen. Zorg ondertussen ook voor een passend investeringsklimaat voor de particuliere, institutionele en internationale (woning-)beleggers. De grote aantallen van nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen, moeten immers nog wel hun weg naar de lange termijn beleggingsmarkt gaan vinden. Deze huurwoningen hebben een lange exploitatieplicht (15-25jr) en dit vraagt om vertrouwen, stabiliteit, een voorspelbaar overheidsbeleid en een passend rendement. 

“Particuliere beleggers zetten massaal hun huurwoningen te koop.” 

Wij merken hierbij op dat vastgoed, dat wordt gebruikt binnen de eigen onderneming van het lichaam tot het ondernemingsvermogen blijft behoren waardoor in beginsel (wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan) gebruik kan worden gemaakt van de BOR en DSR bij overdracht naar de volgende generatie. Daarnaast is bepaald dat tijdelijke verhuur van vastgoed, denk hierbij aan hotels, campings, restaurants en tennishallen, niet onder de beleggingsfictie valt. 

Werkelijk rendement, twee verschillende definities voor en vanaf

1 januari 2028 

Allereerst is het goed om uit te leggen dat er een onderscheid gemaakt moet worden tussen de twee begrippen “werkelijk rendement” omdat we merken dat dit in de praktijk wel eens tot verwarring leidt. Het begrip werkelijk rendement ziet op een tegenbewijsregeling voor de periode tot — zoals het nu lijkt — 1 januari 2028. In deze periode geldt in beginsel het forfaitaire rendement zoals we dat de afgelopen jaren kennen. Echter als aannemelijk gemaakt kan worden dat het werkelijk rendement lager is, wordt daarvan uitgegaan. De definitie van dit werkelijk rendement is door de Hoge Raad vastgesteld en in deze periode is aftrek van kosten, behalve rentekosten, niet toegestaan.

Daarnaast is nieuwe wetgeving in de maak over de vormgeving van het werkelijk rendement na 1 januari 2028. In dat wetsvoorstel wordt wel kostenaftrek toegestaan van andere kosten dan rentekosten.
 

Voorjaarsnota 2025 

De hoop was derhalve gevestigd op de Voorjaarsnota. Eindelijk support vanuit Den Haag om aan de signalen van de vastgoedsector tegemoet te komen en gezamenlijk de handen in één te slaan voor een gezonde woningmarkt (huur & koop), bestaand en nieuwbouw? Helaas geen hoopgevende berichten, sterker nog een totaal onverwachte huurbevriezing voor de corporatiesector

Knaapen vult aan: “Deze huurbevriezing beperkt niet alleen de cashflow voor corporaties, maar maakt toekomstige investeringen nóg moeilijker haalbaar. De huurbevriezing voor de sociale sector voor 2025 en 2026 deed de meeste stof opwaaien in de vastgoedsector… Woningcorporaties luiden de noodklok, het Woonakkoord werd door hen opgezegd, deze maatregel beperkt immers hun investeringscapaciteit waardoor we nog verder uit het zicht raken van het realiseren van1 miljoen nieuwbouwwoningen voor 2030! Inmiddels is bekend dat de Raad van State ronduit negatief gestemd was in haar oordeel en op 3 juli is Kabinet Schoof gevallen.

De invoering van de huurbevriezing van de sociale huursector per 1 juli 2025 is inmiddels stopgezet. Het is de vraag of deze weer terug gaat komen. Uiteraard blijven wij de ontwikkelingen hierover met u op de voet volgen. Voor alle betrokken stakeholders resteert op dit moment maar één ding… verwarring.

Maar de particuliere vastgoedbelegger kreeg eveneens een bittere Haagse pil aangereikt, door de voorgestelde verhoging van het forfaitaire rendement in Box 3 in 2026 naar 7,77 procent! Het betreft nog een wetsvoorstel en ook hier is onduidelijk of hiervoor nog een politieke meerderheid te vinden is, danwel dat dit onderwerp door geschoven zal worden voor een volgend Kabinet.

Box 3: knelpunten en samenloop  

De huidige knelpunten en samenloop is nu al problematisch. Een aantal oorzaken ligt hieraan ten grondslag: nieuwe WWS wetgeving waardoor er meer woningen in het gereguleerde sociale en middensegment vallen, een grotere weging voor het energielabel (helaas is verduurzaming & extra onderhoud in Box 3 thans niet aftrekbaar), de gestegen rente, maar ook de onduidelijke en onzekere fiscaliteit.

Belastingen zijn fors verhoogd en worden geheven op basis van een forfaitair percentage voor het rendement en voor de schulden. Daarnaast is de WOZ de heffingsgrondslag, een soort leegwaarde-methodiek, die geen rekening houdt met de beleggingswaarde in verhuurde staat. En met het huidige woningtekort, stijgt de WOZ tot steeds grotere hoogte, ook voor de Box 3 woningbelegger. Tenslotte speelt de Wet Excessief Lenen, de particuliere belegger parten, vanwege de verminderde leencapaciteit vanuit de BV.

Kortom de totale cash out, inclusief de belastingheffing van het forfaitaire systeem in Box 3 leidt in sommige gevallen tot een negatieve cashflow. De vastgoedlobby laat geen moment voorbijgaan om dit kenbaar te maken aan de politiek. Niet alleen baart het beleid vanuit Den Haag en Box 3 zorgen, eigenlijk is het een optelsom van heel veel factoren die ook nog eens ongelukkig samenvallen: een hoge overdrachtsbelasting van 10,4 procent op vastgoed (woningen vanaf 1 jan 2026 8 procent), aanpassingen in de WWS-wetgeving, verduurzamingsverplichtingen en de gestegen bancaire rente.

De actualiteit is ons allen bekend: nog nooit waren er zo weinig huurwoningen beschikbaar voor woningzoekenden, zowel sociaal als ook in de middenhuur en vrije sector. Op de markt voor koopwoningen is het weinig beter, het lukt ons in Nederland maar niet om het woningtekort op te lossen; stikstof, bouwkosten, vergunningsprocedures, bezwaarprocedures, beperkte elektra-aansluit capaciteit en strenge eisen voor sociale, midden en- vrije huursector.
 

‘Wooncrisis’ als opgave voor het nieuwe Kabinet  

Het nieuwe Kabinet mag wat ons betreft, samen met de vastgoedsector, de handen in éen slaan voor het oplossen van een ‘wooncrisis’! We kennen inmiddels allemaal wel concrete voorbeelden in de eigen omgeving van kinderen die graag uit huis willen, ex partners, op leeftijd raken van ouders, uitvliegende kinderen. Het tekort aan huur- en koopwoningen is schrijnend laag. Met alle gevolgen van dien. Wonen is immers een grondrecht en bij het ontbreken van perspectief op een passende woning, is dit mede de reden dat mensen het vertrouwen in de politiek dreigen te verliezen. Laten we zuinig zijn op onze democratie!

 

Box 3 in 2026: 7,78% forfaitair rendement en dus hogere belastingdruk 

Knaapen: “Het kabinet leek bewust te kiezen voor een zwaardere belasting op vermogen, maar vastgoedbeleggers zijn daarin wel buitenproportioneel de dupe. De stijgende kosten, in
combinatie met daardoor vaak niet behaalde rendementen en een tóch hogere belastingdruk, maken het in alle opzichten extra lastig voor de belegger. De groep particuliere beleggers die in een negatieve cashflow terechtkomen zal verder toenemen en daarmee zal ook de verkoopbereidheid toenemen.”

In plaats van verwachte verzachtende maatregelen om de huurmarkt voor woningen niet
verder te ontwrichten is er juist een verzwaring van fiscale druk in het vooruitzicht gesteld. De boodschap van het kabinet was glashelder: wie vermogen heeft, gaat in principe meer betalen, omdat juist een gat in Box 3 dat mogelijkerwijs gaat ontstaan door de arresten van de Hoge Raad waarbij het forfaitaire systeem onhoudbaar werd geacht, moet worden gedicht. Voor vastgoedbeleggers is dit een lastige ontwikkeling. Een deel van het rendement – zowel het werkelijke als het forfaitaire – is gebaseerd op ongerealiseerde waardemutaties. Deze waardestijgingen zijn niet in contanten beschikbaar, terwijl er wel belasting over moet worden betaald. In het wetsvoorstel ‘werkelijk rendement’, dat op 1 januari 2028 in werking zou moeten treden, is met dit probleem rekening gehouden. Waardemutaties worden daarin pas belast bij realisatie, en kosten mogen dan bovendien in aftrek worden gebracht. Als het wetsvoorstel in de huidige vorm toch wordt aangenomen lijkt er op dit punt een zonnestraaltje door het wolkendek door te breken.

Waar moeten we rekening mee houden: 

Knaapen: “Waar in 2024 nog sprake is van een vrijstelling van €57.000 euro per belastingplichtige, wordt deze vanaf 2026 verlaagd naar €51.396 euro. Voor fiscale partners daalt de gezamenlijke vrijstelling van €114.000 naar €102.792 euro.

Tegelijk stijgt het forfaitaire rendement voor zogenoemde ‘overige bezittingen’, waaronder verhuurd vastgoed. Voor het jaar 2026 zal dit rendement uitkomen op 7,77 procent over de WOZ waarde, een stijging van 1,89 procent. Met de val van het kabinet is het nog niet duidelijk of deze extra verhoging door zal gaan. Als deze doorgaat dan gaat het kabinet uit van een gemiddeld bruto rendement dat veel vastgoedbeleggers in de praktijk niet als direct rendement behalen. Zeker niet bij woningen in de huidige marktomstandigheden, waarin huurinkomsten onder druk staan, onderhoudskosten stijgen en de financieringslasten fors zijn toegenomen door hogere rente. Als echter kan worden aangetoond dat in enig jaar zowel het direct (huur minus rente) als het indirect rendement (waarde mutatie) lager is, kan gekeken worden of een beroep op het huidige werkelijk rendement soelaas kan bieden. Dat is dan ook afhankelijk van het rendement op de overige Box 3 bezittingen want, die moeten dan ook worden meegenomen.

Voor veel beleggers betekent dit een structureel negatief reëel rendement (negatieve cashflow), zeker wanneer zoals thans het geval is, kosten zoals rente, groot onderhoud, beheerkosten of verduurzamingsinvesteringen niet in aftrek mogen worden gebracht.

Eerdere analyses, zoals die van BDO in het artikel “Box 3 2023/2024: werkelijk rendement versus forfaitaire heffing”, hebben deze spanning al treffend omschreven. Daarin werd geconcludeerd dat het forfaitaire stelsel in combinatie met een hoger tarief steeds verder afdrijft van de economische realiteit (cashflow), vooral voor vastgoedbeleggers. BDO stelt dan ook dat de belastingdruk in sommige gevallen kan neerkomen op meer dan 100 procent van het werkelijke rendement, en dat dit kan leiden tot schending van het eigendomsrecht zoals vastgelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.

Wet Tegenbewijsregeling box 3 

Knaapen: “Toch is het maken van bezwaar tegen de Box 3-heffing op basis van werkelijke rendementen geen eenvoudige route. Op 8 juli 2025 is de Wet tegenbewijsregeling box 3 aangenomen door de Eerste Kamer. De wet is een codificatie van de jurisprudentie van de Hoge Raad gecombineerd met nadere invulling van de regels voor situaties waarin de Hoge Raad niet heeft voorzien. De wet is van toepassing tot het in werking treden van de Wet Werkelijk Rendement (waarschijnlijk 1 januari 2028).

Volgens de Wet Tegenbewijsregeling box 3 moeten belastingplichtigen zelf aannemelijk maken dat het forfaitair rendement hoger is dan het werkelijk ontvangen rendement. Alle relevante gegevens over huurinkomsten, rente, onderhoud, leegstand en vermogensontwikkeling moeten worden overlegd via het Formulier Opgaaf werkelijk rendement, dat hier speciaal voor is ontwikkeld. De opgaaf moet per kalenderjaar gebeuren. De toerekening van het rendement is op basis van het kasstelsel.

Bovendien moet ook de waardestijging van het vastgoed van het betreffende jaar worden meegenomen in de rendementsberekening, zelfs als die waardestijging alleen op papier bestaat. Schulden moeten niet op nominale waarde, maar op de waarde in het economisch verkeer worden gesteld waardoor ook hiervan waardemutaties moeten worden meegenomen. Daarnaast gaat het over een gemiddelde van alle beleggingen in box 3, inclusief bijvoorbeeld aandelen, private equity, crypto’s etc.
Volgens Knaapen is de bewijslast fors: “Veel beleggers realiseren zich niet hoeveel gegevens en rekenwerk nodig is.”

Tegenbewijs bij woningen 

Voor tegenbewijs voor woningen in box 3 geldt een speciale regeling. Voor de waardestijging wordt gekeken naar de WOZ waarde aan het begin en aan het einde van het jaar. De werkelijke waardestijging is niet van belang. Wordt gedurende het jaar de woning gekocht of verkocht, dan wordt de WOZ- waardeontwikkeling evenredig toegerekend.
Als ten gevolge van een verbouwing de waarde van de woning is gestegen, dan blijft deze investering buiten het werkelijk rendement. De extra waardestijging als gevolg van de investering moet echter wel meegenomen worden als rendement. In het algemeen zal dat lastig aan te tonen zijn vanuit de beschikbare WOZ gegevens. Deze zijn gebaseerd op peildata van 2 jaar ervoor.

Knaapen:’ niet veel belastingplichtigen zullen bekend zijn met het feit dat je in deze situatie uit eigen beweging om een nieuwe WOZ beschikking moet verzoeken.’
Tot en met 2025 geldt dat voor tweede woningen geen rendement wordt gehangen aan het feitelijk ter beschikking staan van de woning.

Vanaf 2026 wordt dat anders. Het beschikbaar hebben van vastgoed wordt vanaf dan gezien als een regulier voordeel waarover box 3 heffing verschuldigd is. Dit ongeacht of je het vastgoed feitelijk gebruikt of niet.
Dit voordeel is vormgegeven als forfait, namelijk 5,05% van de WOZ-waarde.
Knaapen: ’Het is de vraag of de berekening van een voordeel op basis van een forfait overeenkomt met het werkelijk rendement dat wordt genoten. Hierover zullen zeker procedures gevoerd gaan worden.’

Meegekochte rente-truc 

Voor rentebetalingen en vergoedingen geldt ook in de tegenbewijsregeling dat het kasstelsel van toepassing is. Dit uitgangspunt betekent dat bij obligaties, de meegekochte rente in het jaar aankoop niet gezien wordt als voordeel. De meegekochte rente is pas een voordeel in het jaar erna, als de rente daadwerkelijk uitgekeerd wordt.

Met deze toerekening is al de eerste truc bedacht om het rendement in de tegenbewijsregeling te verlagen. Door slimme timing kan in het jaar van aankoop met een beroep op de tegenbewijsregeling de meegekochte rente worden afgetrokken, terwijl in het jaar van verkoop gebruik gemaakt wordt van het forfait.

Of deze truc op grote schaal gebruikt zal gaan worden is volgens Knaapen de vraag. ‘Er moet wel behoorlijk in obligaties geïnvesteerd worden, wil je hier echt voordeel van hebben.

Daarnaast zal een verschuiving van laag naar hoog forfaitair rendement plaatsvinden als die investering gedaan wordt door liquiditeiten om te zetten naar obligaties. Wel interessant kan het zijn om vermogen dat sowieso belast wordt tegen het hoge forfaitaire rendement om te zetten naar obligatiebeleggingen. Dan heb je hier geen extra risico.

Een ander aandachtspunt is het risico van de box 3 heffing in het volgende jaar.
In dat jaar wil je gebruik maken van het forfait. Maar het kan tegenzitten, waardoor toch een beroep op de tegenbewijsregeling gedaan moet worden. Dan heb je wel die meegekochte rente die je mee moet nemen als daadwerkelijk ontvangen rendement.’

Wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 

Op 19 mei 2025 is het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 aan de Tweede Kamer gestuurd. Het is de bedoeling van het kabinet dat de wet per 1 januari 2028 van kracht zal worden.

Het vorige kabinet heeft in september 2023 het conceptwetsvoorstel gepubliceerd via een internetconsultatie. Het nu ingediende wetsvoorstel wijkt hier in hoofdlijnen niet veel vanaf. Dit ondanks de scherpe kritiek die de afgelopen maanden heeft geklonken van de Raad van State, vanuit de maatschappij en de literatuur. Het uitgangspunt van de nieuwe regeling is om zoveel mogelijk het werkelijke rendement te belasten.

Voor meer uitleg over dit concept wetsvoorstel link:

Knaapen: Het uitgangspunt van het voorstel is dat de belastingheffing zal plaatsvinden op basis van een vermogensaanwasbelasting, met uitzondering van vastgoed en aandelen in startende ondernemingen waarvoor een vermogenswinstbelasting zal gelden. Nederland kiest met een vermogensaanwasbelasting voor een uitzonderingspositie binnen Europa.
De vastgoedbelegger is hier derhalve van uitgezonderd voor zijn vastgoed.

De invoering van dit wetsvoorstel zal naar verwachting leiden tot een evenwichtigere heffing voor de vastgoedbelegger. De belasting over de waarde mutatie komt pas aan de orde bij realisatie.

Gaat dit wetvoorstel het halen? 

Kunnen we ervan uit gaan dat dit wetsvoorstel het gaat halen en per 1 januari 2028? Ook hier geldt ‘Hope isn’t a strategy’. De kritiek op de uitvoering van het voorstel is niet verdwenen. De uitzonderingspositie die we in Europa houden is zorgelijk. 2028 is nog ver weg en het politieke landschap niet erg stabiel. Er kan nog steeds veel veranderen.

Ook vanuit de sector is er een lobby gaande, het ooit door Prof Tom Berkhout bedachte Box 4 voor vastgoed krijgt weer hernieuwde aandacht (https://vanderstelt.com/2023/09/28/fiscale-box-4-tom-berkhout/) en ook Vastgoedbelang vraagt aandacht om het vastgoed eenmalig en zonder overdrachtsbelasting van Box 3 naar Box 2 te mogen overhevelen. De tijd zal het leren, maar vooralsnog moeten we onze beslissingen nemen o.b.v. de contouren die thans bekend zijn gemaakt. De val van het Kabinet maakt dat er over tal van onderwerpen onderwerpen vertraging en/of onzekerheid zal volgen, zo ook over de invoering van deze concept wetgeving.

Fiscaal herstructureren  

Knaapen benadrukt: “Een BV kan fiscale voordelen bieden, maar brengt ook nieuwe kosten en complexiteit met zich mee. Het is geen oplossing voor iedereen. Daar komt nog bij dat een voorstel vanuit de Tweede Kamer om eenmalig een vrijstelling in de overdrachtsbelasting te verlenen om vastgoed van Box 3 naar een BV te brengen, is verworpen. De overdracht an sich is daarmee reeds een dure exercitie door de heffing van 10,4 procent overdrachtsbelasting.”

In het eerder genoemde artikel gingen de fiscalisten van BDO in op de voor- en nadelen van het beleggen in vastgoed middels een BV. Echter bij het herstructureren loop je wel vaak tegen de 10,4 procent overdrachtsbelasting aan (per 1 jan 2026 8 procent voor woningen). We raden u aan om samen met uw fiscalist, het huiswerk wederom te maken en een afweging te maken; blijven hopen op betere tijden, fiscaal herstructureren of afscheid nemen van uw vastgoed en bijvoorbeeld jonger/nieuw vastgoed terugkopen in de BV. Iets dat we in de dagelijkse praktijk nu ook veelvuldig zien gebeuren.

Box 3; van veilige haven, naar een nare fuik… 2025 kanteljaar
 

Voor veel particuliere verhuurders in Box 3 wordt 2025 een kanteljaar, omdat de extra belastingheffing in 2026 aanzienlijk is. Met een verhoogd forfaitair rendement én een lagere vrijstelling, ontstaat een situatie waarin het netto rendement nog verder onder druk komt te staan of verder verdampt en mogelijkerwijs zelfs leidt tot
negatieve cashflow.

De Voorjaarsnota maakt één ding duidelijk: Box 3 was ooit een veilige haven voor vastgoedbeleggers. Het is inmiddels echter een fiscale fuik geworden, en wie er nog in zit, moet snel beslissen of en hoe hij eruit komt.

BDO heeft ruim 1.600 vestigingen in 167 landenm met in totaal ruim 91.000 specialisten in dienst. Marco Straten is partner/ Belastingadvies/ Private Clientservice bij BDO. Zijn focus ligt op advisering van vermogende particulieren en vermogende DGA’s. Dat heeft vooral betrekking op privé gerelateerde zaken, zoals estate planning, bedrijfsopvolging en begeleiden bij opzetten en uitvoeren van strategie voor de toekomst. Vanessa Knaapen-Cuijpers is Sr. manager/ Private Client Service bij BDO. Vanessa houdt zich bezig met o.a. financiële planning en fiscale vraagstukken in de privésfeer, begeleiding bij het opstellen van huwelijkse voorwaarden, samenlevingsovereenkomsten en (levens)testamenten, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en het opzetten van privacy structuren.
Voor meer informatie: www.bdo.nl